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未登記建物

今日は寒い。
東京都内の天気予報を見ていると、立川の場合、気温は、都心とは約1度違う。
全国的に寒いとのことで、日本海側だけではなく、東海地方や近畿地方も雪だとか。
大雪で、荷物等の配送も遅れているとのこと。

厚生労働省が、個人にも、希望に応じて、布製マスクを配布することになったとのこと。

相続登記で、未登記の建物があることがある。
評価証明書や納税通知書・課税明細書を見たら、建物が記載されて課税されているのだが、例えば、家屋番号が記載されていなかったり、登記床面積が空欄になっていたりする。
登記の検索をかけても、ヒットしない。

固定資産税は、現況で課税されるので、評価証明書には記載されている。
一方、建物の登記は、新築後の表題登記は義務となっているが、されない場合もあり、そうすると、建物の現物はあるが、登記はないこととなる。(これを、未登記建物と言ったりする)

また、この逆もある。
登記情報はあるのだが、評価証明書等には、その建物の記載がない、という場合である。
建物を取壊したら、滅失登記をする必要があるが、それをしていない場合、固定資産税はかかっていないが、登記だけ残っていることもある。

未登記建物でも、建物の現物はあるので、遺産分割協議書には記載しておく。
建物の表示は、登記がないので、評価証明書等(現況)を参考にして記載をしておく。
そして、相続人から、表題登記と所有権保存登記を申請しておいたほうがいいと思う。

建物は取壊済だが登記だけ残っている場合は、遺産分割協議書に記載しておかなくてもいいと思う。
建物の滅失登記は、相続登記をすることなく、相続人から申請できる(相続人が複数いても、その中の一人からの申請で可)とのことなので、そうすればいいと思う。

2022年(令和4年)4月1日から成年年齢は18歳に


今の民法だと、20才で成年となる。
それが、法律改正により、2022年(令和4年)4月1日から、18才から成年となる。

未成年者が契約等の法律行為をする場合、親権者の同意が必要となる。
その同意がない場合は、取消すことができる、となっている。

では、相続において、今は未成年者だが、この法改正によって、来年のうち成年者となる相続人がいる場合、その遺産分割協議は、相続登記はどうしようか。
例えば、今は17歳だが、来年の4月1日から12月31日の間に誕生日を迎えて18歳になる人が相続人で、その人が不動産を相続することになるような場合、どうしようか。

相続人の中に未成年者がいる場合の問題としては、(1)遺産分割協議と(2)相続登記、があげられる。

未成年者が遺産分割協議をする場合、未成年者が遺産分割協議をできないので、法定代理人である親権者が、その未成年者を代理してする。
未成年者とその親権者がともに相続人の場合、利益相反となるので、家庭裁判所で、特別代理人の選任の手続きが必要となる。

登記の場合、意思能力があれば足りるといわれているので、未成年者だからといって単独で登記申請ができないわけではない。
が、もし司法書士に委任する場合、委任契約は法律行為であることを考えると、法定代理人の親権者が代理する、法定代理人の同意を得る、ということの方がいいとは思う。

しかし、そういった問題も、成年者になれば問題なくなるので、未成年者が成年者になるまで相続手続を待てるのなら、待ってもいいのかなと思う。


例えば、父が死んで、母親と未成年の子供が相続人となる場合、遺産分割協議をしないで法定相続分で相続するなら、特別代理人の選任の手続きをする必要はない。
法定相続分での相続登記であれば、相続人である母親が単独で申請できるので(保存行為)、未成年者の登記申請の問題は避けられるが、この場合、母親の持分だけの登記はできず、全員のために登記することとなる。
母親のみが申請人となって法定相続分の登記を申請するときでも、母親1/2、子供1/2の登記を申請することになる。
しかし、この場合、登記識別情報は、申請人の母親のみにしか通知されず、子供には通知されない。
従って、子供に対しても登記識別情報の通知を希望する場合は、子供も申請人とならなければならない。

 

相続人を間違えるかも…(旧民法730条2項)

なんだかんだと、もう12月。
今年も残すところ、一月。

日本語入力ソフトは、Macではかわせみ3を、Windowsでは、一太郎を入れているので、ATOKを使っている。
かわせみ3では出てこない文字でも、ATOKでは出てくるときがある。
そういうとき、ATOKはいいなと思う。
MacもATOKにしたいな~と思うが、今はもう、買い切り版は売っていないし。
Macで使うなら、ATOK Passport(サブスクリプション版)となるが、これは毎月払い(年払いもあり)してとまでは思わない。

旧民法730条2項
養親カ養家ヲ去リタルトキハ其者及ヒ其実方ノ血族ト養子トノ親族関係ハ之ニ因リテ止ム
(養親が養家を去りたるときは、その者及びその実方の血族と養子との親族関係は、これに因りて止む)

(例)
A(養父)とB(養母)が婚姻し、BがA家の戸籍に入り、ABはCと養子縁組みをした。
その後、AとBは離婚し、Bは実家の戸籍に戻った(去家)。
この場合、BとCの養親子関係は消滅する。

なので、Bが死亡しても、Cは相続人とならない。
また、この旧民法時代の去家による養親子関係の消滅は、応急措置法の施行によって復活することはなく、その後、養親であったBが死亡した場合、Cは相続人とはならない。

応急措置法
日本国憲法の施行に伴い、民法について、個人の尊厳と両性の本質的平等に立脚する応急の措置を講ずることを目的とする法律で、日本国憲法施行日の昭和22年5月3日から施行され、昭和23年1月1日に効力を失う。

この点は、現行民法とは違うところ。
現行民法では、養父母が離婚しても、離縁がない限り、養親子関係は消滅しない。

去家による養親子関係の消滅については、戸籍に記載されていればいいが、記載されなかったものもあったとのこと。
なので、戸籍を見ただけでは分からない場合もあるとのこと。

なので、この旧民法の規定を知らなければ、もし戸籍に養親子関係が消滅した旨の記載がなければ、相続人を間違える可能性もある。
私も、間違えるところだった…。







戸籍を取るときのヒトコト

新しい macOS12 Monterey が、10月26日にリリースされるとのこと。
ということは、来週か。
今使っているParallels15は、OS12になったら使えなくなるとのこと。
なので、macOS12にするなら、Parallelsをバージョンアップをしておくか、あるいは、仮想Winをやめるか、どちらかになる。
仮想Winは、使い続けたい気持ちもある一方で、もういいやという気持ちもあるので、これを機に、検討しようかな。


あ、被相続人の戸籍謄本等を取るときに、請求書に「出生から全て」って書くの忘れた。
あ、定額小為替がない。
あ、午後4時過ぎた。

被相続人の戸籍を取るとき、請求書に、「出生から全て」と書いておくと、その役所で、請求書に記載した本籍や筆頭者が違っても、被相続人に関する戸籍を全て戸籍等を交付してくれる。
なので、相続で被相続人の戸籍を取る場合は、請求書に、「出生から全て交付してください」といいうようなヒトコト添えておく。
これを書き忘れると、その本籍を管轄する役所に、被相続人の全ての戸籍があったとしても、出生から死亡までずっと同じ本籍・筆頭者なら大丈夫だが、請求書に書いた本籍・筆頭者の戸籍しか交付されないことになる。
ようは、被相続人の死亡から出生にいたるまでの途中までの戸籍しか交付されないこととなる。
なので、再度、出生にいたるまでの戸籍をしないとならなくなる。
(あ〜あ…って思ってしまう。)

戸籍謄本等を郵送で請求する場合は、手数料として、定額小為替を入れて送る。
定額小為替は、郵便局の窓口(貯金とかの窓口)で買う。
定額小為替を買う窓口は午後4時までなので、午後4時を過ぎると買えなくなる。

めばちこ


ゆうちょ銀行で、遺言執行者名義の口座は作れないとのこと。
前は作れたのに。
個人名義の口座で、成年後見のときと同じように、登録を遺言執行者にするような感じのものであれば作れるとのこと。
ゆうちょ銀行の相続の場合、相続金は、ゆうちょ銀行への振込か払戻し証書のどちらかで、他行振込はできないので、ゆうちょで執行者名義の口座は作れたほうがいい。

相続人が未成年者の相続登記

コピー用紙は、ずっとアスクルで箱でまとめ買いをしている。
そろそろなくなるので補充しないと、と思いつつ、他の紙に変えたくもなってきた。
ということで、試しに、他のところで、いくつかの紙を最小単位で買ってみた。

被相続人:父
相続人:母、子供(長男、未成年者)

この例で、母親と子供とで遺産分割協議をする場合、未成年者の子供は遺産分割協議ができず、その法定代理人である親権者(つまり母親)が遺産分割協議をすることとなる。
しかし、この遺産分割協議では、母親も相続人で当事者となるため、形式的に、母親と子供の利害が対立(利益相反)することとなるので、母親は子供を代理して遺産分割協議はできない。
こういう場合は、家庭裁判所の手続きで、子供につき特別代理人を選任し(民法第826)、その特別代理人が遺産分割協議を行うこととなる。

法定相続分どおり相続し、遺産分割協議をする必要がなければ、特別代理人の手続きは省ける。
法定相続による相続登記については、相続人一人からの申請でもいいので、母親だけから申請してもいいが、その場合、子供に対しては登記識別情報が発行されない。
子供にも登記識別情報が必要なら、母親と子供とで、相続登記を申請する必要がある。

遺産分割協議なり法定相続なりで、未成年者が不動産を相続することとなった場合の相続登記。
登記については、未成年者でも意思能力があれば司法書士の登記手続きを委任できる、という先例がある。
従って、これに従えば、その未成年者に意思能力があれば、その未成年が登記の委任をすることになる。
とはいえ、じゃあいったい何歳から意思能力があるといえるのかとなると、一律には言えないし、個別事情にもよる。
また、登記の委任契約を締結するという観点からみると、未成年者は単独で法律行為ができないので、親権者の同意を得るか、あるいは、親権者が代理する必要がある。
そういうことからすると、未成年者が登記を司法書士に委任するときは、親権者の同意を得るか、親権者が代理するのがいいかなと思う。
遺産分割協議で特別代理人がいれば、相続登記は、親権者または特別代理人いずれかれでも行うことができる。
従って、この場合は、特別代理人が司法書士に委任をしてもいい。

親権者が手続きする場合は、親権を証する書面(本例では、母親が子供の親権者であることを証する書面)である戸籍謄本が必要となる。
ただ、この戸籍は、相続に必要な戸籍と同じものとなる。
また、もし亡父の法定相続情報証明がある場合、法定相続情報証明は被相続人の父の相続関係を証したものであり、母親と子供の親権関係を証したものではないので、親権を証する戸籍謄本は、代理権限情報として必要になってくると思う。
とはいえ、法定相続情報証明の手続きのために、この戸籍は取っているはずなので、この戸籍は手元にあるでしょう。
特別代理人が相続登記をするときは、特別代理人の選任審判書が必要となる。



法定相続による相続登記

なんだかんだと、今日から9月。
気温が低く、肌寒い。
となんだけど、歩いていたら、暑くなってきた。


被相続人が亡くなって、その遺産を相続人が相続する。
一般的に、相続人間で遺産分割協議をする。
が、別に、遺産分割協議をしないで、各相続人が法定相続分で相続をしてもいい。

法定相続による相続登記は、保存行為として、相続人の一人から申請ができることになっている。
但し、自分の相続分だけの登記をするわけではなく、相続人全員のための登記となる。
相続人A、B、C、法定相続分各1/3のときで、Aが相続登記を申請するとき、Aの持分1/3という持分一部移転登記を申請するのではなく、A1/3,B1/3、C1/3とする所有権移転登記を申請することになる。

このとき、登記識別情報は、申請人となった相続人Aにのみ通知され、それ以外の相続人B、Cについては、通知されないこととなるので、注意を要する。
この相続登記後に売却をする場合、B、Cについては登記識別情報がないため、司法書士の本人確認情報等の手続きが必要になってくる。
従って、法定相続による相続登記をするとき、相続人全員に登記識別情報が必要なら、相続人全員から申請をする必要がある。


相続人が一人しかいない、という場合を除いて、法定相続による相続登記って、おそらく、これまでしたことがないと思う。
不動産はできれば共有を避けて一人の相続人が相続をしたほうがいいと思うし、相続人が法定相続分どおり相続する場合であっても、遺産分割協議でそうなったとか、あるいは、証拠を残す意味で、法定相続分どおり相続するという遺産分割協議書はあった方がいいとも思うし。
また、法定相続の登記をしたあとに、遺産分割協議が成立した場合は、また登記をしないといけないし、税金の問題もある。

遺産分割協議証明書

なんだかんだと7月になって。
一年の 半ばが過ぎし 梅雨の空


一般的に、遺産分割協議書は、1通の用紙に相続人全員が署名押印し、それを相続人分作成し、各相続人が持つ。
例えば、相続人が3人いる場合、遺産分割協議書を3通作成し、相続人3人全員がその遺産分割協議書に署名押印をし、各相続人が持つ。
しかし、相続人1人遺産分割協議書1通というのも可能。
この場合、遺産分割協議証明書と言ったりする。
これは、遺産分割協議が成立したことを、相続人が証する書面である。

例えば、相続人が3人いる場合、相続人1人につき遺産分割協議証明書1通を作成し、それにその相続人が署名押印する。
相続人ごとに署名押印した遺産分割協議証明書3通で、一つの遺産分割協議書となる。
ようは、遺産分割協議書1通に相続人全員が署名押印するか、相続人ごとに遺産分割協議証明書にして署名押印するか、である。

1通の遺産分割協議書に相続人全員が署名押印するとなると、相続人の間で、遺産分割協議書を回さなくてはならない。
全員が集まるとか、お互いが近いとか、全員がすぐに署名押印できるようなら、それでいい。
が、相続人の人数が多い、相続人が遠方、海外に住んでいるような場合、1通に全員が署名押印するとなると、時間がかかる。
なので、そういう場合は、遺産分割協議証明書の方がいいと思う。
特に、相続人が海外に住んでいる場合、書類の送付に時間がかかるだろうし、協議書に綴じ込む形でのサイン証明書が必要になるので、相続人ごとの遺産分割協議証明書のほうがいいと思う。

一方、遺産分割協議証明書の場合、相続人1人につき1通になるので、コピーやスキャンをする枚数が、遺産分割協議書のときよりも増える場合も出てくる。
相続登記で相続人が3人の場合、スキャンしたりコピーしたりするのは、遺産分割協議書だとそれ1通と印鑑証明書3通だが、遺産分割協議証明書だとそれ3通と印鑑証明書3通になる。
また、遺産分割協議証明書に、不動産以外の遺産のことも記載されていて、その記載を墨消しするような場合も、その3通全てに墨消しをしなければならなくなる。




全財産を相続させる自筆証書遺言による相続登記

VivaldiとかChromeとかFirefoxで開いても、開かない。
なぜ?と環境をみたら、Macの場合、Safariのみ対応だった。
Safariって、ほとんど使わない。
というか、こういうSafariのみ対応のときくらいしか使わない。


「全財産を○○に相続させる」という自筆証書遺言がある。
適正な遺言で、家庭裁判所の検認もされている。
遺言書には、「全財産」としか書かれておらず、具体的に、どこの土地とか建物とかは記載されていないような場合。
こういった遺言書に基づいて相続登記が可能か、というと、これは可能。
具体的に不動産が特定されていないので、司法書士的には、いいのかな…となんだか変な感じがするのだが、問題はない。

自筆証書遺言と家庭裁判所の検認証明書(遺言書や遺言書が入っていた封筒と合綴)は、登記原因証明情報となる。
また、遺言書による相続登記の場合、被相続人に関しては死亡を証する戸籍謄本、相続人については不動産を相続する相続人の戸籍謄本と住民票(または戸籍の附票)が必要となるが、それだけでよく、被相続人の出生からの戸籍とか他の相続人の戸籍はいらない。
ようは、被相続人が死亡したことと、遺言書で指定されている相続人が間違いなく被相続人の相続人であることを証すればいい、ということになる。
なお、被相続人の同一性の証明のための戸籍等は必要となる。

遺言書による相続登記をオンライン申請するとき、遺言書や被相続人と相続人の戸籍謄本等といった登記原因証明情報をPDFにすることが手間でなければ、相続関係説明図を作成しなくていいかなと思ふ。

住民票(除票)・戸籍の附票

「全国アホ・バカ分布図考 はるかなる言葉の旅路」(松本修著、新潮文庫)という本を読んだ。
言語というか方言というか、そういうものに少し興味がある自分としては、かなり面白かった。
探偵ナイトスクープに、「大阪のアホと東京のバカの境界線はどこか探して欲しい」という依頼が来て、番組が作られて、これがきっかけで生れた本。
全国にアンケートをとり、まとめた結果、アホ・バカに関しては、方言周圏論とのこと。
アホ・バカそれに類する言葉(タワケ、ホンジナシ等)が京(今の京都)で生れ、そういう次々生れた言葉が、同心円上に地方に広がっていった、というもの。
京を中心にすると、京で話されている言葉が新しく、外側にいけばいくほど古くなる。
古語は辺境に残る、と言われており、辺境(京から離れた地域)にいくほど、古い言葉が残っているとのこと。
例えば、東北の北の方と九州の南のほうでは、各地で訛ったりするものの、実は同じ言葉が話されている、ということもあるようだ。
近畿ではアホが話されていることから、言葉としては、バカのほうが古く、アホが新しいとのこと。
個人的には、アホよりもバカのほうがキツク聞こえる。



法定相続情報一覧図の保管及び一覧図の写しの交付の申出(って、長い…)において、申出人の氏名・住所が記載されている公的書類が必要となる(不動産登記規則第247条第3項第6号)。
具体例としては、運転免許証の表裏コピー、マイナンバーカードの表面のコピー、住民票、それ以外の書類については、登記所に確認、とのこと(コピーの場合は、原本証明をする)。
運転免許証、マイナンバーカード、住民票以外だと、どの書類であればいいのか。
氏名・住所が確認できる公的書類とのことなので、氏名・住所が記載されている公的書類であればいいのだろう。
そういう書類の一つに、戸籍の附票があるが、これも該当するとのこと(法務局に確認した)。

自分が相続手続きの依頼を受けて、戸籍謄本等を取る場合、被相続人や相続人については、ほとんど住民票や除票は取らず、戸籍の附票(除附票等)を取っている。
というのも、戸籍の附票は、戸籍謄本等と一緒に請求できるので(こっちのほうが早くて楽)。
例えば、本籍A市、住所B市のとき、戸籍と附票だとA市に請求すればいいが、戸籍と住民票だとA市とB市に請求すればならない。
本籍・住所ともにA市でも、戸籍と附票の場合は請求書は1枚でいいが、戸籍と住民票の場合は請求書は別々に各必要となる。
それに、住民票は住所が分からなければ取れないが、戸籍の附票は相続人の戸籍を追いかけている過程で取れる。
また、相続登記の場合で、被相続人の最後の住所と登記上の住所が違って、その繋がりをつける場合は、住民票の除票よりも戸籍の附票のほうがいい。