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相続登記の登録免許税の免税措置

平成30年度の税制改革により、相続による土地の所有権移転登記について、次の登録免許税の免税措置が設けられた。

法務局のサイト

(1)相続により土地を取得した人が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置(租税特別措置法第84条の2の3第1項)

個人が相続(相続人への遺贈も含む)により土地の所有権を取得した場合において、その個人がその土地について相続による所有権移転登記をする前に死亡したときは、平成30年4月1日から平成33年(2021年)3月31日までの間に、その個人をその土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税を課さない。

A死亡→B相続・死亡→C相続
A死亡してBがA名義の土地を相続したが、相続登記をしないままBが死亡し、Cがその土地を相続した場合。
A→Bの相続による所有権移転登記については、登録免許税は免税。
また、Bが相続登記をしないまま土地をCに売却したような場合も、A→Bの相続登記の登録免許税は免税。

免税措置を受ける場合は、登記申請書の登録免許税の箇所に、「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載する。

 

(2)市街化区域外の土地で市町村の行政目的のための相続登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣の指定する土地のうち、不動産の価額が10万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置((租税特別措置法第84条の2の3第2項)

土地について相続(相続人への遺贈も含む)による所有権移転登記を受ける場合において、その土地が市街化区域外の土地であって、市町村の行政目的のため相続による土地の所有権移転登記の促進を特に図る必要があるものとして、法務大臣が指定する土地のうち、不動産の価額が10万円以下の土地であるときは、平成30年11月15日(所有者不明土地の利用の円滑化に関する特別措置法の施行日)から平成33年(2021年)3月31日までの間に受けるその土地の相続による所有権移転登記については、登録免許税を課さない。
(注)この免税の施行は、平成30年11月15日から。

法務大臣が指定する土地については、各法務局・地方法務局のWebサイトに掲載されている。
法務大臣の指定する土地について、東京都のものを見たら、例えば、立川市の緑町の一部、泉町の一部、西砂町の一部等が指定されている。

免税措置を受ける場合は、登記申請書の登録免許税の箇所に、「租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税」と記載する。

 

今度、相続登記を申請する予定のもので、確か価額が10万円以下の土地があったよな…、と思い、資料を見返したら、その土地があった。
そして、その土地の管轄法務局のWebサイトを見てみたら、法務大臣の指定する土地についての掲載があったので、確認したら、これも該当する。
ということは、登記申請が11月15日以降になると、その土地についての登録免許税は免税になるのか。
だったら、登録免許税の額が変わるので、費用を算出し直さないと…。

父・母・子供(一人だけ)の相続

macOS10.14にバージョンアップして、PDFファイルをプレビューで開いて、PC-FaxでFaxしようとした。
そうしたら、それまでは、プルダウンでFax番号を入力する等Fax用の項目が表示されていたのだが、10.14では、それが表示されなくなった。
Word文書でやってみたら、こちらはちゃんとFax用の項目が表示されている。
なんだろう…。
全く分からないので、ヘルプに問い合せ。

問い合せたが、結論は、「よく分からん」。
Macって、こういう不都合が生じるのだが、ま、こういうことも含めてのMacだし。
PDFをAcrobatで開いてみたらどうか…と言われたが、持っていないので、後で試してみようかと。
ってことで、無料のAcrobatReaderをダウンロードして、PDFファイルを開いてみたら、なんと、Fax用の項目が表示された。
どういうこっちゃ。
ってことは、プレビューが原因なのかな…。

 

父・母・子供(一人)
父名義の不動産あり

父が亡くなったが、その相続人の母と子供との間で、特に遺産分割協議は何もしていなかった。
そうしたら、母が亡くなった。
相続人は、子供一人。
このとき、父名義の不動産を、直接、子供名義に相続できるか。

原則は、「できない」。
但し、母と子供との間で、子供が不動産を単独で相続する旨の協議をしていれば、可能。

以前は、一人遺産分割協議書で、これができた。
しかし、平成26年の東京高裁の判例で、これが否定された。
「所有権の登記名義人Aが死亡し、Aの法定相続人がB及びCのみである場合において、Aの遺産の分割の協議がされないままBが死亡し、Bの法定相続人がCのみであるときは、CはAの遺産の分割をする余地はないことから、CがA及びBの死後にAの遺産である不動産の共有持分を直接全て相続し、取得したことを内容とするCが作成した書面は、登記原因証明情報としての適格性を欠く。」

しかし、
「上記の場合において、BとCの間で、Cが単独でAの遺産を取得する旨のAの遺産の分割の協議が行われた後にBが死亡したときは、遺産の分割の協議は要式行為ではないことから、Bの生前にBとCの間で遺産分割協議書が作成されていなくても当該協議は有効であり、また、Cは当該協議の内容を明記してCがBの死後に作成した遺産分割協議証明書は、登記原因証明情報としての適格性を有し、これがCの印鑑証明書とともに提供されたときは、相続による所有権の移転の登記の申請に係る登記をすることができる。(先例)」

つまり、父が亡くなった後に、母と子供との間で、父名義の不動産について何も遺産分割協議をしていなかったら、父から子供に直接、所有権移転登記はできない。
しかし、母が生存中に、母と子供との間で、実際に子供に不動産を相続させる旨の遺産分割協議をしていたら、そのときに遺産分割協議書を作っていなくても、登記申請時に子供が、母と子供とが遺産分割協議をしたことを証する書面を提供すれば、直接子供に所有権移転登記ができる。

この違いによる、登記の違いは、次のとおり。
(1)父から子供に直接相続されないということは、父名義の不動産について母と子供が法定相続をし、そして、母の死亡により、母のその持分を子供が相続するということになる。
登記は、父死亡による相続による所有権移転登記と、母死亡による相続による所有権移転登記(母持分全部移転登記)の二段階となる。
① 父→母・子供:相続による所有権移転登記(母・子供の持分は法定相続分の各1/2)
② 母→子:相続による所有権移転登記(母持分全部移転登記)

(2)一方、父から子供へ直接移転登記ができる場合は
父→子供 相続による所有権移転登記

となる。

(1)の場合は、(2)と比べると、登録免許税が余計にかかる。
不動産の評価額が低ければいいだろうが、高いと、それだけでもけっこうかかる。

登録免許税
不動産の評価額を2000万円とする。
(1)①8万円、②4万円:合計12万円
(2)8万円

そうしたことから、実際に、母と子供で遺産分割協議をしたということにして、書類を用意して、登記申請をするケースもあるのかな…と思う。
仮に、子供が、「実際に母とそういう話をした、間違いない。」とか言ったら、どうするんだろう。
本当のことを知っているのは、この子供一人だけなのだし…。

これは、子供が一人のケースだが、子供が二人(C・D)いたらどうだろう。
この場合は、子供二人で協議すればいい。
CとDとで、不動産はCが相続するという遺産分割協議をすればよく、これで父からCに直接所有権移転登記ができる。

子供一人の時はできないけど、子供が二人以上いたらできるとは、何だか変な感じがしないでもない。
が、実務はこうなった。

住民票の保存期間

ニュースを見ていたら、こういうのがあった。
住民票の保存期間、5年→150年に 総務省が方針(朝日新聞)

不動産登記記録に記録される所有権登記名義人(所有者)の情報は、住所と氏名。
従って、その所有者を探す場合は、登記上の住所の住民票を取ることから始まる。
が、住民票の保存期間は除かれてから5年間なので、例えば、所有者が死亡してから5年以上経過している場合は、除票(除かれた住民票)が取れないかもしれない。
そうなると、もう、探せなくなる。
そういう不都合をなくすために、住民票の保存期間を延長しよう、ということのようだ。
なお、住民票の保存期間は、除かれてから5年間だが、自治体によっては、5年を経過しても保存されている場合もある。

住民票には、希望すれば本籍地の記載もできる。
なので、本籍地の記載ある住民票を取れば、その所有者の本籍地が分かるので、戸籍謄本等も取ることができる。
そうすれば、その所有者が亡くなっていれば、その相続人も判明する。

 

相続登記の手続きにおいて、「所有権登記名義人である被相続人の最後の住所を証する書面」が必要になる。
登記上の所有権登記名義人と、登記申請された被相続人の同一性を証するために。
登記は、所有者の住所と氏名しかされないため、その同一性は、住所と氏名で確認をする。

この書面の一つが除票。
なのだが、保存期間経過でこれが取得できず、そして、下に記載する戸籍の附票も取得できない場合、つまり、公的な証明書で直接同一性を証明できない場合は、不在住証明書や不在籍証明書や登記済証の写し(原本還付)を添付する等して、間接的に同一性を証明する。
但し、この場合の扱いは、管轄法務局によるので、管轄法務局に確認する必要がある。
そういう意味では、保存期間が長くなるのは、いいことだろう。

一方、「所有権登記名義人である被相続人の最後の住所を証する書面」には、「戸籍の附票」という書面もある。
戸籍の附票とは、本籍地の市町村において戸籍の原本と一緒に保管している書類で、その戸籍が作られてから(その戸籍に入籍してから)現在に至るまで(その戸籍から除籍されるまで)の住所が記載されているもののこと。

どちらかというと、私は、戸籍の附票を取ることの方が多い。
こちらの方が、その本籍地にいる期間だけだが、その期間の住所の履歴が記載されているので、助かるからである。
被相続人の登記上の住所と最後の住所が違う場合は、戸籍の附票が役立つ。

どのみち、被相続人の戸籍も取るのだから、併せて附票も請求すればいいだけである。
戸籍と除票を取る場合は、職務上請求書を2枚書かないといけないが、戸籍と附票を取る場合だと、職務上請求書は1枚で済む。
申請書の提出先(送付先)も、本籍地と住所の管轄が同じなら1ヶ所で済むが、これが別だと、2ヶ所となる。

この戸籍の附票の保存期間も、除かれてから5年間である。
なので、除票の保存期間を延ばすなら、戸籍の附票の保存期間も延ばして欲しい。

住民票も戸籍の附票も、除かれてから5年間が保存期間だが、戸籍の附票の場合、転籍や死亡等でその戸籍が除籍にならない限りは戸籍の附票も除かれないので、例えば、被相続人が死亡して5年以上経過していてもその配偶者が生存されている場合は、その被相続人の除票は保存期間経過して取れないかもしれないが、戸籍の附票は取れる。

便利な戸籍の附票だが、この最大の弱点は、本籍地が分からないと取れない、ということである。

相続登記の依頼を受ける。
そのとき、たいて、依頼者は、被相続人の戸籍謄本や自分の戸籍謄本等を取っていることが多い。
そういうときは、その戸籍謄本等を預かって、不足分を取る。
被相続人の除票もあって、被相続人の登記上の住所と除票上の住所が同じである、あるいは、もしそれが違っても、その除票で住所のつながりがつけば、それでいい。
そうでなければ、戸籍の附票をこちらで取る。
(なお、被相続人が、その戸籍における最後の一人で、被相続人の死亡によってその戸籍が除籍になっている場合は、戸籍の除附票となる。)

依頼者が、戸籍謄本等を全く取っておらず、被相続人の最後の住所や本籍地を知らない場合は、その依頼者の住所を聞いて本籍地記載のある住民票を取ったり、被相続人の登記上の住所の本籍地の記載のある住民票(除票)を取ったりして、戸籍謄本等を取っていく。

また、戸籍の附票は、相続人調査において、相続人の住所を特定するために利用する。
例えば、成年後見人等で、本人が亡くなった後に相続人調査をするとき。
本人の戸籍を取っていって、相続人の戸籍と戸籍の附票を取る。
そうすると、その相続人の住所が分かるので、そこ宛てに連絡をする。

 

ちなみに、戸籍の「ふひょう」の「附票」は、私の使っているIMEだと、漢字変換しても出てこない。
なので、単語登録をした。

戸籍謄本等の期限

ここ最近、比較的気温が高くない日が続いている。
エアコンをつけなくてもいいくらい。
が、天気予報によると、台風が過ぎた8月の終わり頃は、また猛暑になるとのこと。

 

以前、とある人から、「立川市って、めでたい地名が多いですね」と言われたことがある。
そう言われるまで、何とも思っていなかったが、確かに、「錦」町、「曙」町、「羽衣」町、「栄」町、「幸」町等と、おめでたい言葉やいい意味の言葉が多い。

 

相続登記の話をしていると、戸籍謄本等の期限はあるのか?と聞かれることがある。

相続登記における戸籍謄本等については、期限はない。
とはいえ、相続とは死亡により生じることなので、被相続人の死亡記載のある戸籍が必要になる、つまり、被相続人の最後の戸籍は、死亡後のものが必要となる。
それに、相続人の戸籍も、その相続人が亡くなった被相続人の相続人であることを証するものなので、被相続人の死亡後のものが必要になる。

平成30年8月1日死亡だったら、被相続人の最後の戸籍謄本は、同年の8月2日以降に取る。
ただ、死亡届を出してから死亡記載のある戸籍謄本が取れるようになるには、1週間くらいかかるようなので、実際は、死亡後1週間くらい経過してから、戸籍を取ることになる。
相続人の戸籍は、同年の8月2日以降に取る。

また、登録免許税を算出するための評価額は、登記をする年度のものが必要となる。
今だったら、平成30年度のものが必要になる。

遺産分割協議書に添付する印鑑証明書も、特に期限はない。

一方、銀行等の相続手続においては、期限があるところもあるようなので、関係各所に問い合せたほうがいいでしょう。

被相続人の同一性

なんだかんだと、12月になって…。

先日、朝、多摩川沿いに行ったら、富士山が凄いキレイに見えた。

建物(一戸建て(区分建物ではない))で、表題登記だけされていて、所有権保存登記がされていなかった。
表題部所有者は、氏名のみが記載され、住所が記載されていなかった。
表題部所有者が死亡し、相続が発生した。

所有権保存登記がされていなかったので、所有権保存登記を行う。
所有権保存登記は、表題部所有者の他、その相続人から申請できる。(不動産登記法74条1項1号)
というわけで、表題部所有者の相続人(遺産分割協議によって建物を相続した相続人)から、所有権保存登記を申請する。

 

登記上の名義人と被相続人の同一性は、登記上の住所・氏名と被相続人の戸籍謄本・戸籍の附票・除票等により、被相続人の住所・氏名が一致することで確認する。
しかし、今回、古い建物のようで、表題部所有者欄は名前のみで、住所の記載がないので、同一性の確認が取れない。

ところが、戸籍謄本等を見たら、建物の所在地と本籍地が一致する。
これなら同一性の確認が取れるのでいいかと思いつつ、念のため、管轄法務局に問合せる(東京ではない)。
そうしたら、評価証明書(納税者の住所氏名と所有者の住所氏名が記載されている)があるかと聞かれたので、あると返答したら、それも併せて添付すればいいとのことだった。
この評価証明書上の納税者・所有者とも、被相続人の名前と最後の住所が記載されていたが、これでいいとのこと。

また、土地については、所有者の登記上の住所と、被相続人の本籍地(途中の本籍地、最後の本籍地)、住所(途中の住所、最後の住所)が一致しない。
土地については、登記済証を預かった。
これについても問合せたら、これも、建物の場合と同様に、評価証明書(納税者の住所氏名と所有者の住所氏名が記載されている)も併せて添付するとのことだった。
登記済証は必要かと聞いたところ、不要とのことだった。

 

法定相続情報一覧図の写しを使って相続登記をオンライン申請(特例方式)

暦を見たら、今日は夏至だった。
そんな夏至の今日は、雨。
しかも、風も強い。
梅雨って、シトシト雨が降り、ジト〜と蒸し暑いような感じの日が続くというような感じだったが、なんだか最近、そういう感じがせず、本当に梅雨なのかと思う。
昨日も、晴れて暑かったし。

法定相続情報一覧図の写しは、戸籍謄本等の代わりであって、相続関係説明図ではない。
なので、これをPDFにしてオンライン申請するときは、遺産分割協議書と印鑑証明書、ようは戸籍謄本等以外の登記原因証明情報全て、もPDFにして送信する必要があるのだろうな、と思っていた。
で、聞いてみたら、やっぱりそうだった。

ということで、従来どおり、遺産分割のことを記載した相続関係説明図を用いて、相続登記をオンライン申請することとした。

具体的には、相続関係説明図をPDFにして送信、そして、相続関係説明図と遺産分割協議書・印鑑証明書(原本還付)、法定相続情報一覧図の原本を添付する。
相続関係説明図を添付すると、法定相続情報一覧図の写しは還付される。

相続登記の依頼を受けて、戸籍謄本等もこちらで取得する場合、通常、1通しか取らない。
なので、不動産の管轄が複数ある場合、例えば立川と府中というような場合、同時には申請できない。
立川に申請して、それが終わったら、府中に申請する、というようになる。

法定相続一覧図の写しの場合、無料で複数枚の発行が可能なので、これを複数枚取れば、上記のような場合でも同時に申請できるようになるな〜、と一瞬思ったが、それ以外の共通添付書類である、遺産分割協議書・印鑑証明書、住民票が1通しかなければ、同時には無理である。
ただ、例えば、立川は相続人A、府中は相続人Bというような場合、遺産分割協議書・印鑑証明書をAとBからそれぞれ預かれれば、戸籍謄本等が1通しかなくても、法定相続情報証明の制度を使って法定相続情報一覧図の写しを2通取って、同時に申請は可能である。

被相続人の出生からの戸籍謄本や相続人の戸籍謄本等を全て揃えると、結構な通数となる。
一方、法定相続情報一覧図の写しの場合は、それが1通となる。
そういう意味では、登記申請するとき、法務局に提出する書類の量が減る。
郵送の時は、重さが減るので、送料がちょっと安くなるときもある。

法定相続情報一覧図の写しを添付してのオンライン申請(特例方式)で一番感じたのは、この添付書類の量と送料のことだった。
提出する書類の量が少ないし、封筒も薄くなったし。

一方、オンライン申請して、その日に添付書類を持参した件では、その日に登記が完了した。
これも、その効用か…。

農地や山林の相続

相続登記の依頼を受けたとき、その登記をする不動産の登記上の地目が、農地や山林のときもある。
農地の相続の場合、農地法の許可は不要だよな〜というのは、ま、いいとして。
普通に所有権移転登記をすればいい。

農地や山林の土地を相続をした場合、「届出」をする必要がある。
農地の場合は、農地所在地の農業委員会に届出る。
山林の場合は、山林所在地の市町村長に届出る(森林の土地の所有者届出制度)。
なので、相続登記の依頼を受けた司法書士としては、このことも依頼者に説明をしたり、本届出の支援をしたりすることとなる。

(1)農地の場合
農地法改正(平成21年12月15日施行)(3条の3)
平成21年12月15日以後の死亡による相続によって農地を相続した相続人は、農地の所在する農業委員会に、遅滞なく、届出をしなければならない。
「遅滞なく」というのは、農地の取得日から10ヶ月以内とのこと。
違反すると過料(10万円以下)の対象とのこと。

具体的には、農林水産省のサイト、農地所在地の市役所等のサイト、農業委員会等で確認、問合せ。
届出書は、そういったサイトから、ダウンロードできるようになっている。
添付資料は、登記事項証明書等、その農地を相続人が取得したことが分かるもの。

登記上の地目が農地でも、現況が非農地なら、届出は不要とのこと。
逆なら、届出が必要とのこと。
司法書士の場合、不動産の現況を確認することはあまりないので、登記上の地目と評価証明書の現況が両方とも農地だったら、おそらく農地だろうと想定して届出が必要として、依頼者に説明等しておく必要があるのかなと思う。
グーグルアースで見てみるとか…。

(2)山林(森林の土地)
森林法改正(平成24年4月1日施行)(10条の7の2)
相続等によって森林の土地の所有権を取得した者は、市町村の長に対して、その旨を届けなければならない。
森林の土地とは、森林法上、木竹が集団して成育している土地、木竹の集団的な成育に供される土地のことをいう。
所有権を取得した日から90日以内に届出が必要。
違反すると過料(10万円以下)の対象とのこと。

具体的には、林野庁や各自治体のサイトで確認、問合せ。
届出書は、そういったサイトから、ダウンロードできるようになっている。
添付書類は、地図と登記事項証明書その他の届出の原因を証明する書面。

森林の土地は上記のとおりなので、登記の地目が山林(保安林)でも、現況がそうでなければ対象ではないとのこと。
逆に、登記の地目が非山林でも、現況が山林なら、対象となるとのこと。
司法書士の場合、現況を確認することはあまりないので、登記上の地目と評価証明書の現況が両方とも山林(保安林)だったら、これは「森林の土地」だろうと想定して届出が必要として、依頼者に説明等しておく必要があるのかなと思う。

相続により所有権を取得した場合、相続発生時と遺産分割協議成立時の双方において90日以内に届出の必要があるとされている。
なお、相続の発生後すぐに遺産分割協議をした場合は、相続発生後すぐに遺産分割協議をした場合は、相続発生後90日以内に遺産分割協議により所有権を取得した相続人が届出れば足りる、とのこと。

この届出が、相続発生後、遺産分割協議が成立してから90日を経過していたら、どうなるんだろうか。

他に相続人がいないことの証明書が不要となった

参議院選挙が終わったと思ったら、今度は、東京都知事選挙。
街中にある選挙ポスターを貼る掲示板が、参議院選挙の翌日に東京都知事選挙用に変わっていた。

バックアップを復旧することよりも、新しくしていこうという方を選んだ。
というわけで、前に書いた事などを思い出しながら、書いていこうと思っています。

−−
これまで、相続による所有権移転登記の申請において、除籍又は改製原戸籍(以下、除籍等という)の一部が滅失等していることにより、その謄本が添付できないときは、戸籍及び残存する除籍等の謄本のほか、滅失等により「除籍等の謄本を交付することができない」旨の市町村長の証明書及び「他に相続人はいない」旨の相続人全員による証明書(印鑑証明書添付)が必要という扱いであった。
しかし、それが、平成28年3月11日の通達で、「除籍等の謄本を交付することができない」旨の市町村長の証明書が提供されていれば、相続登記をして差し支えない、となった。
つまり、「除籍謄本等の謄本を交付することができない」旨の市町村長の証明書があれば、相続人全員による他に相続人がいない旨の証明書がいらなくなった、ということである。

相続登記では(というより、各相続手続きにおいて)、亡くなった人(被相続人)の出生から死亡するまでの除籍謄本等や相続人全員の戸籍謄本等が必要となる。それは、相続(死亡した事実、相続人の特定)を証明するためである。なお、出生からの除籍等が必要としているが、正確に言うと、12歳頃からのものでいいとされている。
しかし、除籍等には保存期間があり、これが経過しているため除籍謄本が交付されない場合がある。また、空襲や天災で除籍等が焼失され、除籍謄本が交付されない場合もある。例えば、東京大空襲による焼失。伊勢湾台風もそうだったかも。他にもあったかもしれないが、覚えていない。そんなときは、除籍等を請求した市町村から、「謄本が交付できない」といった内容の証明書(告知書)が交付される。交付されない場合は、請求する。

被相続人の除籍等の一部がない場合、被相続人の相続人の調査が途中で途切れることとなる。そうすると、判明している相続人の他に相続人がいるかどうか分からない、ということになる。相続人が欠けていた遺産分割協議は無効になってしまいますし。なので、自分達以外に相続人はいないということを証するために、相続人全員から「自分達以外に相続人はいません(実印押印して印鑑証明書添付)」という証明書が要求されていた。この証明書は、単独の証明書である必要はなく、遺産分割協議書の中にこの旨の記載をする、というものでもよかった。こういった場合、私は、遺産分割協議書に、「他に相続人はいない」旨を記載していた。遺産分割協議書には相続人全員が署名と実印押印をしますしね。

が、平成28年3月11日からは、この「他に相続人がいない」証明書が不要となった。
扱いがそうなっても、遺産分割協議書に一文を書くか書かないかという点からすればそうは変わらないかな…と思いつつ、うっかり忘れても大丈夫ってな点からすれば助かるかも。