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遺産分割の審判書に基づく相続登記

相続人間で遺産分割協議が成立しないとき、家庭裁判所の手続きである遺産分割調停を利用して、遺産分割をする。
調停が成立しなければ、審判となる。
調停が成立すれば遺産分割の調停調書が作成され、審判となった場合は審判書が作成される。
そして、この調停調書や審判書に基づいて、相続登記をすることとなる。
遺産分割の審判書に基づく相続登記の必要書類は、以下のとおり。

<審判書に基づく相続登記>
○審判書(謄本でいい)と、この審判の確定証明書
○不動産を相続する相続人の住民票や戸籍の附票
○不動産の評価証明書や課税明細書
○審判書上の被相続人の最後の住所と登記上の住所が相違しているときは、その繋がりをつけるための住民票の除票等
○委任状(司法書士に委任する場合)

審判による相続登記の場合は、調停調書に基づく場合と同様、被相続人や相続人の戸籍謄本等は不要となる。
というのも、相続関係は家庭裁判所で判断されていることから、調停調書や審判書が、相続を証する書面となるので。
但し、審判書に被相続人の死亡年月日が記載されていない場合は、被相続人の死亡を証する戸籍謄本等が必要にる。
と教科書的には言われているが、このケースは今はないのではないかと思う(自分の経験上、見たことはない)。

審判書上の被相続人の最後の住所と登記上の住所が同じならそれでいいが、これが違う場合、その繋がりをつける除票等が必要になる。
しかし、審判書によっては、被相続人の最後の住所と登記簿上の住所が併記されているものもある。
このときでも、住所の繋がりをつける除票等が必要になるのだろうか。
このことについて、以前、調停調書の場合であるが、照会したとき、不要とのことだったので、審判書の場合も同じであろう。

審判については、これは当事者間で合意ができない場合の裁判官の判断であり、これに対して当事者が異議を述べる(抗告をする)ことができるため、審判書だけでは、これが確定しているかどうか分からない。
従って、審判が確定したことを証明するために、確定証明書が必要となる。
確定証明書は、審判書を受取り、抗告期間が経過したあとに、家庭裁判所に申請をして取得する。
なので、忘れないようにする必要がある。

共有者の多い不動産の登記情報、登記事項証明書(オンライン)

とある土地の登記情報を取ろうとした。
しかし、登記情報の申請中に気付いた。
あ、これ、共有者が多い土地?(もっと早く気付けよ)

だったら、土地は共有者のうちのAさんの抄本を取るので登記情報はいらない、とキャンセルしようとしたが、取り終わっていた。
登記情報は、Aさんを含めた共有者全ての情報があるので不要なものばかりだし、共同担保目録も付けたのでかなりの枚数になっているし、だからデータの容量も大きいし、ここから必要な登記部分を探して印刷しなきゃいけないしで、ああ、少し失敗。
とはいえ、登記情報はデータであって、全て紙に印刷されて出てくるわけではないので、その点では、まいいか。


このAさんの抄本を、オンラインで取ろうとする場合は、取れない。
抄本を取るときは、法務局の窓口に行くか郵送するかすることとなる。
以前、確認して、そのことは分かっていたが、システムが変わって取れるようになっているかもしれないと思い、確認したら、やっぱり、オンラインで抄本は取れないとのことだった。

Aさんのみの抄本を取るつもりで、オンラインでその不動産の証明書を申請したら、何百人もの人が登記された謄本が出てきてしまうことになる。
それだと、思いがけない枚数と手数料になるでしょう。
こういった不動産の謄本が必要な場合はあまりないと思うので、この場合、法務局から、謄本でいいのか、抄本ではないのか、とかいうような確認の連絡は来るのだろうか。
窓口だったら聞かれそう。

現在、登記簿はコンピュータ化されており、全国どこの法務局でも、全国各地の不動産の登記事項証明書等を取ることができるし、登記情報提供サービスを使えば、インターネットでもこれが取れる。
従って、例えば、Aさんの土地が八王子市であっても、それがコンピュータ化されていれば、立川法務局でもその抄本が取れる。

しかし、コンピューター化ができなかった不動産の登記簿(改製不適合物件というとのこと)もあり、その場合は、その管轄の法務局でしか登記簿謄抄本は取れないので、そこに行って取るかあるいは郵送して取るか、となる。
従って、Aさんの土地が、コンピュータ化されていなかったら、八王子の法務局でしか抄本は取れないこととなる。

また、そういう不動産の登記申請をする場合、コンピュータ化されていないので、オンライン申請ができない。

相続後に売買(未成年者がいる場合)

不動産を相続して売買をする。
相続人の中に一人未成年者がいて、相続は、法定相続でする。
不動産の売主は法定相続人全員となるが、売買契約書は、その未成年者については、法定代理人となる親権者が署名押印をしていた。
そういう場合の相続登記と売買による所有権移転登記について。

登記については、未成年者でも意思能力があればいいとされているが、登記の司法書士への委任は委任契約なので、未成年者から委任を受け、それにつき法定代理人(親権者)の同意を得る、あるいは、法定代理人(親権者)から委任を受ける、のどちらかになろう。
今回は、法定代理人から委任を受けることとした。

従って、委任状や登記原因証明情報は、未成年者については、親権者に署名押印をしてもらった。
売買による所有権移転登記に必要な売主の印鑑証明書は、親権者のものとなる。
また、親権者であることを証する戸籍謄本も必要になるが、これは相続を証する書面の一部でもある。
売買による所有権移転登記の登記原因証明情報(報告書形式)には、親権者が契約していることを盛り込んでおいた方がいいのかなと思い、「年月日、売主と買主は売買契約を締結した。なお、売主の○は未成年者であるので、その法定代理人親権者△が売買契約を締結した。」というような感じにした。


今回、住宅用家屋証明書が使えるので、某役所に、住宅用家屋証明書を取りに行ったら、何やら時間がかかっている。
どうしたんだろう…と思っていたら、「売主はどういう関係の人か」を聞かれた。

住宅用家屋証明書を取得するにあたり、その不動産の登記事項証明書、売買契約書、買主の住民票が必要になる。
この建物の相続登記をまだしていないので、登記上の所有者は被相続人のままだが、売買契約書の売主はその相続人となっていて、登記上の所有者と売主が一致しない。
役所の端末で調べてみても、分からなかったらしい。
従って、登記上の所有者と売主との関係が分かる資料はないか、ということだった。
今回の場合は、相続関係を証する戸籍謄本等がこれに該当するので、この戸籍謄本等を見せた。

添付書面の援用

数日前は、温かく、コートがいらなかったくらいだったが、急に寒くなった。
しかも雨。

Macでe-Taxを使って確定申告をしたが、何のトラブルもなくできて、呆気なさを感じてしまった。
トラブルがないほうがいいのだが、一方で、ちょっとトラブルが起こって欲しい、と思っている自分もいた。


不動産登記規則第37条
1項 同一の登記所に対して同時に二以上の申請をする場合において、各申請に共通する添付情報があ
           るときは、当該添付情報は、一の申請の申請情報と併せて提供することで足りる。
2項 前項の場合においては、当該添付情報を当該一の申請の申請情報と併せて提供した旨を他の申請の
          申請情報の内容としなければならない。

不動産登記で、同じ法務局に、複数の申請をまとめてする(連件申請)とき、各申請書に添付する書面で同じものがある場合、その書面は一つの申請書に添付すればよく、その書類を添付する必要のある他の申請書には添付する必要はなく、その申請書には別の申請書に添付していますよ、ということを示しておく。

例えば、1件目が所有権移転登記で権利者A、2件目も所有権移転登記で権利者Aという登記を連件で申請するとき、両方ともにAの住民票が必要となるが、1件目の申請書にAの住民票を添付したら、2件目の申請書には、Aの住民票が添付省略できる。
このとき、2件の申請書の添付情報のところに、「住所証明情報(前件添付)」と記載する。

1件目に添付し、2件目以降省略するときは、「前件添付」となる。
逆の場合は、「後件添付」となる。
同順位申請の場合、一方に添付した書類を援用するときは、「別件添付」とするとのこと。

前件添付はよく使う。
後件添付を使った記憶はないかも。
(1件目に添付して2件目は前件添付とするところ、1件目に添付し忘れて2件目に添付してしまったとき、1件目で後件添付としたことがあるかもしれない…。)
同順位の場合、前件添付としていたかもしれない…。


前件添付等で添付書面が援用できるのは、「添付根拠が同じ」ということが前提である。

立川市に複数の不動産を所有している人が亡くなり、その不動産を相続する人が、その相続人AとBであり、相続人Aの相続登記(1件目)と相続人Bの相続登記(2件目)を連件申請する場合、相続を証する書面(登記原因証明情報)は共通であるため、1件目に添付した登記原因証明情報を2件目に援用できる。

連件申請で、いずれも申請人が成年被後見人で成年後見人が代理するときは、成年後見人であることを証する後見登記事項証明書(三カ月以内)が必要になるが、これも、1件目に添付すれば、2件目以降は前件添付として、添付を省略できる。

所有権登記名義人として必要な印鑑証明書は住所証明情報としても使えるが、1件目で住所証明情報として添付した印鑑証明書を、2件目で所有権登記名義人として必要な印鑑証明書として援用できるか、というと、これはできない。
添付根拠が違うので。

住民票は、所有権移転登記の権利者の住所証明情報となる。
その住民票に前住所が記載されていれば、住所変更登記の変更証明書(登記原因証明情報)としても使える。
この場合、1件目で添付した住所証明情報の住民票を、2件目の登記原因証明情報として援用できるか、というと、これはできない。

援用できないのであれば、同じ書面でも複数枚必要になるのか、といえば、そういうわけではない。
原本還付ができる書面であれば、原本還付をすればいいので、1通で足りることとなる。

名変が省略できる場合

今日は、なんだか暖かい。
上着を着て歩いていたら、暑くなってきた。
明日は寒いみたい。

銀行に行ったら、今日が休み明けで、明日25日が土曜日ということからか、ATMが長蛇の列で、外まで並んでいた。


あれ、仮登記の抹消のとき、名変ってするんだっけ…。

不動産登記において、登記名義人が登記義務者になるとき(例えば、売買の所有権移転登記の売主、抵当権抹消登記の抵当権者)、その登記上の住所・氏名が、現在の住所・氏名と違う場合は、その変更登記をする必要がある。
また、登記をしたときに、そもそも住所や氏名が間違っていたときは、その更正登記をする。

今は、所有権登記名義人住所変更登記、所有権登記名義人氏名変更登記というが、一昔前は、所有権登記名義人表示変更登記、と言っていた。
略して、名変(メイヘン)と言い、今でも、メイヘンと言ってしまう。
抵当権登記名義人表示変更登記は、抵名変(テイメイヘン)だが、これも「(抵当権の)メイヘン」と言ってしまう。

ところで、この住所や氏名の変更登記(変更登記)は、所有権以外の権利の登記を抹消するときは省略できる、とされている。
省略できるといっても、その住所や氏名の変更を証する書面は必要。
また、所有権以外の権利は、所有権に関する仮登記や買戻権を含む。
(仮登記の抹消であれば、それが所有権に関するものでも、住所変更登記等は省略可)

住宅ローンを完済したので抵当権抹消登記をするとき、登記義務者となる抵当権者の会社の商号や本店が、現在のものと違う場合は、その変更を証する書面を添付して、抵当権抹消登記を申請すれば、抵当権者の商号変更等の登記は省略できる。
ただ、今は、会社法人等番号を提供すれば、その変更等を証する書面も添付不要。
一方、商号や本店の変更が、合併によるものだったら、これは名変ではなく、抵当権移転になる。

抵当権抹消登記をするとき、登記権利者となる所有権登記名義人の住所や氏名が、現在と異なっている場合は、その変更登記が必要になる。
通常、1件目が所有権登記名義人住所(氏名)登記、2件目が抵当権抹消登記と、連件で申請する。

戸籍謄本等の日付

「ネオコンの残党との最終戦争 甦る米国の保守主主義」(ビジネス社)、著者:渡辺惣樹、という本を読んだ。
バイデン政権、民主党の背後にいるのが、ネオコンといわれる勢力。
ネオコンが不正選挙までして当選させたのがバイデン大統領。
ネオコンの目的は、自分たちがこの世界を支配する(米国一極覇権)、というもので、そのためには戦争を辞さない。
今のアメリカは、かなり左傾化し、全体主義化しているという。
今度のアメリカの大統領選は、アメリカをますます左傾化全体主義化させるか、それともアメリカを取り戻すか、の戦いとなるだろう、とのこと。

イラク、リビアでの戦争はネオコンが仕組んだもので、ウクライナ戦争も、ネオコンが仕組んだもの、とのこと。
ネオコンは、プーチン大統領を失脚させ、ロシア(天然資源等)を手に入れるべく、NATOやウクライナを利用して、ロシア、プーチン大統領に嫌がらせをしていた。
それに対して反撃したのが、今回のウクライナ戦争である。

日本も同様に、左傾化、全体主義化している。
前からそう感じていたが、コロナのとき、痛感した。
しかも、これを進めているのが、保守といわれる自民党だし…。


相続登記において必要な被相続人や相続人の戸籍謄本等は、相続人の戸籍については、被相続人の死亡後のものが必要ということはあるが、それ以外、期限的な縛りはない。
法律上、そういう規定はない。
昭和40年に全部除籍された除籍謄本があったとして、これは、昭和40年以降その除籍に変更はないので、平成元年に取ろうが、令和元年に取ろうが、内容に変わりはない。
なので、平成元年に取った除籍謄本でも、相続登記では使える。

また、例えば、被相続人が平成20年11月20日に死亡して、依頼者が平成21年1月20日付の相続人の戸籍謄本を持っているとき、これから相続登記を申請する場合に、この平成21年付の相続人の戸籍を使うかどうか、である。

問題はないかもしれないが、自分の場合、相続人の戸籍と住民票・戸籍の附票は、相続人は生きていますよ、というこという(確認する)ために、古いものは使わず、最新のものを取るようにしている。

平成21年付の相続人の戸籍を、令和5年の相続登記で使うとすると、この間に10年以上もの期間があり、この間に、相続人が亡くなっているかもしれないし、もし亡くなっていれば相続関係がが変わってくるので、相続人の生存を確認するために、相続人の戸籍は新しいものを取るようにはしている。

課税明細書(所有権移転登記で)

熊本ローカル放送を見ていたら、各地から熊本に来ることを、「来熊(らいゆう)」というとのこと。
「熊」を「ゆう」ということを知らなかった。
長崎に来ることは、「来崎」というとのこと。
となると、東京へ来ることは、来東だと東が方角になってしまうので、来京になるのだろう。
上京もあるが、上京と来京は、意味合いが違うような感じがする。
来京は、旅行なんかで東京に訪れる感じで、上京は、就職や進学等でこれから生活していくために地方から東京に来ることのような感じがする。
京都も来京なのかな。
福岡、福島、福井は、いずれも来福になるのか。


都税事務所から、不動産登記において、課税明細書を活用してください、というような依頼があるとのこと。
不動産登記申請に課税明細書が使えるが、まだまだ評価証明書の申請が相当数されているので、課税明細書を活用してくれととのこと。

所有権移転登記において、固定資産税の納税通知書の課税明細書が使えるということを知ってから、私も、相続登記等の依頼を受けたときには、依頼者に、必要書類として、課税明細書か評価証明書を案内している。
なので、依頼者が課税明細書を持っていれば、それを使うようにしている。

しかし、依頼者が課税明細書を持っていない、課税明細書に登記する不動産の記載がない、その年の4/1から課税明細書が届くまでの間に所有権移転登記を申請する、そもそも課税明細書が送られてきていない等の事情があれば、評価証明書を取ることとなる。

課税明細書には、固定資産税がかかっていない不動産は記載されていない。
また、所有不動産の全てが固定資産税がかかっていなければ、課税明細書は送られてこない。
なので、こういう場合は、評価証明書を取ることとなる。

そういう点からすると、固定資産税の課税明細書だけで登記すべき不動産を判断すると、不動産を見落とすことになる可能性もある。
なので、登記済証(権利証)や名寄帳等で、登記すべき不動産を調べる必要がある。

登録免許税

Macで、ファイルを開くときのショートカットは、command+o。
多用する。
キーボードで、oの左隣はi。
command+iは、選択したファイルの「情報を見る」ウインドウを表示するショートカット。
なので、たまに、oを押すところ、間違えてiを押してしまい、そのファイルの情報のウインドウが開いてしまう、というときもある。

登記をするとき、原則として登録免許税を納付する(登録免許税法)。
売買や相続等の所有権移転登記の登録免許税は、課税標準に基づいて算出するが、この課税標準は、登記する不動産の評価証明書や納税通知書に記載されている評価額になる。
しかし、評価額がゼロだったり、評価証明書がなかったり、評価証明書の表示と登記上の表示が違う場合があったりするときがある。
そんなとき、課税標準価格はいくらになるのか、評価額を課税標準価格としてそのまま使っていいのか、と迷うときがある。

評価証明書がない場合としては、新築の場合がある。
固定資産税は、その年の1月1日の不動産に課税されるため、その年に新築された建物のその年度の評価証明書は、ない。
新築建物を建てたときは、所有権保存登記をするが、これにも登録免許税がかかる。
が、課税標準がない。
そこで、各法務局において、新築建物課税標準価格認定基準を定めており(Web上に新築建物課税標準価格認定基準表が公開されている)、これに基づいて課税価格や登録免許税を算出する。
例えば、東京法務局管内の場合、居宅・木造だと1㎡あたり102,000円となっているので、これに床面積を掛けた額が課税標準となる。
また、建物が、居宅と事務所となっているような場合、それぞれの床面積の資料が必要となり、それぞれについて、認定基準表に基づき計算をする。

新築でなくても評価証明書がない建物もあるときがあり、そういった建物についても、新築建物課税標準価格認定基準に基づいて課税標準を算出する。

建物の評価証明書を見ると、課税床面積と登記床面積が違うときがある。
評価証明書に、課税床面積と登記床面積の両方が記載されており、課税床面積が登記床面積より大きければ、評価額をそのまま使う。
登記床面積が課税床面積より大きい場合は、評価額に、床面積の差分の課税標準(登記床面積から課税床面積を引いて、その差について新築新築建物課税標準価格認定基準に基づいて課税標準を算出)を加えたものが、建物の課税標準となる。


以上をふまえて、以下のような場合、どうやって課税価格を算出したらいいのだろうか。
相続登記をする建物につき、令和5年度の評価証明書はない。
但し、令和4年度のもはある。
登記上、建物の種類が、居宅と作業所となっているものの、その床面積の内訳は分からない(資料もない)。
令和4年度の評価証明書を見たら、課税床面積しか記載されておらず、かつ、課税床面積より登記床面積の方が大きい。


登記完了証

先週末、各地で大雨。
東海道新幹線も運転取りやめになる。
立川市でも、大雨洪水警報が出た。
立川市は、南は多摩川に接しているが、多摩川に指定河川洪水情報も発表された。



不動産登記を申請して登記が完了したら、法務局から交付される書面または電子公文書。
書面申請の場合は書面で交付される。
オンライン申請の場合は、オンラインで交付されるが、申請時に、書面により交付することを申し出れば書面で交付される。
私の場合、オンライン申請でも、登記完了証は書面で受取っている。
登記完了証は、申請人が不交付の申出はできず、紛失しても再発行はない。

登記申請時に、登記完了証を法務局の窓口で受取るか、送付による方法で受取るかを申出する。
窓口で受取る場合は、本人確認書類等が必要。
送付による方法で受取る場合は、書留郵便等の方法による送付になるので、申請書(申請情報)に送付先を記載し、送付用の切手を、申請時に(特例方式の場合は添付書類を提出時に)提出する。

書面申請の場合は、登記完了証(書面申請)が、オンライン申請の場合は、登記完了証(電子申請)が交付される。
オンライン申請のときに交付される登記完了証(電子申請)には、送信した申請情報も掲載される。

登記完了証は、登記申請人に交付される。
抵当権抹消登記なら、不動産の所有権登記名義人(登記権利者)と抵当権者(登記義務者)にそれぞれ交付される。
申請人が複数の場合(相続登記で、相続人が2人の共有になる場合等)は、その中の一人に対して登記完了証が交付されればいいことになっている。


住宅ローン完済後の抵当権抹消登記の場合、金融機関によっては、登記完了証はいらない、という。
他に返却する書類があれば一緒に返せばいいが、何もないと、この登記完了証はどうしようか…となる。
こちらで持っておくか、所有権登記名義人に、抵当権者の登記完了証も渡すか…。

申請人が複数で、登記完了証が1通しか交付されない場合、その登記完了証を誰に渡せばいいか、ということにもなる。


登記完了証は、文字通り、申請した登記が終わったよ、と申請人にお知らせする書面であり、登記識別情報通知とは違い、その後に使用する書面ではない。
また、登記されているかどうかは、不動産の登記事項証明書を取って確認することもできる(手数料はかかる)。
なので、登記完了証は、無くてもいいが、あったほうが後の資料となるので、他の書類と一緒に捨てずに保管しておいた方がいいでしょう。

会社法人等番号

今日から6月。
台風が来ているとのこと。
その影響か、天気予報では、明日の東京は雨。

回収前のゴミ袋が、風に吹かれて、転がっていた。


会社法人等番号とは、登記された会社や法人(以下、会社等という)に付された12桁の番号。
「○○○○ー○○ー○○○○○○」となっている。
登記事項証明書等を取ると、会社法人等番号が記載されている。

会社等が不動産登記を申請する場合、この会社法人等番号を提供する必要がある。
会社等が不動産登記を申請する場合、その会社等の登記事項証明書や代表者事項証明書、場合によっては印鑑証明書が必要になるので、これを添付することとなる。
が、この会社法人等番号を提供したときは、これらが省略できることとなった。

従って、この取り扱いが始まってから、抵当権抹消登記では、これまで、金融機関からは抵当権者の代表者事項証明書等も交付されていたが、この交付がなくなり、当事者に会社法人番号を知らせるために、金融機関から交付される書類の中に、抵当権者の会社法人等番号が記載されるようになった。
たいていは、抵当権者の委任状に会社法人等番号が記載されている。

法務省のQ&Aによれば、会社法人等番号は、委任状や登記原因証明情報に記載する必要はない、となっている。
が、実際は、通知も兼ねてであろう、抵当権者の委任状に記載されていることが多いと思う。
委任状に会社法人等番号は記載されず、当社の会社法人等番号はこれです、のような用紙が入っていたこともあった。

会社法人等番号の提供方法は、申請書の会社等の下に、会社法人等番号を記載し、添付書類に、会社法人等番号と記載する。
オンラインの場合も、申請情報に記録する。