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相続登記の登録免許税の免税措置

相続登記の登録免許税の免税措置

(1)相続により土地を取得した人が相続登記をしないで死亡した場合
個人が相続(相続人に対する遺贈も含む)により土地の所有権を取得した場合で、相続登記をしないでその人が亡くなったときは、平成30年4月1日から令和7年(2025年)3月31日までの間に、その人を相続人とする相続登記については、登録免許税が課税されない。
免税を受けるためには、申請書に適用法令を記載する。
申請書の登録免許税のところに、「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載する、とのこと。

A死亡→相続(未登記)→B死亡→相続→C
のようなとき、B名義にする土地の相続登記については、登録免許税は非課税。

(2)不動産の価額が100万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置
土地について相続による所有権移転登記または所有権保存登記をする場合、不動産の価額が100万円以下(持分の場合は、持分を乗じた価額)の土地については、平成30年11月15日から令和7年(2025年)3月31日までに相続登記をする場合は、登録免許税が課税されない。
免税を受けるためには、申請書に適用法令を記載する。
申請書の登録免許税のところに、「租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税」と記載する、とのこと。

相続登記をする土地が複数あって、その一部が非課税となるときは、以下のように記載するとのこと(法務局の記載例による)。

登録免許税 金○円
      一部の土地(○市○町○丁目○番地○の土地)について租税特別措置法第84条の2の3第2項に
      より非課税

不動産の表示
 不動産番号 ○○○○○○  
 所   在 ○市○町○丁目
 地   番 ○番○
 地   目 山林
 地   積 123平方メートル
 租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税
 
 不動産番号 △△△△△△
 所   在 ○市○町○丁目
 地   番 △番△
 地   目 宅地
 地   積 234.56平方メートル

評価額が100万円以下の土地は、公衆用道路や山林等、まああるのかなと思う。
また、宅地であっても、地積が小さければ100万円以下の場合もあろうし、全体では100万円を超えていても持分をかけたら100万円以下になる場合もあろう。

複数の土地のうち、一部が非課税のとき、法務局の記載例では、「一部の土地(○市○町○丁目○番地○の土地)について〜」となっている。
これが例えば、相続登記をする土地が全部で5筆あって、そのうち4筆が非課税対象だった場合も、「一部の土地(4筆全ての土地を記載)について」と記載するのだろうか。
「一部の土地(課税される土地)を除く全ての土地について〜」というような記載でもいいのだろうか。

たまたま、複数の土地のうち、一筆だけ課税され、残りは非課税の登記があったので、そう思ったのだが、結局、記載例どおりにして、申請をした。




登録免許税の一括電子納付

ワールドカップ、フランス対アルゼンチンを、見た。
2対0で、アルゼンチンがこのままいくかと思いきや(解説の本田氏は2対0で終わらないとは言っていた)、フランスが追いつき、延長になって、アルゼンチンが1点を取るもフランスがまた追いつき、3対3の同点でPK戦となり、アルゼンチンが勝利した。

M1は、そのものは見なかったが、ネットで、結果だけを見ていた。
ウエストランドが優勝とのこと。


登記をオンライン申請して、添付書類を法務局に郵送したとき、法務局がこれを受領したら、添付書類を受取った旨のお知らせが来る。
正確にいえば、登記供託オンライン申請システムから、「お知らせがあります」というメールが届くので、オンライン申請のソフトを開き、「お知らせ」を確認すると、添付書類が届いたことが記載されている。
だが、来なかったものがあった。
そういえばメールが来ないな~、まさか…と思って、追跡番号で追いかけたら、届いていたので、一安心。


登記のオンライン申請で連件申請の場合で、登録免許税を電子納付するとき、登録免許税を一括で電子納付できるようになるとのこと。
登記1件ごとに登録免許税を納付するのが原則だが、オンライン申請の電子納付の場合に限り、一括納付もできるようになる、ということ。
適用は、本日(12/19)からとのこと。
これは、あくまでも、「オンライン申請の電子納付」に限り、書面申請や、オンライン申請でも登録免許税を収入印紙で納付するような場合には、適用されないとのこと。


オンライン連件申請で登録免許税を電子納付する場合、1件ごとに、インターネットバンキングにログインして納付している。
一括納付ができれば、一回のログインと納付で済むので、便利になるだろう。


たまたま、連件申請するものがあったので、オンライン申請で一括電子納付にしようと思ってやったが、あれ、いつもどおりになって、一括納付できない…。
ミスったか。

 

最後の一個

大皿料理等で、最後に残った一個。
これを表す言葉は、遠慮のかたまり(関西)、関東のひとつ残し、肥後のいっちょ残し、津軽衆、信州人のひとくち残し、佐賀もんのいっちょ残し、新潟のひとつ残し、と各地によって言い方がいろいろあるそうな。
関西以外は地域や地名が入っている。
関西と青森以外は、「ひとつ残っている」という言葉が入っている。

被相続人が亡くなって、遺産分割協議をした(遺産分割協議書を作成した)が、すぐに相続登記はせず、その3年後に相続登記をするような場合。

相続登記に必要な書類は、相続人の戸籍謄本の日付は被相続人死亡以降のものということはあるが、それ以外に日付に決まりは無いため、その当時と現在とで、状況が変わっていなければ、3年前に揃えた戸籍や住民票、印鑑証明書等で問題はない。
なければ、新しいものを取る。
もし本籍や住所が変わっていたら、変わった以降のものを取る。

不動産を相続する相続人は、登記に際し、住所を証する書面が必要となるが、その相続人の現在の住所が、引っ越しで遺産分割協議書の住所と違う場合は、その繋がりをつけるための住民票や戸籍の附票が必要となる。

 

調停調書による登記

確定申告の案内がやってきた。
確定申告書等作成コーナー、e-Tax環境を見たら、macOS12は対応している。
ブラウザはSafariのみ。
スマホをICカードリーダライタの代わりとして使えるようになるとのこと。

調停調書に基づく不動産の登記。
執行文が必要な場合。
今回は、こちらで執行文付与を申立てることになったので、申立書を作成して、依頼者から必要書類を預かり、裁判所に執行文付与申立てをした。
申立手数料は、300円(収入印紙)。
20~30分くらい待てば、執行文付与がされた調停調書を受け取れるとのことだったので、待って、受け取った。

そして、この執行文付の調停調書で登記申請。
調停調書は、登記原因証明情報となるため、スキャンしてPDFにして、オンライン申請のときに添付する。
登記に関係ない箇所は、墨塗等しておいてもいい。

この場合の登記は、登記義務者の登記申請意思が擬制されるため、登記権利者による単独申請が可能となる。
なので、登記権利者に必要な書類があればよく、登記義務者に必要な登記済証(登記識別情報)や印鑑証明書は不要となる。

執行文

歩いていたら、ペタペタと音がする。
何だろう?と思って見たら、靴底がはがれかけていた。
で、しばらく歩いたら、完全にはがれた。

郵便局に行ったら、「クリスマスプレゼント」とかで、ちょっとしたお菓子をいただいた。

あれ、この場合、執行文っているんだっけ…?
書籍を見たら、必要な場合だった。

執行文とは、判決(確定判決)や調停調書等の債務名義に基づいて強制執行をするときに、必要となる文書。
判決(確定判決)や調停調書等で不動産登記をするときがあるが、この場合、共同申請が原則の登記でも、登記権利者が単独で登記申請可能となる(不動産登記法63条)。
というのも、判決等によって、債務者の意思表示(登記義務者の登記申請意思)が擬制されるからであり、そして、この場合、原則として、執行文は不要とされている(民事執行法177条本文)。
しかし、例外として、以下の場合は、執行文が付与されたときに、債務者の意思表示が擬制される、となっている(民事執行法第177条但書)。
(1)債務者の意思表示が、債権者の証明すべき事実の到来に係るとき
(2)債務者の意思表示が、反対給付との引換えに係るとき
(3)債務者の意思表示が、債務の履行その他の債務者の証明すべき事実のないことに係るとき


(1)農地につき、都道府県知事の許可を条件として、売買を原因とする所有権移転登記を命ずる内容の場合
(2)被告は、原告から金○万円の支払いを受けるのと引換えに、原告に対し、別紙物件目録記載の不動産につき、令和○年○月○日売買を原因とする所有権移転登記手続きをする、というような内容の場合(いわゆる引換給付)
(3)被告が原告に対し、令和○年○月○日までに金○万円を支払わないときは、被告は原告に対し、別紙物件目録記載の不動産について、令和○年○月○日代物弁済を原因とする所有権移転登記手続きをする、というような内容の場合

従って、判決等が、この例外(1)~(3)になっている場合、執行文の付与を受けてから、登記権利者による単独申請が可能となる。
なお、この民事執行法177条は、改正により177条になったもので、それ以前は、民事執行法174条だった。

今回は、この例外に該当していた。
ということは、執行文付与の申立てをして執行文が付与されてから、登記申請(登記権利者による単独申請)か。

所有権登記名義人の氏名変更登記

今日は寒い。
雨だし。
八王子の人は、雪が降っているって言っていたし。

「方言コスプレ」の時代・ニセ関西弁から龍馬語まで(田中ゆかり著、岩波書店)、という本を読んだ。
2011年9月発行とあるから、約10年前に出た本。
龍馬語って言うんだ。

テレ東BIZのYouTubeの動画(登録者数100万人突破)で、女性アナウンサーが出身地の方言の佐賀弁で、男性キャスターが出身地の久留米弁で話しているものがあって見ていたのだが、方言によるニュースっていいな〜と思いつつ、私からすると、共通語(標準語)の字幕がないと分からないところもある。
佐賀弁と久留米弁だと、会話ができるんですね。


結婚や離婚等で、所有者の登記上の氏名と現在の氏名が違う場合、その変更登記を行うこととなる。

氏名の変更を証する書類
(1)氏名が変わったことが分かる戸籍謄本や除籍謄本等
(2)本籍の記載がある住民票

登記名義人と登記申請人の同一性は、住所と氏名で確認するので、本籍記載の住民票や戸籍の附票も必要となる。
(なので、登記上の住所と本籍が同じなら、これはいらないと思うが、念のため、あったほうがいいと思う。)

この登記は、任意であり、変更が生じたときに登記することよりも、売買や抵当権抹消等の登記をするときに、一緒にされる方が多いいと思う。
が、法改正により、住所や氏名変更登記が義務化されます。



 

2022年(令和4年)4月1日から成年年齢は18歳に


今の民法だと、20才で成年となる。
それが、法律改正により、2022年(令和4年)4月1日から、18才から成年となる。

未成年者が契約等の法律行為をする場合、親権者の同意が必要となる。
その同意がない場合は、取消すことができる、となっている。

では、相続において、今は未成年者だが、この法改正によって、来年のうち成年者となる相続人がいる場合、その遺産分割協議は、相続登記はどうしようか。
例えば、今は17歳だが、来年の4月1日から12月31日の間に誕生日を迎えて18歳になる人が相続人で、その人が不動産を相続することになるような場合、どうしようか。

相続人の中に未成年者がいる場合の問題としては、(1)遺産分割協議と(2)相続登記、があげられる。

未成年者が遺産分割協議をする場合、未成年者が遺産分割協議をできないので、法定代理人である親権者が、その未成年者を代理してする。
未成年者とその親権者がともに相続人の場合、利益相反となるので、家庭裁判所で、特別代理人の選任の手続きが必要となる。

登記の場合、意思能力があれば足りるといわれているので、未成年者だからといって単独で登記申請ができないわけではない。
が、もし司法書士に委任する場合、委任契約は法律行為であることを考えると、法定代理人の親権者が代理する、法定代理人の同意を得る、ということの方がいいとは思う。

しかし、そういった問題も、成年者になれば問題なくなるので、未成年者が成年者になるまで相続手続を待てるのなら、待ってもいいのかなと思う。


例えば、父が死んで、母親と未成年の子供が相続人となる場合、遺産分割協議をしないで法定相続分で相続するなら、特別代理人の選任の手続きをする必要はない。
法定相続分での相続登記であれば、相続人である母親が単独で申請できるので(保存行為)、未成年者の登記申請の問題は避けられるが、この場合、母親の持分だけの登記はできず、全員のために登記することとなる。
母親のみが申請人となって法定相続分の登記を申請するときでも、母親1/2、子供1/2の登記を申請することになる。
しかし、この場合、登記識別情報は、申請人の母親のみにしか通知されず、子供には通知されない。
従って、子供に対しても登記識別情報の通知を希望する場合は、子供も申請人とならなければならない。

 

名前の漢字

エクセルで、セル内のテキストのみをコピーしたいとき。
普通にコピー&ペーストすると、セルの罫線なんかも一緒にコピーされてしまう。
そうなると、罫線を消したり等しなければならなくなり、面倒。
ということで、セル内のテキストのみをコピー&ペーストする方法がないかと思い調べたら、あった。

YAHOO!ニュースで、「ハンコの反抗期」という記事があった。
苗字がサイトウなら、斉藤・斎藤等、いろんな漢字のサイトウが集まっているハンコだとか。

名前の漢字、司法書士的にも気になる、というか、気にする。
というのも、売買等のような、登記義務者(所有権登記名義人)の印鑑証明書が必要な登記のとき、登記上の名前と印鑑証明書上の名前が同じことを確認するのだが、もし名前は同じだけど漢字が違っていたら、氏名更生登記が必要なのだろうか…という問題があるので。
もし氏名更正登記が必要なのに、それをしなかったら…。

登記上と印鑑証明書上の名前の漢字が違うときは、「誤字俗字・正字一覧表」というのがあって、これで確認をする。
これで同じ字だということが分かれば、氏名更正登記は不要となる。
(但し、念のため、法務局に確認したほうがいいかと思う。)

例えば、サイトウでいうなら、登記上は「斉藤」なのに、印鑑証明書上は「齋藤」になっている場合。
「斉」と「齋」は別の字とのことなので、氏名更正登記が必要となる。(斉の読みはセイ、齋の読みはサイ)
また、斉藤や齊藤もあるが、斉と齊は新字体と旧字体の関係なので、同じ字とのこと。

私は、登記の時は、住民票や印鑑証明書や戸籍と同じ漢字で申請する。
公的書類がそうなっているからそうすべきかと。

委任状は、依頼者に、印鑑証明書とか住民票どおり書いてもらうようにお願いする。
が、齋藤を斉藤と書かれても、訂正はしてもらわないかな。


ちなみに、文字(漢字)に関して言えば、正字、俗字、誤字、異体字、新字体、旧字体、変体仮名、外字とか、いろいろある。
外字は、パソコン等の文字入力ソフトで出てこない字のこと。

また、戸籍等で、見慣れない漢字、文字入力ソフトでも(手書き入力でも)変換できない漢字等が出てきた場合、法務省の「戸籍統一文字情報」という検索サイトがあり、これで検索するときもある。

相続人が未成年者の相続登記

コピー用紙は、ずっとアスクルで箱でまとめ買いをしている。
そろそろなくなるので補充しないと、と思いつつ、他の紙に変えたくもなってきた。
ということで、試しに、他のところで、いくつかの紙を最小単位で買ってみた。

被相続人:父
相続人:母、子供(長男、未成年者)

この例で、母親と子供とで遺産分割協議をする場合、未成年者の子供は遺産分割協議ができず、その法定代理人である親権者(つまり母親)が遺産分割協議をすることとなる。
しかし、この遺産分割協議では、母親も相続人で当事者となるため、形式的に、母親と子供の利害が対立(利益相反)することとなるので、母親は子供を代理して遺産分割協議はできない。
こういう場合は、家庭裁判所の手続きで、子供につき特別代理人を選任し(民法第826)、その特別代理人が遺産分割協議を行うこととなる。

法定相続分どおり相続し、遺産分割協議をする必要がなければ、特別代理人の手続きは省ける。
法定相続による相続登記については、相続人一人からの申請でもいいので、母親だけから申請してもいいが、その場合、子供に対しては登記識別情報が発行されない。
子供にも登記識別情報が必要なら、母親と子供とで、相続登記を申請する必要がある。

遺産分割協議なり法定相続なりで、未成年者が不動産を相続することとなった場合の相続登記。
登記については、未成年者でも意思能力があれば司法書士の登記手続きを委任できる、という先例がある。
従って、これに従えば、その未成年者に意思能力があれば、その未成年が登記の委任をすることになる。
とはいえ、じゃあいったい何歳から意思能力があるといえるのかとなると、一律には言えないし、個別事情にもよる。
また、登記の委任契約を締結するという観点からみると、未成年者は単独で法律行為ができないので、親権者の同意を得るか、あるいは、親権者が代理する必要がある。
そういうことからすると、未成年者が登記を司法書士に委任するときは、親権者の同意を得るか、親権者が代理するのがいいかなと思う。
遺産分割協議で特別代理人がいれば、相続登記は、親権者または特別代理人いずれかれでも行うことができる。
従って、この場合は、特別代理人が司法書士に委任をしてもいい。

親権者が手続きする場合は、親権を証する書面(本例では、母親が子供の親権者であることを証する書面)である戸籍謄本が必要となる。
ただ、この戸籍は、相続に必要な戸籍と同じものとなる。
また、もし亡父の法定相続情報証明がある場合、法定相続情報証明は被相続人の父の相続関係を証したものであり、母親と子供の親権関係を証したものではないので、親権を証する戸籍謄本は、代理権限情報として必要になってくると思う。
とはいえ、法定相続情報証明の手続きのために、この戸籍は取っているはずなので、この戸籍は手元にあるでしょう。
特別代理人が相続登記をするときは、特別代理人の選任審判書が必要となる。



法定相続による相続登記

なんだかんだと、今日から9月。
気温が低く、肌寒い。
となんだけど、歩いていたら、暑くなってきた。


被相続人が亡くなって、その遺産を相続人が相続する。
一般的に、相続人間で遺産分割協議をする。
が、別に、遺産分割協議をしないで、各相続人が法定相続分で相続をしてもいい。

法定相続による相続登記は、保存行為として、相続人の一人から申請ができることになっている。
但し、自分の相続分だけの登記をするわけではなく、相続人全員のための登記となる。
相続人A、B、C、法定相続分各1/3のときで、Aが相続登記を申請するとき、Aの持分1/3という持分一部移転登記を申請するのではなく、A1/3,B1/3、C1/3とする所有権移転登記を申請することになる。

このとき、登記識別情報は、申請人となった相続人Aにのみ通知され、それ以外の相続人B、Cについては、通知されないこととなるので、注意を要する。
この相続登記後に売却をする場合、B、Cについては登記識別情報がないため、司法書士の本人確認情報等の手続きが必要になってくる。
従って、法定相続による相続登記をするとき、相続人全員に登記識別情報が必要なら、相続人全員から申請をする必要がある。


相続人が一人しかいない、という場合を除いて、法定相続による相続登記って、おそらく、これまでしたことがないと思う。
不動産はできれば共有を避けて一人の相続人が相続をしたほうがいいと思うし、相続人が法定相続分どおり相続する場合であっても、遺産分割協議でそうなったとか、あるいは、証拠を残す意味で、法定相続分どおり相続するという遺産分割協議書はあった方がいいとも思うし。
また、法定相続の登記をしたあとに、遺産分割協議が成立した場合は、また登記をしないといけないし、税金の問題もある。