令和8年4月1日から、個人か法人を問わず、所有権登記名義人の住所や氏名(商号や本店等)の変更登記の義務化がされる。
それで、法務局が職権で住所変更登記等をする「スマート変更登記」というサービスも始まる。
法務省の「住所等変更登記の義務化特設ページ」


以下、個人の所有権登記名義人の住所変更登記について。
所有権登記名義人の住所や氏名変更登記のことを、我々の間では、「名変(メイヘン)」という場合が多いと思う。
というのも、今は、「所有権登記名義人住所(氏名)変更登記」というが、以前は、住所の変更も氏名の変更も、「所有権登記名義人表示変更登記」、略して名変(メイヘン)と言っていたので、その名残でしょう。
また、我々の間では、「たかが名変、されど名変」という言葉もあり、簡単だけど悩ましいのが、メイヘンなのである。

通常、メイヘン登記は、それ単発で申請されることはあまりなく(義務化以降は分からないが)、他の登記と一緒に(連件)で、しかも1件目で申請されることが多い。
相続人不存在における相続財産清算人選任による、亡相続財産への氏名(住所)変更登記は、単発で申請されることが多いでしょうか。

例えば、売買による所有権移転登記をするときに、売主の登記上の住所と今の住所が違っていたら、この住所変更登記をしないと、売買による所有権移転登記ができない。
この場合、連件で、1件目が住所変更登記、2件目が所有権移転登記を申請することになるが、メイヘンは1件目に来るため、これをしくじったら、2件目以降が進まないという大問題が発生するため、その有無も含めて、メイヘンには気を使うのである。

住所変更登記をする場合、登記上の住所から現在の住所までの繋がりをつける必要がある。
住所の繋がりを証する書類は、住民票や戸籍の附票である。
ケースバイケースだが、自分がする場合はこんな感じ。

現住所の住民票(戸籍の附票を取ることを想定し本籍入り)を取る。
それで、現住所と登記上の住所と繋がれば、それでいい。
例えば、住所A(登記上)→住所B(現住所)で、住所Bの住民票に前住所Aの記載があれば、それでいい。

それで繋がりがつかない場合は、前住所で除票、登記上の住所で除票、本籍で戸籍の附票・除附票・改製原附票と、取れるだけ取ってみる。
これで繋がりがつけばいい。
だが、除票や除附票等は、保存期間が5年間であるため、取れない可能性もある。
役所で、除票や戸籍の除附票等が取れないのなら、もう仕方がない。
なお、法改正により、令和元年6月20日から保存期間が150年間になった。

住民票や除票、戸籍の附票等に、登記上の住所が出てこない場合は、登記上の住所での不在籍証明書・不在住証明書というのも、取ってはいる。
が、不在住不在籍は、求められていないような気もする。

住民票や除票、戸籍の附票等でも繋がりがつかなければ、登記済証を使う(原本還付)。
登記済証がなければ、固定資産税の納税通知書(原本還付)を使う。

住所の繋がりをつける書類には、他にも以下のものがある。
住居表示実施証明書
例えば、登記上の住所が、1丁目1番地1だったのが、住居表示実施によって、1丁目1番1号に変わったような場合に、住居表示実施証明書を取る。

町名地番変更証明書
登記上の住所の町名や地番が変更されていた場合に、町名地番変更証明書を取る。

市区町村合併等で、住所の市が変わった場合(例えば、田無市と保谷市が合併して西東京市になった)は、公知の事実として、その変更証明書は不要の扱いになっている。

検索用情報の申出を伴う登記の申請を、オンラインで行った。
なるほど、こうなるのか。

氏と名の間には空白が必要とのこと。
これまでの申請書に記載(入力)する必要のなかった、氏名の振り仮名、生年月日、メールアドレスも記載(入力)する必要も生じたため、記載(入力)事項が増えた。
メールアドレスは、誤記を防ぐため、依頼者からメールを送ってもらい、そのメールからメールアドレスをコピペするのがいいと、やはり思った。
間違って、他の人のアドレスにしないように注意。
メールが無い場合は、オンラインだと、その他事項欄に、メールアドレスはない旨を記入しておくとのこと。

依頼時に、氏名、その振り仮名、生年月日は聞いている。
それに、登記の添付書類で、氏名や生年月日は確認できる。
メールアドレスについては、メールでのやりとりを希望した場合は、メールアドレスを教えてもらっている。
というわけで、検索用情報の申出前でも、申出事項は確認していたのだが、この制度が始まったので、依頼者に正式に案内することとなり、そのための案内用の書面を作って渡して、記入してもらっている。

相続登記では、登記名義人となる者の住所証明書（住民票や戸籍の附票）、戸籍、遺産分割協議書があれば印鑑証明書を添付するため、これらが必要になる。
また、売買や贈与等による所有権移転登記では、登記名義人となる申請人の住所証明書を添付するため、これらが必要になる。

住民票や印鑑証明書には、氏名・住所・生年月日が記載されている。
戸籍謄本には氏名・生年月日が、戸籍の附票には氏名・住所・生年月日が記載されている。
というわけで、登記の添付書類で、振り仮名とメールアドレス以外は、確認できる。
なお、戸籍の附票については、以前は生年月日の記載はなかったが、令和4年1月11日から、記載されるようになった。

遺産分割協議書と印鑑証明書はセットだが、細かいことをいえば、遺産分割協議書で相続登記をする場合、登記名義人となる申請人の印鑑証明書は添付不要の扱いになっているので、この印鑑証明書はなくてもいいが、印鑑証明書があれば、これは住所証明書としても使えるため、他に住民票等の住所証明書がなければ、印鑑証明書を住所証明書として使う。

相続登記の依頼を受けたとき、不動産を相続する相続人の印鑑証明書は取っているが、その人の住民票や戸籍の附票はまだ取っていない場合、印鑑証明書を住所証明書として使えるので、その旨を説明して、住民票等を新たに取るようなことはしていない。

令和8年4月1日から、不動産の所有者の住所・氏名変更登記が義務化される。
この義務負担軽減のため、住所等の変更登記を為なくても、登記官が住基ネット情報を検索して、これに基づいて職権登記をする「スマート変更登記」が開始されることとなった。
そのため、所有者(国内に住所を有する自然人)から、検索用情報を申し出る(申請書に記載する)こととなった。
そこで、今年の4月21日から、所有権移転登記等の申請の際には、所有者の検索用情報も申し出ることとなった。
また、既に所有者として登記簿に記録されている人については、4月21日以降に、申出をすることができる。

(参照)検索用情報の申出について(職権による住所等変更登記関係)（法務省サイト）

申出をする必要がある登記
所有権保存登記
所有権移転登記
合併による所有権移転登記
所有権の更正登記（その登記によって所有権の登記名義人となる者があるときに限る）

検索用情報
氏名
氏名の振り仮名（日本国籍を有しない者は、氏名の表音をローマ字表記）(※1)
住所
生年月日
メールアドレス（登記名義人本人のメールアドレス。無い場合は無いと申し出(申請書に記載)）

(※1)申請情報の内容とされた氏名の表音をローマ字で表示したもの（ローマ字氏名）については、登記記録に記録(氏名に併記)される。なお、所有権の登記名義人となる者が通称名を使用して登記申請をする場合は、登記名義人となる者の外国人住民票にローマ字氏名の記載がない場合には、ローマ字氏名を申請情報の内容とすることを要しない。このような場合には、氏名の振り仮名を申請情報の内容とする。

ということになったので、今後は、相続等の登記の依頼を受けるときは、上記の旨を説明し、依頼者から、検索用情報も提供してもらう必要が生じた。
とはいえ、所有権保存登記や所有権移転登記では、所有権登記名義人の住所と氏名は、申請書に記載する事項で、住民票や戸籍の附票は添付書類だし、ここに生年月日も書かれているので、検索用情報のうち、氏名、住所、生年月日は、添付書類(公的書類)で確認できる。
なので、依頼者から教えてもらうのは、振り仮名とメールアドレス、ということになるでしょう。

相続登記等の依頼を受けるとき、検索用情報の申出が必要になったので、振り仮名やメールアドレスの有無やメールアドレスを教えてください、という書類を作って、依頼者に渡そうかと思う。
メールアドレスは、誤記を防ぐため、依頼者から私宛てに送ってもらうのがいいでしょうね。
ただ、実際は、依頼時に振り仮名も書いてもらっているし、メールでのやりとり希望であれば、依頼者からメールを送ってもらう等している。

年度末。

昨日の3/30から、登記情報提供サービスにつき、メールアドレスの必須化、クレジットカード決済におけるEMV3-Dセキュアの義務化により、クレジットカード名義人氏名の登録をしなければならなくなった。


調停調書が次にようになっている。
Xの表示
　住所　A市
　登記記録上の住所　B市
XはYに対し、年月日○を原因とする所有権移転登記手続きをする。

Yは、調停調書に基づき、単独で、(1)債権者代位でXの住所変更登記と(2)所有権移転登記をすることとなる(連件申請)。
調停調書に、住所と登記記録上の住所が併記されていても、登記義務者の住所変更登記はできない。
なので、Yは、債権者代位で、Xの住所変更登記をすることになる。
そのためには、Xの住民票や戸籍の附票が必要になってくる。
そこで、Xの住民票等を取ったところ、住民票上の住所はC市で、調停調書上の住所A市が、どこにも出てこなかった。
つまり、A市は居所だった。

Xの調停調書上の住所氏名と登記上の住所氏名で、Xの同一性を確認する。
住所が違う場合は、住民票等の公的証明書で、その繋がりを証することで、同一性を確認する。
しかも、今回は、住所変更登記が必要。
ところが、本例では、Xの調停調書上の住所が居所のため、このままだと、Yは、Xの住所変更登記ができず、登記が進められない。
進めるためには、調停調書に、Xの住民票上の住所が必要となってくる。

そこで、Yは、調停調書の更正の手続きをして、調停調書に、Xの住民票上住所を記載してもらう必要がある。
そして、調停調書の更正決定には、即時抗告が認められているので、登記手続きには、その確定証明書も必要となってくる。

そんなわけで、この場合は、せっかく調停で合意したのに、登記手続きに時間が余計にかかってしまうこととなる。
なので、不動産登記手続きが生じるような調停の場合は、登記義務者となる者の住所について、注意をしておかないといけない。

なお、相手の協力が得られるのであれば、住所変更登記はＸが申請し、所有権移転登記はXとYの共同申請にする、ということでもいい。

2・4・6・8・10、という数え方があるが、これが、人によって地域によって違うということを聞いた。
「8」の言い方が違うようで、「に～、し～、ろ～、は～、と」と言う人もいれば、「に～、し～、ろ～、や～、と」と言う人もいるとのこと。
主に東日本は「や」、西日本は「は」と言うそうな。


令和6年4月1日から、不動産登記の申請書の添付情報欄に、法定相続情報番号を記載すれば、法定相続情報一覧図の写し（証明書の原本）の添付を省略できるようになったとのこと。
知らなかった…。
とはいえ、添付しても問題ないし、遺産分割協議書等他にPDF化する書類もあれば、これをPDF化する方が、添付情報欄に法定相続情報番号を記載するよりも楽かも…と思ったり。

法定相続情報は、被相続人の出生から死亡までの戸籍及び相続人の戸籍の全てなので、これがあれば、被相続人や相続人の戸籍謄本等は不要。
法定相続情報に、被相続人の氏名、最後の住所や最後の本籍が記載されてあり、それが所有権登記名義人の住所・氏名と一致していれば、問題はない。
しかし、これが一致していなければ、被相続人の登記上の住所から最後の住所までの繋がりをつける除票や戸籍の附票等が必要。
法定相続情報に、不動産を相続する相続人の住所が記載されていれば、これを住所証明書として使えるが、これが記載されていない場合は、その相続人の住民票等が必要。
遺産分割協議で相続することとなり、その遺産分割協議書とその相続人の印鑑証明書があれば、その印鑑証明書は住所証明書としても使える(なので、別途、住民票等を取らなくてもいい)。

Macでe-Taxで確定申告をする。
カードリーダライタは、NTTコミュニケーションズとSCR3310というものを使っているが、自分の環境下では、これを認証しなかった。
あれ、前まで使えたのに…。
というわけで、Macでe-Taxを使う場合だと、認証方法の選択のところで、「ICカードリーダライタを使用する」を選択できないということになった。
Macでするなら、「スマートフォンを使用する」を選択するか、カードリーダライタを買い替えるか。
Windowsではどうだろうと思い、Win機にこのカードリーダライタを繋げたら、使えた。

土地の登記情報を取る。
あ、これ、共有者が多いやつだ…。
しまった…。
百数十ページあった。
PDFの登記情報を開いて、文字検索かけても、ヒットしない。
甲区1番から見ていく…、どこだ、あ、あった。
他にも土地はあるし…。

こういう土地は、少々手数料はかかるが、共有者を特定してその抄本を取るほうがいい。
登記情報だと枚数多いし、そこから該当部分を探さないといけないので。
そういえば、オンラインで土地の抄本って取れたっけ…？
確か取れないはず。
オンラインの請求画面を見ても、土地につき共有者で特定してその抄本を請求する仕様になっていないし。
ただ、登記情報は取れたということは、オンラインで繋がっているのでどこの法務局ででも取れるということなので、立川の法務局に行って、持分抄本を取った。
窓口の人に、こういう土地の抄本はオンラインで取れるかどうか聞いたら、取れない、とのことだった。
なお、自分は、こういう抄本を、土地の持分抄本と言ってしまう。