買戻特約(民法579条)(平成29年改正)
不動産の売主は、売買契約と当時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金(別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額。第583条1項において同じ。)及び契約の費用を償還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。

買戻しの期間は10年を超えることができず、期間を定めなかった場合は、5年以内に買戻しをしなければならない。(第580条)

売買契約と同時に買戻しの特約を登記したときは、買戻しは、第3者に対抗することができる。(第581条)

買戻特約は、住宅供給公社(東京だと東京都住宅供給公社)等が住宅を売買するときに付けられていたようで、その不動産の登記情報や登記事項証明書を見ると、買戻特約の登記もされている。
この買戻特約の登記を抹消するときは、登記権利者(所有者)と登記義務者(住宅供給公社等の買戻権者)の共同申請が原則である。
しかし、不動産登記法の改正により、令和5年4月1日から、売買契約の日から10年を経過している場合、登記権利者(所有者)が単独で抹消登記をすることができるようになった。

不動産登記法第69条の2(買戻しの特約に関する登記の抹消)
買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から十年を経過したときは、第六十条の規定に関わらず、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。
(第60条(共同申請)　権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。)

買戻特約が登記されている場合の登記事項証明書は、こんな感じになっている。
権利部(甲区)
1番　　　所有権移転　原因○年○月○日売買
付記1号　買戻特約　　原因○年○月○日特約

売買による所有権移転登記における売買の日付は、所有権移転の日となっている。
通常は、売買契約日＝所有権移転日である。
しかし、売買契約において、特約で、買主が手付金を支払い、その後に残金を支払ったときに所有権が移転する、という内容になっているものもある(こちらの方が一般的か)。
この場合だと、売買契約を締結して、買主がまず手付金を支払い、その後に残金を支払って所有権移転となるので、登記される売買の日付は、残金を支払った日となる。
従って、売買契約日と所有権移転日は、必ずしも同じではないことがある。

一方、買戻特約は、売買契約と同時にされるのだから、登記されている特約の日が、売買契約の日であるだろう。
なので、契約の日から10年というのは、買戻特約の登記の原因の日付から判断することになると思われる。
なお、登記上、売買の日付と特約の日付が同じであれば、その日から10年経過しているかどうかを判断すればいい。
それで10年以上経過しているとなれば、登記権利者(所有者)から単独で、買戻特約の抹消登記が申請できることとなる。

この場合の登記申請は、登記原因証明情報は不要である(不動産登記令第7条第3項第1号)。
また、登記権利者が単独で申請できるので、登記義務者(買戻権者)に関する書類は不要となる。
しかし、例えば、買戻権者が東京都住宅供給公社であれば、申請書に、会社法人等番号や主たる事務所・名称等の情報が必要なので、その登記情報等は取っておく必要はあると思う。
登記権利者側に必要な書類は、司法書士に登記を依頼するならば、委任状となる。
但し、所有者の登記上の住所や氏名と現在の住所や氏名が違う場合は、その変更登記もすることとなる。
なお、登記権利者による単独抹消をした場合、登記完了の旨が、登記官から登記義務者に通知されるとのこと。

とある土地の登記情報を取ろうとした。
しかし、登記情報の申請中に気付いた。
あ、これ、共有者が多い土地？(もっと早く気付けよ)

だったら、土地は共有者のうちのAさんの抄本を取るので登記情報はいらない、とキャンセルしようとしたが、取り終わっていた。
登記情報は、Aさんを含めた共有者全ての情報があるので不要なものばかりだし、共同担保目録も付けたのでかなりの枚数になっているし、だからデータの容量も大きいし、ここから必要な登記部分を探して印刷しなきゃいけないしで、ああ、少し失敗。
とはいえ、登記情報はデータであって、全て紙に印刷されて出てくるわけではないので、その点では、まいいか。

このAさんの抄本を、オンラインで取ろうとする場合は、取れない。
抄本を取るときは、法務局の窓口に行くか郵送するかすることとなる。
以前、確認して、そのことは分かっていたが、システムが変わって取れるようになっているかもしれないと思い、確認したら、やっぱり、オンラインで抄本は取れないとのことだった。

Aさんのみの抄本を取るつもりで、オンラインでその不動産の証明書を申請したら、何百人もの人が登記された謄本が出てきてしまうことになる。
それだと、思いがけない枚数と手数料になるでしょう。
こういった不動産の謄本が必要な場合はあまりないと思うので、この場合、法務局から、謄本でいいのか、抄本ではないのか、とかいうような確認の連絡は来るのだろうか。
窓口だったら聞かれそう。

現在、登記簿はコンピュータ化されており、全国どこの法務局でも、全国各地の不動産の登記事項証明書等を取ることができるし、登記情報提供サービスを使えば、インターネットでもこれが取れる。
従って、例えば、Aさんの土地が八王子市であっても、それがコンピュータ化されていれば、立川法務局でもその抄本が取れる。

しかし、コンピューター化ができなかった不動産の登記簿(改製不適合物件というとのこと)もあり、その場合は、その管轄の法務局でしか登記簿謄抄本は取れないので、そこに行って取るかあるいは郵送して取るか、となる。
従って、Aさんの土地が、コンピュータ化されていなかったら、八王子の法務局でしか抄本は取れないこととなる。

また、そういう不動産の登記申請をする場合、コンピュータ化されていないので、オンライン申請ができない。

不動産を相続して売買をする。
相続人の中に一人未成年者がいて、相続は、法定相続でする。
不動産の売主は法定相続人全員となるが、売買契約書は、その未成年者については、法定代理人となる親権者が署名押印をしていた。
そういう場合の相続登記と売買による所有権移転登記について。

登記については、未成年者でも意思能力があればいいとされているが、登記の司法書士への委任は委任契約なので、未成年者から委任を受け、それにつき法定代理人(親権者)の同意を得る、あるいは、法定代理人(親権者)から委任を受ける、のどちらかになろう。
今回は、法定代理人から委任を受けることとした。

従って、委任状や登記原因証明情報は、未成年者については、親権者に署名押印をしてもらった。
売買による所有権移転登記に必要な売主の印鑑証明書は、親権者のものとなる。
また、親権者であることを証する戸籍謄本も必要になるが、これは相続を証する書面の一部でもある。
売買による所有権移転登記の登記原因証明情報（報告書形式）には、親権者が契約していることを盛り込んでおいた方がいいのかなと思い、「年月日、売主と買主は売買契約を締結した。なお、売主の○は未成年者であるので、その法定代理人親権者△が売買契約を締結した。」というような感じにした。

今回、住宅用家屋証明書が使えるので、某役所に、住宅用家屋証明書を取りに行ったら、何やら時間がかかっている。
どうしたんだろう…と思っていたら、「売主はどういう関係の人か」を聞かれた。

住宅用家屋証明書を取得するにあたり、その不動産の登記事項証明書、売買契約書、買主の住民票が必要になる。
この建物の相続登記をまだしていないので、登記上の所有者は被相続人のままだが、売買契約書の売主はその相続人となっていて、登記上の所有者と売主が一致しない。
役所の端末で調べてみても、分からなかったらしい。
従って、登記上の所有者と売主との関係が分かる資料はないか、ということだった。
今回の場合は、相続関係を証する戸籍謄本等がこれに該当するので、この戸籍謄本等を見せた。

数日前は、温かく、コートがいらなかったくらいだったが、急に寒くなった。
しかも雨。

Macでe-Taxを使って確定申告をしたが、何のトラブルもなくできて、呆気なさを感じてしまった。
トラブルがないほうがいいのだが、一方で、ちょっとトラブルが起こって欲しい、と思っている自分もいた。


不動産登記規則第37条
１項　同一の登記所に対して同時に二以上の申請をする場合において、各申請に共通する添付情報があ
           るときは、当該添付情報は、一の申請の申請情報と併せて提供することで足りる。
2項　前項の場合においては、当該添付情報を当該一の申請の申請情報と併せて提供した旨を他の申請の
          申請情報の内容としなければならない。

不動産登記で、同じ法務局に、複数の申請をまとめてする(連件申請)とき、各申請書に添付する書面で同じものがある場合、その書面は一つの申請書に添付すればよく、その書類を添付する必要のある他の申請書には添付する必要はなく、その申請書には別の申請書に添付していますよ、ということを示しておく。

例えば、1件目が所有権移転登記で権利者A、2件目も所有権移転登記で権利者Aという登記を連件で申請するとき、両方ともにAの住民票が必要となるが、1件目の申請書にAの住民票を添付したら、2件目の申請書には、Aの住民票が添付省略できる。
このとき、2件の申請書の添付情報のところに、「住所証明情報（前件添付）」と記載する。

1件目に添付し、2件目以降省略するときは、「前件添付」となる。
逆の場合は、「後件添付」となる。
同順位申請の場合、一方に添付した書類を援用するときは、「別件添付」とするとのこと。

前件添付はよく使う。
後件添付を使った記憶はないかも。
(1件目に添付して2件目は前件添付とするところ、1件目に添付し忘れて2件目に添付してしまったとき、1件目で後件添付としたことがあるかもしれない…。)
同順位の場合、前件添付としていたかもしれない…。

前件添付等で添付書面が援用できるのは、「添付根拠が同じ」ということが前提である。

立川市に複数の不動産を所有している人が亡くなり、その不動産を相続する人が、その相続人AとBであり、相続人Aの相続登記(1件目)と相続人Bの相続登記(2件目)を連件申請する場合、相続を証する書面（登記原因証明情報）は共通であるため、1件目に添付した登記原因証明情報を2件目に援用できる。

連件申請で、いずれも申請人が成年被後見人で成年後見人が代理するときは、成年後見人であることを証する後見登記事項証明書（三カ月以内）が必要になるが、これも、1件目に添付すれば、2件目以降は前件添付として、添付を省略できる。

所有権登記名義人として必要な印鑑証明書は住所証明情報としても使えるが、1件目で住所証明情報として添付した印鑑証明書を、2件目で所有権登記名義人として必要な印鑑証明書として援用できるか、というと、これはできない。
添付根拠が違うので。

住民票は、所有権移転登記の権利者の住所証明情報となる。
その住民票に前住所が記載されていれば、住所変更登記の変更証明書（登記原因証明情報）としても使える。
この場合、1件目で添付した住所証明情報の住民票を、2件目の登記原因証明情報として援用できるか、というと、これはできない。

援用できないのであれば、同じ書面でも複数枚必要になるのか、といえば、そういうわけではない。
原本還付ができる書面であれば、原本還付をすればいいので、1通で足りることとなる。

今日は、なんだか暖かい。
上着を着て歩いていたら、暑くなってきた。
明日は寒いみたい。

銀行に行ったら、今日が休み明けで、明日25日が土曜日ということからか、ATMが長蛇の列で、外まで並んでいた。

あれ、仮登記の抹消のとき、名変ってするんだっけ…。

不動産登記において、登記名義人が登記義務者になるとき(例えば、売買の所有権移転登記の売主、抵当権抹消登記の抵当権者)、その登記上の住所・氏名が、現在の住所・氏名と違う場合は、その変更登記をする必要がある。
また、登記をしたときに、そもそも住所や氏名が間違っていたときは、その更正登記をする。

今は、所有権登記名義人住所変更登記、所有権登記名義人氏名変更登記というが、一昔前は、所有権登記名義人表示変更登記、と言っていた。
略して、名変(メイヘン)と言い、今でも、メイヘンと言ってしまう。
抵当権登記名義人表示変更登記は、抵名変(テイメイヘン)だが、これも「(抵当権の)メイヘン」と言ってしまう。

ところで、この住所や氏名の変更登記(変更登記)は、所有権以外の権利の登記を抹消するときは省略できる、とされている。
省略できるといっても、その住所や氏名の変更を証する書面は必要。
また、所有権以外の権利は、所有権に関する仮登記や買戻権を含む。
(仮登記の抹消であれば、それが所有権に関するものでも、住所変更登記等は省略可)

住宅ローンを完済したので抵当権抹消登記をするとき、登記義務者となる抵当権者の会社の商号や本店が、現在のものと違う場合は、その変更を証する書面を添付して、抵当権抹消登記を申請すれば、抵当権者の商号変更等の登記は省略できる。
ただ、今は、会社法人等番号を提供すれば、その変更等を証する書面も添付不要。
一方、商号や本店の変更が、合併によるものだったら、これは名変ではなく、抵当権移転になる。

抵当権抹消登記をするとき、登記権利者となる所有権登記名義人の住所や氏名が、現在と異なっている場合は、その変更登記が必要になる。
通常、1件目が所有権登記名義人住所(氏名)登記、2件目が抵当権抹消登記と、連件で申請する。

熊本ローカル放送を見ていたら、各地から熊本に来ることを、「来熊（らいゆう）」というとのこと。
「熊」を「ゆう」ということを知らなかった。
長崎に来ることは、「来崎」というとのこと。
となると、東京へ来ることは、来東だと東が方角になってしまうので、来京になるのだろう。
上京もあるが、上京と来京は、意味合いが違うような感じがする。
来京は、旅行なんかで東京に訪れる感じで、上京は、就職や進学等でこれから生活していくために地方から東京に来ることのような感じがする。
京都も来京なのかな。
福岡、福島、福井は、いずれも来福になるのか。

都税事務所から、不動産登記において、課税明細書を活用してください、というような依頼があるとのこと。
不動産登記申請に課税明細書が使えるが、まだまだ評価証明書の申請が相当数されているので、課税明細書を活用してくれととのこと。

所有権移転登記において、固定資産税の納税通知書の課税明細書が使えるということを知ってから、私も、相続登記等の依頼を受けたときには、依頼者に、必要書類として、課税明細書か評価証明書を案内している。
なので、依頼者が課税明細書を持っていれば、それを使うようにしている。

しかし、依頼者が課税明細書を持っていない、課税明細書に登記する不動産の記載がない、その年の4/1から課税明細書が届くまでの間に所有権移転登記を申請する、そもそも課税明細書が送られてきていない等の事情があれば、評価証明書を取ることとなる。

課税明細書には、固定資産税がかかっていない不動産は記載されていない。
また、所有不動産の全てが固定資産税がかかっていなければ、課税明細書は送られてこない。
なので、こういう場合は、評価証明書を取ることとなる。

そういう点からすると、固定資産税の課税明細書だけで登記すべき不動産を判断すると、不動産を見落とすことになる可能性もある。
なので、登記済証（権利証）や名寄帳等で、登記すべき不動産を調べる必要がある。

先週末、各地で大雨。
東海道新幹線も運転取りやめになる。
立川市でも、大雨洪水警報が出た。
立川市は、南は多摩川に接しているが、多摩川に指定河川洪水情報も発表された。



不動産登記を申請して登記が完了したら、法務局から交付される書面または電子公文書。
書面申請の場合は書面で交付される。
オンライン申請の場合は、オンラインで交付されるが、申請時に、書面により交付することを申し出れば書面で交付される。
私の場合、オンライン申請でも、登記完了証は書面で受取っている。
登記完了証は、申請人が不交付の申出はできず、紛失しても再発行はない。

登記申請時に、登記完了証を法務局の窓口で受取るか、送付による方法で受取るかを申出する。
窓口で受取る場合は、本人確認書類等が必要。
送付による方法で受取る場合は、書留郵便等の方法による送付になるので、申請書(申請情報)に送付先を記載し、送付用の切手を、申請時に(特例方式の場合は添付書類を提出時に)提出する。

書面申請の場合は、登記完了証(書面申請)が、オンライン申請の場合は、登記完了証(電子申請)が交付される。
オンライン申請のときに交付される登記完了証(電子申請)には、送信した申請情報も掲載される。

登記完了証は、登記申請人に交付される。
抵当権抹消登記なら、不動産の所有権登記名義人(登記権利者)と抵当権者(登記義務者)にそれぞれ交付される。
申請人が複数の場合（相続登記で、相続人が２人の共有になる場合等）は、その中の一人に対して登記完了証が交付されればいいことになっている。

住宅ローン完済後の抵当権抹消登記の場合、金融機関によっては、登記完了証はいらない、という。
他に返却する書類があれば一緒に返せばいいが、何もないと、この登記完了証はどうしようか…となる。
こちらで持っておくか、所有権登記名義人に、抵当権者の登記完了証も渡すか…。

申請人が複数で、登記完了証が1通しか交付されない場合、その登記完了証を誰に渡せばいいか、ということにもなる。


登記完了証は、文字通り、申請した登記が終わったよ、と申請人にお知らせする書面であり、登記識別情報通知とは違い、その後に使用する書面ではない。
また、登記されているかどうかは、不動産の登記事項証明書を取って確認することもできる(手数料はかかる)。
なので、登記完了証は、無くてもいいが、あったほうが後の資料となるので、他の書類と一緒に捨てずに保管しておいた方がいいでしょう。