成年後見もろもろ
朝のJR立川駅。
御茶ノ水～四ツ谷駅間での変電所故障で、運転見合わせ、遅れ。
午後、八王子駅で人身事故で運転見合わせ、遅れ。
自分の場合、青梅線のみだったので、さほど影響はなかったが、まあ、事故が多いよね中央線。
自分が通っていたときは、だいぶ前になるが、月〜金の5日間のうち3日、遅延証明書をもらったこともあったことを覚えている。
成年後見人になって業務を行うとき、自分が成年後見人であることを証明するものとして、後見登記事項証明書や審判書と確定証明書がある。
まあ、たいてい、後見登記事項証明書を使う。
後見開始の審判が確定して、それから登記嘱託されて、登記完了して登記事項証明書が取れるようになるので、どうしても、審判確定から登記事項証明書が取れるまで、時間があいてしまう。
なので、自分の場合、審判確定した日から数日後くらいに、「家裁から登記嘱託されていると思うのでそれが完了してから交付してください」、というようなメモを付して、登記中だと分かっているが、法務局に後見登記事項証明書を申請してしまう。
審判確定から登記事項証明書が取れるようになるまでの間に、どうしても後見人であることを証する必要があるとき、審判書と確定証明書、ということになるが、審判書には、申立人の名前や住所が記載されている。
申立人が、本人や市長等の首長ならまだいいかもしれないが、これが親族の場合、その名前や住所が、提出先に知られてしまう。
そうすると、本来知らせる必要のない人の名前や住所を知らせることになるが、それでいいのだろうか…。
後見登記事項証明書が取れるようになるまでそんなに時間はかからないのだから、それまで待った方がいいのではないか。
ということで、後見登記事項証明書を待ってから、手続きをするようにした。
成年後見人になったら、関係者に連絡をする。
本人が保険に入っていれば保険会社、クレジットカードがあればクレジット会社、携帯電話があれば携帯電話の会社等にも連絡することとなる。
そういったところには電話で連絡をすることになるが、資料やカードの裏等に書いてある電話番号に、連絡をする。
何も資料がなければ、ネットで探す。
電話は、フリーダイヤルとかナビダイヤルとかなのだが、成年後見で連絡する場合、内部の人と話す必要があり、その人と繋がるまで、数分はかかる。
で、最初に電話に出た人(オペレーター?)が、成年後見制度を知ってればいいのだが、中には、そうでない人もいるようで。
成年後見人と言っているのに、本人が亡くなったのか?とか、委任状を提出してくれ、とか言われると、困ってしまう。
成年後見制度を知っているか聞いたら、知らないようで。
まあ、しょうがないんだけど。
郵便料金の値上げ(2024年10月1日から)
今日の立川市は、暑い。
全国的に、梅雨入り前だけど今年一番の暑さで、京都は35度とのこと。
相続人が一人の法定相続情報証明があり、相続人の住所が記載されている。
そこに記載されている被相続人の最後の住所と氏名は、不動産の所有権登記名義人の住所と氏名と一致する。
となると、登記原因証明情報は法定相続情報証明だけだし、住所証明情報は法定相続情報証明が兼ねるし、あと必要なのは、評価証明書(あるいは課税明細書)と委任状か。
結構あっさり。
ゆうちょ銀行に行ったら、ATMに列ができていて、何だろうと思っていたら、そうか、今日は偶数月の14日だが、15日が土曜日なので、年金が振込まれる日か。
窓口で、レターパックを買ったら、「2024年10月1日(火)から郵便料金が変わります。」という紙をもらった。
今年の10月1日から、郵便料金が変わるとのこと。
84円、94円が、一律50グラムまで110円になる。
レターパックプラスが520円から600円に、レターパックライトが370円から430円になる。
変わるといっているが、ようは、値上げ。
実質賃金は、25ヶ月連続でマイナスとのこと。
これだと、個人消費は増えないし、ますます物価が上がれば、ますます個人消費は減るでしょうし。
また、初任給引き上げと、一見、景気のいい話に聞こえるが、内実は、その上の社員の給料を減らして、その分を乗っけているという話もあるようで。
こんな状況の中でも、政府が「基礎的財政収支の黒字化」と言い続けていれば、政府の黒字は国民の赤字なので、国民はどんどん貧しくなっていく。
買戻特約の抹消登記
買戻特約(民法579条)(平成29年改正)
不動産の売主は、売買契約と当時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金(別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額。第583条1項において同じ。)及び契約の費用を償還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。
買戻しの期間は10年を超えることができず、期間を定めなかった場合は、5年以内に買戻しをしなければならない。(第580条)
売買契約と同時に買戻しの特約を登記したときは、買戻しは、第3者に対抗することができる。(第581条)
買戻特約は、住宅供給公社(東京だと東京都住宅供給公社)等が住宅を売買するときに付けられていたようで、その不動産の登記情報や登記事項証明書を見ると、買戻特約の登記もされている。
この買戻特約の登記を抹消するときは、登記権利者(所有者)と登記義務者(住宅供給公社等の買戻権者)の共同申請が原則である。
しかし、不動産登記法の改正により、令和5年4月1日から、売買契約の日から10年を経過している場合、登記権利者(所有者)が単独で抹消登記をすることができるようになった。
不動産登記法第69条の2(買戻しの特約に関する登記の抹消)
買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から十年を経過したときは、第六十条の規定に関わらず、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。
(第60条(共同申請) 権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。)
買戻特約が登記されている場合の登記事項証明書は、こんな感じになっている。
権利部(甲区)
1番 所有権移転 原因○年○月○日売買
付記1号 買戻特約 原因○年○月○日特約
売買による所有権移転登記における売買の日付は、所有権移転の日となっている。
通常は、売買契約日＝所有権移転日である。
しかし、売買契約において、特約で、買主が手付金を支払い、その後に残金を支払ったときに所有権が移転する、という内容になっているものもある(こちらの方が一般的か)。
この場合だと、売買契約を締結して、買主がまず手付金を支払い、その後に残金を支払って所有権移転となるので、登記される売買の日付は、残金を支払った日となる。
従って、売買契約日と所有権移転日は、必ずしも同じではないことがある。
一方、買戻特約は、売買契約と同時にされるのだから、登記されている特約の日が、売買契約の日であるだろう。
なので、契約の日から10年というのは、買戻特約の登記の原因の日付から判断することになると思われる。
なお、登記上、売買の日付と特約の日付が同じであれば、その日から10年経過しているかどうかを判断すればいい。
それで10年以上経過しているとなれば、登記権利者(所有者)から単独で、買戻特約の抹消登記が申請できることとなる。
この場合の登記申請は、登記原因証明情報は不要である(不動産登記令第7条第3項第1号)。
また、登記権利者が単独で申請できるので、登記義務者(買戻権者)に関する書類は不要となる。
しかし、例えば、買戻権者が東京都住宅供給公社であれば、申請書に、会社法人等番号や主たる事務所・名称等の情報が必要なので、その登記情報等は取っておく必要はあると思う。
登記権利者側に必要な書類は、司法書士に登記を依頼するならば、委任状となる。
但し、所有者の登記上の住所や氏名と現在の住所や氏名が違う場合は、その変更登記もすることとなる。
なお、登記権利者による単独抹消をした場合、登記完了の旨が、登記官から登記義務者に通知されるとのこと。
連件申請
「関東人と関西人 二つの歴史、二つの文化(PHP文庫)」著者：樋口清之、という本を読んだ。
2015年4月21日が第1版だが、元は、1976年に刊行されたものとのことなので、内容は、今から約48年前に書かれたものということになる。
日本の二つの中心、京都と大阪(上方)と東京(江戸)を対比し、文化の違いを説明した内容。
約48年前の内容なので、少し古いかもしれない。
自分は、こういう比較文化論や各地の文化は好きである。
ある案件において登記が必要となる場合で、その登記申請が手続上複数になる場合、これら複数の登記申請をまとめて申請する(事実上1件とする)ことをいう。
なので、これは、管轄の法務局が同じ、ということが前提である。
自分の場合、例えば2件の連件申請を書面でする場合は、申請書上余白に、1/2、2/2と鉛筆で書いている。
オンラインの場合は、連件申請にチェック。
連件申請をする場合、登記は順番(受付番号順)に処理されるため、申請する順番にも気をつける場合がある。
例えば、不動産の売買で、売主に住所変更と抵当権抹消、買主に抵当権設定がある場合、住所変更登記、抵当権抹消登記、所有権移転登記、抵当権設定登記の4件を、この順番で連件申請をする。
連件申請で添付書類で共通なものがある場合、とある申請に添付すれば、それ以降の申請は前件添付として、事実上添付しなくてもいいということができる。
また、連件申請の場合は、法務局の担当の人が全件をまとめて調査し、全件まとめて登記されて登記完了となる。
例えば、被相続人Aが所有するX不動産とY不動産について、Xは相続人Bが相続し、Yは相続人Cが相続することとなった場合の相続登記(XとYが同じ管轄法務局)は、相続人A・X不動産の相続登記と相続人B・Y不動産の相続登記は、連件申請とし、戸籍謄本等の登記原因証明情報等は両方に共通なので、1件目に添付して2件目は前件添付とする。
連件申請でない場合は、1件ごとに調査されるので、もし添付書類を前件添付していたら、後件の方には添付書類がないということで補正になるだろうし、1件目の登記が終わったら2件目の審査というふうに進んでいくので、登記完了まで時間がかかる。
なお、連件申請すべきところを、うっかりこれをし忘れた場合、法務局のほうで連件申請として処理してくれるかどうかは不明。
そういえば、以前、2件の登記を連件で申請したところ、登記完了予定日がきても終わっていなかったので聞いてみたら、連件にはなっていなかったので、1件目の登記が終わったので2件目を審査しているところ、というようなことがあったな…。
最近のコメント