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不動産登記」カテゴリーアーカイブ

登録免許税の電子納付

熱い。
東京都に、熱中症警戒アラートが発表されたとのこと。
法務局まで歩いていったら、汗だく。
汗拭きタオルもびしょびしょ。

「晴れているのに雨が降る」ことを何という?という記事があった。
自分は、「狐の嫁入り」かな。
「天気雨」もいうけど。


オンライン申請システムから、登録免許税を電子納付をしようとしたら、「アクセスが集中している」とのことで、先に進めなかった。
通常、このサイトから納付しようとする金融機関のサイトに行き、ログインして納付となる。
とはいえ、いつアクセス可能となるかわからず、待っててもしゃあないし、収入印紙で納付するのもなんなんで、金融機関のサイトから直接納付してみることとした。

自分の使っている金融機関だと、こんな感じ。
金融機関によっていろいろあるとは思うが、たいていこんな感じだと思う。

金融機関のサイトでログインし、Pay-easy(ペイジー)を選択
収納機関番号を入力
納付番号と確認番号を入力
ワンタイムパスワードとか、金融機関の指示に従って、納付。

金融機関のサイトから納付するときは、「収納機関番号」、「納付番号」、「確認番号」の入力が必要になるが、オンライン申請システムから納付するときは、これらはすでに入力済の状態である。
収納機関番号、納付番号、暗証番号は、オンライン申請をすると付され、申請総合ソフトに表示される。

閉鎖登記簿謄本

暑~いと言いながら、サンサンロードをテクテク歩いていたら、なんだか、人がパラパラと集まって警官やら何やらがいて。
何だろう?と思って、建物(TACHIKAWA STAGE GARDEN)の入り口付近を見たら、オリンピックの聖火リレー?の会場のような感じ。
ニュースを見たら、今日、オリンピックの聖火をともしてつなぐ「トーチキス」をするセレモニーが、ここで行われるとのことだった。
で、一緒にヒットしたのだが、オリンピックで、立川市で、中南米26の国や地域177人が、事前合宿を行うとのこと。
どうなるんだろうね。


とある土地の登記情報を見る。
甲区1番に、「合併による所有権移転登記」とあり、受付年月日・受付番号は、空欄になっている。
表題部をみたら、別の土地が合筆され、国土調査による成果(平成7年○月○日)、とある。

あ。
登記済証特定のために、法務局に、閉鎖謄本を取りに行かないと…。
コンピューター化前のもの(閉鎖登記簿謄本)は、管轄法務局ではないと取れない。
あすこの法務局、駅から歩くんだよな〜、坂だし。
この時期、汗だくになりそう。

閉鎖登記簿も、コンピューター化されて、オンラインで申請できたり、管轄の違う法務局で取れたり、登記情報でも取れるようになるといいなと思う。
東京法務局のサイトによると、平成26年3月17日から、中野出張所と豊島出張所で、登記情報システムの移行作業によって閉鎖された土地の登記簿の電子化が完了した、但し、登記情報提供サービス、オンライン請求、登記情報交換サービスによる利用はできないとのことだった。

登記情報交換サービスって何?と思ったが、それは、コンピュータ化された登記所間で、土地・建物に関する登記事項証明書の交付を相互にすることができること、とのこと。
こういう正式名称があったんだ。

遺産分割協議証明書

なんだかんだと7月になって。
一年の 半ばが過ぎし 梅雨の空


一般的に、遺産分割協議書は、1通の用紙に相続人全員が署名押印し、それを相続人分作成し、各相続人が持つ。
例えば、相続人が3人いる場合、遺産分割協議書を3通作成し、相続人3人全員がその遺産分割協議書に署名押印をし、各相続人が持つ。
しかし、相続人1人遺産分割協議書1通というのも可能。
この場合、遺産分割協議証明書と言ったりする。
これは、遺産分割協議が成立したことを、相続人が証する書面である。

例えば、相続人が3人いる場合、相続人1人につき遺産分割協議証明書1通を作成し、それにその相続人が署名押印する。
相続人ごとに署名押印した遺産分割協議証明書3通で、一つの遺産分割協議書となる。
ようは、遺産分割協議書1通に相続人全員が署名押印するか、相続人ごとに遺産分割協議証明書にして署名押印するか、である。

1通の遺産分割協議書に相続人全員が署名押印するとなると、相続人の間で、遺産分割協議書を回さなくてはならない。
全員が集まるとか、お互いが近いとか、全員がすぐに署名押印できるようなら、それでいい。
が、相続人の人数が多い、相続人が遠方、海外に住んでいるような場合、1通に全員が署名押印するとなると、時間がかかる。
なので、そういう場合は、遺産分割協議証明書の方がいいと思う。
特に、相続人が海外に住んでいる場合、書類の送付に時間がかかるだろうし、協議書に綴じ込む形でのサイン証明書が必要になるので、相続人ごとの遺産分割協議証明書のほうがいいと思う。

一方、遺産分割協議証明書の場合、相続人1人につき1通になるので、コピーやスキャンをする枚数が、遺産分割協議書のときよりも増える場合も出てくる。
相続登記で相続人が3人の場合、スキャンしたりコピーしたりするのは、遺産分割協議書だとそれ1通と印鑑証明書3通だが、遺産分割協議証明書だとそれ3通と印鑑証明書3通になる。
また、遺産分割協議証明書に、不動産以外の遺産のことも記載されていて、その記載を墨消しするような場合も、その3通全てに墨消しをしなければならなくなる。




近傍宅地

暑い。

あれ? Macでテプラで印刷できない、何でだろう…
しかたなく、Winにテプラをつなげたら、印刷できた。
テプラのサイトを見る。
最新版のプリンタドライバをダウンロードする必要があるのか…と思い、ダウンロード、インストールしたら、使えた。
そういうことか。


東京都23区内の不動産の所有権移転登記。
登記上の地目が公衆用道路の土地。
評価証明書は、委任状をもらって、こちらで取る。
23区内の地目が公衆用道路の不動産についての登記は、かなり久しぶりかもしれない。

記憶だと、確か、23区内の評価証明書には、近傍宅地の価格は入らなかったような…。
管轄の都税事務所に聞いてみたら、やはり、入らないとのこと。
近傍宅地については、法務局に確認する必要あり。

宅地と道路について登記するし、道路は宅地と接しているので、この宅地が近傍宅地になって、この宅地の評価額の㎡単価でいいんだろうな…と思いつつ、とりあえず、法務局に電話。
電話で確認できるのかなと思ったが、電話してみた。
そうしたら、道路と接している宅地の㎡単価を使用、とのことだった。

立川市とかこっちの方って、希望すれば、評価証明書に近傍宅地の㎡単価が記載されることの方が多い。
なので、もうずっと、法務局で近傍宅地の認定をすることなんてなかった。

23区の都税事務所で評価証明書を取るのも久しぶり。
ネットで見たら、郵送で申請する場合は、「都税証明郵送受付センター」に送るとのこと。
23区のどこの都税事務所でも取れる、までは知っていた。
また、手数料も変わっていて、下がっていた。
自分の記憶にあるのは、変わる前の、1件あたり400円(2件目以降も400円)だった。
それが、平成30年5月1日から変わって、1件400円で、2件目以降は1件100円になったとのこと(同一所有者で資産の所在が同じ区内)。






全財産を相続させる自筆証書遺言による相続登記

VivaldiとかChromeとかFirefoxで開いても、開かない。
なぜ?と環境をみたら、Macの場合、Safariのみ対応だった。
Safariって、ほとんど使わない。
というか、こういうSafariのみ対応のときくらいしか使わない。


「全財産を○○に相続させる」という自筆証書遺言がある。
適正な遺言で、家庭裁判所の検認もされている。
遺言書には、「全財産」としか書かれておらず、具体的に、どこの土地とか建物とかは記載されていないような場合。
こういった遺言書に基づいて相続登記が可能か、というと、これは可能。
具体的に不動産が特定されていないので、司法書士的には、いいのかな…となんだか変な感じがするのだが、問題はない。

自筆証書遺言と家庭裁判所の検認証明書(遺言書や遺言書が入っていた封筒と合綴)は、登記原因証明情報となる。
また、遺言書による相続登記の場合、被相続人に関しては死亡を証する戸籍謄本、相続人については不動産を相続する相続人の戸籍謄本と住民票(または戸籍の附票)が必要となるが、それだけでよく、被相続人の出生からの戸籍とか他の相続人の戸籍はいらない。
ようは、被相続人が死亡したことと、遺言書で指定されている相続人が間違いなく被相続人の相続人であることを証すればいい、ということになる。
なお、被相続人の同一性の証明のための戸籍等は必要となる。

遺言書による相続登記をオンライン申請するとき、遺言書や被相続人と相続人の戸籍謄本等といった登記原因証明情報をPDFにすることが手間でなければ、相続関係説明図を作成しなくていいかなと思ふ。

法定相続情報証明書を使って相続登記

「真珠湾と原爆 日米戦争を望んだのは誰か ルーズベルトとスチムソン」(渡辺惣樹著、WAC)という本を読んだ。
本書はアメリカ側からみた話しだが、結局、フランクリン・ルーズベルト大統領、イギリスのチャーチルの工作活動、国際金融資本、共産主義者、マスコミ等、何かしらの目的のために戦争をしたかったり、そのために煽ったりした勢力がいたから戦争が起った、ということなのだろう。
アメリカは、真珠湾攻撃を知っていたっていうし。
真珠湾攻撃の1週間前の11月30日(1941年)に、ハワイの新聞(HILO TRIBUNE HERALD)で、「JAPAN MAY STRIKEOVER WEEKEND(日本、来週末にも攻撃可能性)」と報道されたていたとのことだし。
(ネットで検索すると、この新聞記事の画像が出てきます)


法定相続情報証明書を使って、相続登記を申請する。
法定相続情報証明書は、こちらで手続きをしていない。

(1)被相続人の同一性
法定相続情報証明書に記載されている、被相続人の最後の本籍、最後の住所、氏名が、登記上の所有者の住所・氏名と同じならそれでいい。
違うなら、依頼者から戸籍等を預かり、それを繋げるための戸籍謄本等や除票・戸籍の附票等があればいいし、なければ取る。

(2)相続関係説明図
相続登記を申請するとき、相続関係説明図を作成して添付する。
相続関係説明図を添付すれば、被相続人及び相続人の戸籍謄本(除籍謄本、改製原戸籍)はコピーを取らないで原本還付可能。
また、オンライン申請のとき、相続関係説明図をPDFにして添付すれば、他の登記原因証明情報(被相続人の戸籍や遺産部活協議書等)は添付しなくてもいい。
これがメリット。

では、法定相続情報証明書を使う場合、相続関係説明図を作ったほうがいいか。
上記のメリットがあるかどうか、ということになる。

法定相続情報証明書は、用紙1枚とか2枚だろうから、コピーは別にいい。

オンライン申請時のPDF書類は、相続関係説明図だと1枚(のことが多い)なので、少ないほうが手間がなくていい。
とはいえ、例えば、相続登記で遺産分割協議書を添付するとき、登記に関係ない記載、例えば預貯金についてはなくてもいいことになっているので、その部分は墨消し等してもいいのだが、そのために、遺産分割協議書をスキャンしてPDFにしている。
つまり、相続関係説明図以外にも、PDFにしているものもあるわけである。
であれば、どうせPDFにするんだから、相続関係説明図以外の登記原因証明情報のPDF化も、まあいいかなと思う。

というわけで、法定相続情報証明書を添付して相続登記を申請する場合、相続関係説明図はなくていいかなと思う次第。

ところで、法定相続情報証明書に基づいて、相続関係説明図を作ってもいいのだろうか。
法定相続情報証明書は戸籍謄本等の束なので、理屈だといいとは思うけど、実際にやったことはない。



評価証明書

iMacでは、外観をダークモードにしている。
ライトモードの背景が白だとなんだか眩しく感じてしまうので。
特に画面が大きいとなおさら。
ダークモードを使ってこれに慣れちゃうと、ライトモードにしたとき、なおさら眩しく感じてしまう。
で、結局、ダークモードに戻ってしまう。
ただ、文字は黒、背景は白、の方が、文字は読みやすいなと思う。

某市に評価証明書を申請しようと、その市のサイトで申請書をダウンロードしようと見ていたら、近傍価格をいれるかどうかのチェック欄があった。

相続等の所有権移転登記において、登録免許税を納付するが、これは、不動産の評価額を元に算出する。
不動産の評価額は、各市町村や都税事務所等で交付する評価証明書に記載されている。
というわけで、所有権移転登記には、評価証明書が必要となり、これを登記申請書に添付している。
なお、評価額は、申請時の年度のものが必要になる。

ところで、毎年、不動産所有者に、固定資産税の納税通知書・課税明細書が送られるが、この課税明細書にも評価額が記載されている。
では、所有権移転登記のとき、評価証明書ではなく、この課税明細書でもいいか、ということになろうが、これはいいとのこと。
例えば、都税事務所の案内に、
「所有権移転にかかる不動産登記申請の際、登録免許税の算定のため、固定資産の価格の記載が必要になります。その確認書類として、固定資産評価証明書の代わりに課税明細書を利用できる場合があります。詳しくは東京法務局までお問い合わせください。」
「課税明細書を利用する際は、納税通知書とともに、法務局の窓口で原本を提示してください」
とある。
つまり、登記申請時に、納税通知書と課税明細書を添付すればいいようだ。
原本還付を希望するなら、コピーをつけて、原本提出。

大阪市のサイトによると、「法務局へ固定資産価格の電子通知を行っているので、登記の際、原則として評価証明書を添付する必要はなくなった。課税明細書を活用ください」と案内されている。

津地方法務局の「相続による所有権移転登記に必要な書類と登録免許税」というPDFがあった。
そこには、「評価額は、市町から送付された固定資産税・都市計画税納税通知書の課税明細書または市町が発行する固定資産評価証明書でご確認ください」「登記申請書に、課税証明書(課税明細)の写しまたは固定資産評価証明書の原本を添えて提出してください」とあった。
ただ、自分が見た限り、東京法務局では、こういうのは見当たらなかった。

不動産所有者に送られる納税通知書・課税明細書は、1年に1回しか送られないので、なくしているかもしれない。
課税明細書には、公衆用道路といった非課税の不動産は記載されないので、非課税不動産も登記の対象ならば、この不動産については、近傍宅地の評価証明書は必要となる。
年途中に地目変更・更正があった場合も同様とのこと。
なので、納税通知書・課税明細書があって非課税物件がないような場合だと、これでもいいのかなと思う。
あるいは、評価証明書を取っておいたほうが、無難であろうか。

そもそも論。
所有権移転登記のとき、登録免許税の算出のため、不動産の評価額は必要になるものの、実は、評価額を証する書面は法定の添付書類ではない。
従って、本来いらないわけだが、評価額を把握しておくべき法務局側がこれを把握していないので、実務上、申請人が評価額を証する書面を添付しているわけである。
なので、評価証明書でなくても、評価額が分かるなら納税通知・課税明細書でもいいよ、ということになるのだろう。
上記の大阪市でアナウンスしているようなことが、本来なのであろう。

昔の話で、今はどうなっているか知らないが、法務局によっては、評価額の台帳を備え付けているところもあった。
そういう法務局に所有権移転登記申請があると、その法務局に、評価額を書き写しに行っていた。
非課税物件があれば、その法務局で、近傍宅地の認定をしてもらい、発行依頼書をもらって、市役所等に評価証明書を取りに行っていた。
ただ、結局、それでも評価証明書を取るようになったけど。

不動産の価格

先日、ニュースを見ていたら、LINEについて、LINEの個人情報が中国で閲覧できる状態だった、画像動画データ等が韓国内のサーバーで保管され韓国にある子会社の社員がアクセスする権限を持っていた、というものがあった。
そういったことが原因で、自治体等が利用を停止する動きが相次いでいるという。

LINEについては、前からいろいろ言われていた。
なので、いまさら…って感じ。
最近で言えば、確定申告の整理券をLINEで発行するというのを見て、おいおい…と思っていた。
だから自分は、ネットで整理券発行を選ばなかった。

もし、どうしてもLINEとかSNS等を使いたいのであれば、それ専用の端末で、私的に、情報等が漏れてもいい前提で使うほうがいいとは思いますね。
というか、そもそも論でいえば、ネットそのものが危険だし。


所有権移転登記の申請書の不動産の表示のところに、その不動産の価格(評価額)を記載している。
いつからだったか忘れたが、運用で、不動産が複数の場合は、申請書の不動産の表示のところに、不動産価格を記載するようになったと記憶する。
で、それが今でも続いている。
今はソフトを使っている関係上、ソフトに不動産価格を入力したら、それが申請情報(オンラインの場合)や申請書に反映されるようになっている。
ところが、法務局の申請書のひな形を見たら、不動産の表示のところに、不動産価格は入っていなかった。

ソフト上、設定の問題かも知れないが、例えば、不動産の評価額が1000万円の場合、「1,000万円」と表示されるが、漢数字を使う場合は、三桁の区切りは使いたくないので、毎回、「1000万円」と直している。
正直、これがめんどくさい。
不動産の表示のところに記載する不動産価格は、法定の記載事項であればともかく、そうでもない。
なので、この記載はなくてもいいかなと、思う次第。

死亡日

「数学嫌い」のことを書いた記事があった。
内容もあると思うけど、興味の有無、相性、教師の教えかたとか、原因はいろいろあるのかなと思う。
自分は、いわゆる五教科の中では、数学が一番好きだった。


人が亡くなったら、死亡した日や時間が戸籍に記載される。
「令和○年○月○日 午前(午後)○時○分」
相続の手続において、死亡日を記載するときは、戸籍に記載されている死亡日を記載する。

この死亡日だが、たまに、「推定令和○年○月○日」とか、「令和○年○月○日から○日頃までの間」というように書かれている場合がある。

たいてい、亡くなるときは病院で医師がいるので、医師がその死亡日時を死亡診断書(死体検案書)に書く。
が、例えば、一人暮らしで死亡し、しばらくして死亡が発見されたとかいうような場合、検視・検案がされるとのことだが、検案の結果、死亡日が特定できないときもあるとのこと。
そういうときに、「推定」とか「○日から○日頃までの間」となるようである。
なお、死亡診断書(死体検案書)を記載するのは医師なので、こういう場合の死亡日時を医師がどう記載するかは、私はよく分からない。

相続登記のとき。
相続登記では、原因日付が必要になる。
相続の原因日付は死亡日なので、それは戸籍に記載された死亡年月日である。
では、戸籍上の死亡日に「推定」とあったらどうなるか。

私は、その場合でも、戸籍に記載されているまま、相続登記の原因も「推定令和○年○月○日 相続」として申請をしている。
(なお、推定を書かないで登記申請した場合に、補正になるのか、どう登記されるのかは、やったことないので分からない。)
そうやって登記申請するので、不動産の登記事項証明書も、「推定令和○年○月○日 相続」となっている。
そういうことからすると、見る人が見れば、「この人は孤独死したんだな」とか「発見が遅れたんだな」とか、分かってしまうともいえる。

合併による所有権移転登記

とある土地の登記情報を取って見たら、こうなっていた。

甲区1番
 登記の目的「合併による所有権移転登記」
 受付年月日・受付番号は「余白」

なんぞや。

登記の目的が「合併による所有権移転登記」となっている土地は、複数の土地が合筆されたということ。
受付年月日・受付番号が余白(空欄)になっているということは、この合筆が国土調査による合筆、地図作成による合筆である、とのこと。
このことは、登記事項証明書等の表題部に書かれている。
通常、合筆されると、新しい登記識別情報通知が発行される(登記済証が発行されていた)。
しかし、この国土調査による合筆の場合、登記識別情報(登記済証)は発行されない。
なので、受付年月日・受付番号が余白となっている。

合筆後の土地の登記識別情報(登記済証)は
(1)合筆後に新たにできた登記識別情報(登記済証)
(2)合筆前の全ての土地の登記識別情報(登記済証)
のどちらでもよいとされている。

しかし、国土調査等による合筆のときは、登記識別情報(登記済証)が発行されないため、この土地の登記識別情報(登記済証)は、合筆前の全ての土地の登記識別情報(登記済証)となる。

従って、こういう土地を売却する場合は、どの土地が合筆されてできた土地かを調べなければならないこととなる。
この土地の登記情報、閉鎖登記情報、登記事項証明書、閉鎖登記簿謄本を取って、合筆前の土地を調べ、その合筆前の土地の閉鎖登記簿謄本を取って、その土地の登記識別情報(登記済証)を特定することとなる。

また、土地については、分筆もある。
これは、一つの土地が、新な複数の土地になることだが、この場合、分筆したからといって、新しい登記識別情報が発行されるわけではない。
なので、分筆後の土地の登記識別情報は、分筆前の土地のものとなる。

なお、会社の合併を原因とする所有権移転登記というものもあり、これも、「(会社の)合併による所有権移転登記」だが、この場合は、登記の目的は「所有権移転」で、「年月日合併」と登記原因も表示される。