相続登記における住所を証する書面
JR中央線(快速)の車両内が、箱根駅伝一色になっていた。
相続登記では、不動産を相続する相続人の住所を証する書面が必要となる。
相続人の住所を証する書面は、次のとおり。
(1)住民票
(2)戸籍の附票
(3)印鑑証明書
(4)住所の記載のある法定相続情報証明書
相続登記と一緒に戸籍等の取得も依頼された場合、依頼者である相続人が、本籍を覚えていないような場合は、本籍の記載のある住民票を取る。
(以前は、運転免許証に、本籍が記載されていましたが、今はその記載はありません。)
本籍が分かっていれば、相続人の戸籍と一緒に戸籍の附票を取る。
印鑑証明書は、不動産を遺産分割協議で相続したのであれば、遺産分割協議書と印鑑証明書はセットなので、たいていある。
なお、相続登記の実務上、登記申請人となる不動産を相続する相続人については、印鑑証明書は不要(なので実印でなくてもいいこととなる)という取り扱いになっている。
とはいえ、やはり実印を押してもらう。
もし、遺産分割協議書に、不動産以外の財産についても記載がある場合、その相続手続きにおいて、相続人全員の実印と印鑑証明書が必要になる場合に備えるためにも、遺産分割協議書は、相続人全員の実印押印と印鑑証明書があるほうがいいでしょう。
法定相続情報証明書に相続人の住所も記載されていれば、相続人の住所を証する書面の代わりにもなる。
相続登記において、遺産分割協議書の印鑑証明書を住所を証する書面としても使う場合。
同じ印鑑証明書であっても、住所証明書と登記原因証明情報の一部と、添付する理由(根拠)が違うため、不動産を相続する相続人ごとに2通添付する必要がある。
印鑑証明書が何通かあって、原本を添付していいなら、原本を2通添付する。
印鑑証明書が1通しかない場合は、コピーを2通取って、住所証明書と登記原因証明情報の一部として添付して、両方とも原本還付をする。
(たいてい、この場合になるだろうか)
印鑑証明書の原本を使っていいなら、コピーを1通取って、原本をコピーを添付して、コピーの方に原本還付をしておく。
なお、マイナンバーカードを使って、コンビニで取った印鑑証明書や住所証明書を原本還付する場合は、両面コピーを取る必要がある。
移記ミス
送られてきたメールに、返信をした。
そうしたら、返信メールの件名が、「Re:」だけになっていた。
どういうこと？メールを打ち込んでいるときは、件名が「Re:○○○」と表示されているのだが、送信した後に送信済を見たら、「Re:」だけになっていた。
試しに、自分から自分に送ってみても、受信したときに、件名が消えていた。
送信済を見ても、件名が消えていた。
メールソフトがバージョンアップされているかも、と思って見たら、バージョンアップされていたので、新しいものを入れて、試しにメールを送ってみたところ、件名は消えなかった。
よかった。
とある不動産の登記事項証明書に記載されている権利者の住所が、その登記の登記済証に記載されている権利者の住所と違っていた。
移記ミスかな…。
そうではなかったら、住所の更正登記が必要か…。
まずは、その不動産の閉鎖登記簿謄本（コンピューター閉鎖）を取ってみる。
これは、オンラインで取れないので、申請書を書いて、収入印紙を貼って、管轄の法務局に申請する。
閉鎖登記簿謄本を見たら、その登記上の住所と登記済証の権利者の住所は合っていた。
となると、これは移記ミスだな。
コンピューター化するときに、間違えたのだろう。
法務局に連絡をしたら、やはり移記ミスのようで、職権更正をする、とのことだった。
その翌日に、職権更正が終わったという連絡があった。
成年後見人による相続登記
12月となった。
今年も残すところ、カレンダーが1枚となった。
「The Real Anthony Fauci 人類を裏切った男(上) 巨大製薬会社の共謀と医療の終焉」を読み終えた。
一回じゃ足りないなと思い、再読。
本書は、アメリカでの話ではあるが、日本にも当てはまるな…と思いながら読んだ。
ただ、これは偶然ではないのだろう。
成年被後見人等が、成年後見人等や他の相続人の間の遺産分割協議で不動産を相続し、成年後見人等が相続登記を申請する場合。
成年後見人等が、遺産分割協議をし、登記申請をする場合は、その権限を証するものとして、後見等の登記事項証明書が必要になる。
この場合の登記事項証明書は、相続人が成年被後見人等で成年後見人等が遺産分割協議を代理することができることを証する書面で、遺産分割協議書の一部になるものであり、そして、登記申請を代理する代理権限証書となる。
この場合の相続登記の申請書には、後見等の登記事項証明書を添付するが、後見等の登記事項証明書は2通必要になるのだろうか。
質問して回答を得たことはないが、自分は次のように思っている。
遺産分割協議における後見等の登記事項証明書は登記原因証明情報の一部であり、登記申請における後見等の登記事項証明書は代理権限証書となるので、添付根拠は別になり、原則として2通必要になる。
しかし、同じものであり、後見等の登記事項証明書は原本還付できるので、これを原本還付すれば原本は1通で足りるが、登記申請書にはそのコピーを2通添付するのではないかと思う。
なので、自分は、成年後見人として相続登記を申請するときや成年後見人等からこういう場合の登記の委任を受けたときは、3カ月以内の後見等登記事項証明書のコピーを2通添付(原本還付)して相続登記を申請している。
名変が省略できる場合
今日は、なんだか暖かい。
上着を着て歩いていたら、暑くなってきた。
明日は寒いみたい。
銀行に行ったら、今日が休み明けで、明日25日が土曜日ということからか、ATMが長蛇の列で、外まで並んでいた。
あれ、仮登記の抹消のとき、名変ってするんだっけ…。
不動産登記において、登記名義人が登記義務者になるとき(例えば、売買の所有権移転登記の売主、抵当権抹消登記の抵当権者)、その登記上の住所・氏名が、現在の住所・氏名と違う場合は、その変更登記をする必要がある。
また、登記をしたときに、そもそも住所や氏名が間違っていたときは、その更正登記をする。
今は、所有権登記名義人住所変更登記、所有権登記名義人氏名変更登記というが、一昔前は、所有権登記名義人表示変更登記、と言っていた。
略して、名変(メイヘン)と言い、今でも、メイヘンと言ってしまう。
抵当権登記名義人表示変更登記は、抵名変(テイメイヘン)だが、これも「(抵当権の)メイヘン」と言ってしまう。
ところで、この住所や氏名の変更登記(変更登記)は、所有権以外の権利の登記を抹消するときは省略できる、とされている。
省略できるといっても、その住所や氏名の変更を証する書面は必要。
また、所有権以外の権利は、所有権に関する仮登記や買戻権を含む。
(仮登記の抹消であれば、それが所有権に関するものでも、住所変更登記等は省略可)
住宅ローンを完済したので抵当権抹消登記をするとき、登記義務者となる抵当権者の会社の商号や本店が、現在のものと違う場合は、その変更を証する書面を添付して、抵当権抹消登記を申請すれば、抵当権者の商号変更等の登記は省略できる。
ただ、今は、会社法人等番号を提供すれば、その変更等を証する書面も添付不要。
一方、商号や本店の変更が、合併によるものだったら、これは名変ではなく、抵当権移転になる。
抵当権抹消登記をするとき、登記権利者となる所有権登記名義人の住所や氏名が、現在と異なっている場合は、その変更登記が必要になる。
通常、1件目が所有権登記名義人住所(氏名)登記、2件目が抵当権抹消登記と、連件で申請する。
待っていた本が出た
「The Real Anthony Fauci 人類を裏切った男(上) 巨大製薬会社の共謀と医療の終焉」（経営科学出版）、著者：ロバート・F・ケネディ・ジュニア、という本が発売された。
2021年9月に、アメリカで、Robert F. Kennedy Jr.の著作「The Real Anthony Fauci – Bill Gates,Big Farma,and the Global War on Democracy and Public Health」が発売された。
(このタイトルを日本語で訳せば、「真実のアンソニー・ファウチ–ビル・ゲイツ、巨大製薬会社、そして民主主義と公衆衛生に関する世界戦争」となろう。)
この本は、全米ベストセラー、ミリオンセラーになったとのこと。
その日本語訳が本書である。
日本語訳は、上・中・下の3巻になるとのことで、今回はその上巻が発売された。
日本語訳が出ると聞いて、いつ出るのかと思っていたら、もう出ているのを知り(発売日は今年の10月30日になっていた)、ネットで検索したら、amazonで発売されていたのを見つけ、3,980円とまあまあの値段はするものの、日本語訳が出たら読んでみたいと思っていたので、購入した。
手元に届いたので、読み始めたところ。
じっくり、読んでみたいと思ふ。
今、amazonを見てみたら、一時的に在庫切れ、になっていた。
良かった、こうなる前に買えて。
著者のロバート・F・ケネディ・ジュニアは、暗殺された第35代米国大統領ジョン・Ｆ・ケネディの甥。
著者の父も、暗殺された、元司法長官。
ロバート・F・ケネディ・ジュニアは、無所属で、アメリカ大統領選挙に立候補することを表明した。
戸籍謄本等の日付
「ネオコンの残党との最終戦争 甦る米国の保守主主義」(ビジネス社)、著者：渡辺惣樹、という本を読んだ。
バイデン政権、民主党の背後にいるのが、ネオコンといわれる勢力。
ネオコンが不正選挙までして当選させたのがバイデン大統領。
ネオコンの目的は、自分たちがこの世界を支配する(米国一極覇権)、というもので、そのためには戦争を辞さない。
今のアメリカは、かなり左傾化し、全体主義化しているという。
今度のアメリカの大統領選は、アメリカをますます左傾化全体主義化させるか、それともアメリカを取り戻すか、の戦いとなるだろう、とのこと。
イラク、リビアでの戦争はネオコンが仕組んだもので、ウクライナ戦争も、ネオコンが仕組んだもの、とのこと。
ネオコンは、プーチン大統領を失脚させ、ロシア(天然資源等)を手に入れるべく、NATOやウクライナを利用して、ロシア、プーチン大統領に嫌がらせをしていた。
それに対して反撃したのが、今回のウクライナ戦争である。
日本も同様に、左傾化、全体主義化している。
前からそう感じていたが、コロナのとき、痛感した。
しかも、これを進めているのが、保守といわれる自民党だし…。
相続登記において必要な被相続人や相続人の戸籍謄本等は、相続人の戸籍については、被相続人の死亡後のものが必要ということはあるが、それ以外、期限的な縛りはない。
法律上、そういう規定はない。
昭和40年に全部除籍された除籍謄本があったとして、これは、昭和40年以降その除籍に変更はないので、平成元年に取ろうが、令和元年に取ろうが、内容に変わりはない。
なので、平成元年に取った除籍謄本でも、相続登記では使える。
また、例えば、被相続人が平成20年11月20日に死亡して、依頼者が平成21年1月20日付の相続人の戸籍謄本を持っているとき、これから相続登記を申請する場合に、この平成21年付の相続人の戸籍を使うかどうか、である。
問題はないかもしれないが、自分の場合、相続人の戸籍と住民票・戸籍の附票は、相続人は生きていますよ、というこという(確認する)ために、古いものは使わず、最新のものを取るようにしている。
平成21年付の相続人の戸籍を、令和5年の相続登記で使うとすると、この間に10年以上もの期間があり、この間に、相続人が亡くなっているかもしれないし、もし亡くなっていれば相続関係がが変わってくるので、相続人の生存を確認するために、相続人の戸籍は新しいものを取るようにはしている。
取締役の辞任
なんだか、急に寒くなった東京は立川。
寒くなったのは、東京だけじゃないけど。
それまで、暑いな…とか言っていただけに、応える。
西日本では、秋に雨が少なかったことで、ダムの貯水率が0％で、水不足なのだとか。
ハマスとイスラエルの戦争。
この裏には、ガザ地区沖の天然ガス田の利権が絡んでいる、という話を聞いた。
ああ、そういうことか、と妙に納得。
結局、資源争奪戦争なのかと。
優秀な諜報機関を擁するイスラエルが、ハマスの攻撃に気付かないわけがない、と言っている人がいて、自分もそう思っていた。
これは、攻撃する大義名分を得るために、見て見ぬふりをしたのだろうと。
その目的の一つが、このガスの利権を手に入れるため、ということ。
最大の目的は、対イランとのこと。
そもそも、ネタニヤフ首相は密かにハマスを支援していたという。
パレスチナがまとまってパレスチナ国家を作らせないために、ハマスを支援し、利用してきたとのこと。
株式会社の取締役が辞任をするとする。
辞任の日付が、令和5年11月14日、とする。
この場合、11月14日の何時に辞任することになるのだろうか。
記載によって、以下のような違いが生じる。
11月14日付辞任：11月14日になった午前0時に辞任
11月14日をもって辞任：11月14日が終了する23時59分59秒に辞任
このような違いがあるも、登記では、時間は登記されないので、両方とも、「11月14日辞任」となる。
11月14日の午後1時に取締役会が開かれる場合、11月14日付辞任では取締役ではないので、定足数に算定されないし、決議に加わることはできないが、11月14日をもって辞任の場合は、取締役なので、決議に加わることができる、という違いが生じる。
辞任届を作成する場合、このあたり、終了日時を意識したほうがいい、ということ。
評価証明書に近傍宅地の価格
プロ野球日本シリーズは、阪神タイガースが勝利し、38年ぶりの優勝となった。
Tverで見ていたが、岡田監督のインタビューの途中で終了し、おいおい…と思った。
「言ってはいけない 残酷すぎる真実」(新潮新書)、著者:橘玲、という本を読んだ。
2016年の本で、ベストセラーとのこと。おそらく、多くの人がそう思うも、口に出すことが憚れるため、誰もが言わなかったり、認めたくなかったりしたことが書かれてある。
それは「遺伝」、正確にいえば「遺伝率」。
身長の遺伝率は66％で、体重の遺伝率は74％、論理的推論能力の遺伝率は68％、一般知能(IQ)の遺伝率は77％とのこと。
遺伝率とは、ばらつきの割合のこと。
身長を例にとれば、背が高い人や低い人がいろいろいるが、この背の高さのばらつきについて、66％が遺伝で説明できる、ということ。
背の高い親から66％の確率で背の高い子供が産まれる、ということではない、とのこと。
遺伝でほぼ決まる、となったら、教育、しつけ、努力って、一体何なんだ…、ということになる。
だから、社会としては、ほぼ遺伝なので努力は無駄ですよ、とは言えないのだろう。
八王子市からの案内によれば、国では自治体のシステムの標準化を進めていて、自治体の市税システムも、国のシステムに準じたものにするよう更新作業をしているという。
その結果、今は評価証明書に近傍地の価格を記載しているが、令和6年4月1日から、これが記載されなくなるという。
というのも、国の標準仕様には、評価証明書に近傍地の価格を表示する機能がないため、とのことのようだ。
公衆用道路のような固定資産税はゼロの土地について、相続や売買等の所有権移転登記をするときは、登録免許税はかかる。
その登録免許税の算出のために、近傍宅地の価格を使う。
そのため、こういった場合、近傍宅地の価格(㎡)の記載のある評価証明書を取る。
これであれば、その価格を使えばいい。
評価証明書に近傍宅地の価格が記載されない場合は、法務局で近傍宅地の認定をしてもらい、その近傍地の評価証明書の発行依頼書をもらって自治体に行き、評価証明書を取る、ということになる。
なので、評価証明書に近傍宅地の価格の記載があった方が助かる。
これから、だんだん、評価証明書に近傍宅地の価格は記載されていかなくなるのだろうか。
コンビニで取る印鑑証明書
所得税減税や非課税世帯等への給付も、やならいよりやったほうがいいとは思う。
でも、それよりも、消費税減税・廃止（インボイスも廃止）ではないのかと思っていたら、総理は、消費税減税は考えない、という。
立川市では、9月に市長選挙、10月に都議会議員補欠選挙が行われたが、市長選では自民党推薦候補が、都議会議員銀補欠選挙では自民党の候補者が、いずれも負けている。
おそらく、政権与党への批判でしょう。
相続登記で、遺産分割協議書と相続人の印鑑証明書を添付して申請し、遺産分割協議書と印鑑証明書を原本還付をするとき。
この印鑑証明書が、コンビニで取ったものの場合、印影のある表面だけではなく裏面のコピーも必要になるとのこと。
それは、コンビニで取る印鑑証明書は裏面にも偽造防止処理がされているから、ということのようだ。
であれば、コンビニで取る住民票も同じことだろう。
不動産登記において、法令上、印鑑証明書の添付が必要な場合がある。
例えば、売買による所有権移転登記のとき、登記義務者(売主)の印鑑証明書が必要になるが、このときの印鑑証明書は原本還付ができない。
また、登記だけのための委任状や、報告書形式の登記原因証明情報も原本還付はできない。
相続登記については、相続を証する書面のうち、遺産分割協議書・印鑑証明書、被相続人の除票等は、コピーをつけて原本還付をする。
相続人や被相続人の戸籍謄本等については、相続関係説明図を添付すれば、原本還付が可能。
住宅用家屋証明書
朝晩は涼しいが、日中は少し暑い。
歩くと汗が出る。
「第二次世界大戦とは何だったのかｰ戦争指導者たちの謀略と工作ｰ」(PHP研究所)、著者：渡辺惣樹、という本を読んだ。
細部を説明している点もあり、そういうこともあったんだと思った。
原爆の使用は、イギリスの許可も必要だったとか。
第2次世界大戦、大東亜戦争に関する歴史って、現在に繋がる大切なことなのに、学校(小学校〜高校)では、ほとんど勉強した記憶がない。
だから、自分で本等を読んで、勉強するしかない。
しかも、この当時、というかもっと前から、日本は、ヨーロッパやアメリカ、ロシア、アジア諸国等と関係しているので、そういった国等のことも絡める必要があり、結構大変である。
個人が、新築を建てた(戸建て)、新築マンションを買った、中古建物を買った、というような場合は、所有権保蔵登記や所有権移転登記をすることとなる。
また、住宅ローンを使って家を建てる・買う場合は、抵当権設定登記もすることとなる。
家を建てるあるいは購入する目的が居住用で、この所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記をする場合、登記申請書に「住宅用家屋証明書」を添付すれば、建物についての登録免許税の軽減措置が受けられる。
住宅用家屋証明書は、不動産のある自治体の役所で取る。
住宅用家屋証明書については一定の条件(個人の居住用のために新築・取得、新築・取得後1年以内に登記をする、家屋の床面積が50㎡以上等)があり、また、申請するときには必要な書類があるので、そういったことについては、各自治体のサイトを参照。
所有権保存登記：税率4/1000→1.5/1000
所有権移転登記(売買)：税率20/1000→3/1000
抵当権設定登記：税率4/1000→1/1000
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