雨。
なんだか少し肌寒いような。


抵当権抹消登記で、金融機関から抵当権抹消に関する書類が送られてきてから登記申請までに、ある程度時間が空いてしまう場合、抵当権者の登記情報等を取って、解除証等の登記原因証明情報や委任状に記載されている抵当権者の代表者と登記申請時の代表者とが変わっていないかどうかを調べることを忘れずに。

代表者が同じだったら問題はないのでいいが、代表者が違う場合は注意点がある。
代表者が変わっていることを気付かずに申請したら、補正になるでしょう。
(なったし…)

(1)　法律上の規定
不動産登記法第17条（代理権の不消滅）
登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、次ぎに掲げる事由によっては、消滅しない
１　本人の死亡
２　本人である法人の合併による任務の終了
３　本人である受託者の信託に関する任務の終了
４　法定代理人の死亡又はその代理権の消滅若しくは変更

抵当権者の代表者の交替が、本規定(第4号)に該当する場合、旧代表者が抵当権抹消登記を代理人に委任しても、代理人の権限は消滅しないので、金融機関から交付された委任状等をそのまま使って登記手続きを進めればいい。
委任状等の日付が空欄になっている場合は、下記(2)に注意。

(2)　登記原因証明情報や委任状の日付
たいてい、金融機関から交付される登記原因証明情報や委任状の日付は空欄になっていて、そっちで書いておいて、となっているだろう。
但し、捨印はない。

この日付を書くときに、代表者の交替を知らず、旧代表者が代表ではなくなった後の日を書いてしまうと、権限の無いもの名義の書類となり、理屈上あり得ないことになってしまうので、注意を要する。
捨印があれば修正できるが、なければ差し替えが必要になるかもしれない。

従って、抵当権者の登記情報等を取って、旧代表者の任期中の間の日にすればいいのだが、いつの日付を書いていいか分からない場合、登記原因証明情報に登記原因とその日付（例えば、令和5年3月10日弁済）が記載されていれば、登記原因証明情報や委任状の日付はこの原因日付以降であればいいので、原因日付と同じ日を書いておけばいいでしょう。

(3)　登記申請書
申請書の義務者の代表者は、新代表者を記載。
また、義務者の旧代表者の代表権限を有していた期間をも記載する（オンライン申請だと、その他事項欄に記載）、とのこと。

「グーとパーでチーム分けをするときの掛け声」という記事があり、読んでいた。
地域によって、かなりばらつきがあるようだ。


住宅ローンで自宅を購入し、その自宅に、その住宅ローンの抵当権設定登記がされた（不動産の所有者と住宅ローンの債務者は同一人）。
住宅ローンを返済中に、その債務者が亡くなった。
それによって住宅ローンが完済され、金融機関から、抵当権抹消登記に関する書類が送られてきた。
（住宅ローンを契約するときに団体信用生命保険に加入している場合、住宅ローン契約者がローン返済中に死亡等したら、保険会社から金融機関に保険金が支払われて、住宅ローンが完済され、抵当権抹消登記をする、となる。）

抵当権抹消登記は、登記権利者（不動産の所有者（所有権登記名義人））と登記義務者（抵当権者）による共同申請にてする。

時系列としては、不動産の所有者死亡（相続発生）した後に抵当権が完済された、という順番になるので、登記も、この順番となる。
つまり、相続登記をしてから抵当権抹消登記をする、ということになる。
通常は、一緒に連件で申請するでしょう。
抵当権抹消登記の申請人（登記権利者）は、不動産を相続した相続人となる。

不動産が共有の場合で、他の共有者が存命の場合。
AとBの共有で、A死亡B存命、A死亡により住宅ローン完済で、抵当権抹消登記をする場合。
抵当権抹消登記は保存行為とされ、保存行為は共有者の一人からできるとされているので、存命の共有者Bから抵当権抹消登記の申請をすればよく、Aについての相続登記を経る必要はない。(してもいいけど)


抵当権が完済されたが抵当権抹消登記をしないまま、不動産の所有者が死亡した場合。
時系列としては、抵当権完済後に相続発生なので、登記もこの順番でする。
つまり、抵当権抹消登記をしてから相続登記をすることとなる。
抵当権抹消登記の申請人(登記権利者)は、不動産の所有者であるが、所有者は死亡しているので、その相続人が申請人となる。
しかし、相続登記をした後に、抵当権抹消登記をしてもいい。
このときは、不動産を相続した相続人が、抵当権抹消登記の申請人となる。

マンションの規約共用部分
マンション（敷地権付区分建物）の相続登記をする場合で、その評価証明書（建物と土地）を取る。
その中の建物について、居宅の他、物置やごみ置場の記載があり、評価額が記載されていることがある。(なお、納税通知書の課税明細書にもある。)
そして、その物置等のところに家屋番号が記載されていれば、これは登記されている建物ということになる。
そこで、その物置等の登記情報を取る。

そうすると、表題部の表示しかなく(権利部の表示はない)、専有部分の建物の表示の、原因及び日付のところに、

○年○月○日規約設定
共用部分

と登記されていた。
いわゆる、規約共用部分というもの。

共用部分とは、マンションの区分所有者が全員で共用している部分。
規約共用部分は、区分所有者が所有している専有部分とセットなので、専有部分について相続登記をすれば足りることとなる。
但し、登録免許税については、専有部分の評価額に、この規約共用部分の評価額も加えて算出することとなる。

評価証明書には家屋番号の欄があり、そこに家屋番号が記載されているということは、その建物は登記されている、ということになる。
なので、登記情報等が取れるので、それを取って、確認をする。
逆にいえば、建物でも、家屋番号の記載がないということは、建物は建っているがその建物登記はされていないということになる（未登記建物）。

無敵超人ザンボット3が公式公開されているので見ている(たぶん何回か見ている)。
表題は、第17話のタイトル。
その前の第16話、その後の第18話と併せて、凄い話。
っつか、このアニメが、全編通じて凄いのだけど。
「鬱アニメ」とも言われている。
まあ、どう感じるかは、人による見方によるかなと思う。
ザンボット3は、1977年10月8日放送開始、監督はあの富野由悠季氏。
ちなみに、「鬱アニメ」の代表作の1つである、「イデオン」も公式公開されている。
こちらも富野氏。

4月になった。
令和5年度(2023年度)の始まり。
っつかもう4月。

某役所に、令和5年度の評価証明書を取りに行った。
4月1日と2日が土曜日日曜日だったので、月曜日の今日から取ることができる。
同じような人が、何人かいた。
本庁の他、出張所もあるのだが、評価証明書は本庁でしか取れない、とのこと。

ここは混んでいなかったが、23区内の都税事務所とか混んでいるんだろうな〜。
と思い、ネットで検索したら、都税事務所窓口の混雑状況というサイトがあった。
へえ、こんなんあるんだ。
で、見たら、評価証明書申請窓口で、待ち人数が30人を超えているところもあった。
結構待つね。

東京都の場合、固定資産税は、23区内については都が課税するため、23区内の不動産の評価証明書は都税事務所で取る。
23区以外の、多摩地域、島嶼地域は、各市町村が課税するため、評価証明書は、各市町村で取る。
立川市の不動産の評価証明書は立川市で取る。