仕事納め
本日で、仕事納め。
本年もありがとうございました。
来年も宜しくお願い申し上げます。
未登記建物
今日は寒い。
東京都内の天気予報を見ていると、立川の場合、気温は、都心とは約1度違う。
全国的に寒いとのことで、日本海側だけではなく、東海地方や近畿地方も雪だとか。
大雪で、荷物等の配送も遅れているとのこと。
厚生労働省が、個人にも、希望に応じて、布製マスクを配布することになったとのこと。
相続登記で、未登記の建物があることがある。
評価証明書や納税通知書・課税明細書を見たら、建物が記載されて課税されているのだが、例えば、家屋番号が記載されていなかったり、登記床面積が空欄になっていたりする。
登記の検索をかけても、ヒットしない。
固定資産税は、現況で課税されるので、評価証明書には記載されている。
一方、建物の登記は、新築後の表題登記は義務となっているが、されない場合もあり、そうすると、建物の現物はあるが、登記はないこととなる。(これを、未登記建物と言ったりする)
また、この逆もある。
登記情報はあるのだが、評価証明書等には、その建物の記載がない、という場合である。
建物を取壊したら、滅失登記をする必要があるが、それをしていない場合、固定資産税はかかっていないが、登記だけ残っていることもある。
未登記建物でも、建物の現物はあるので、遺産分割協議書には記載しておく。
建物の表示は、登記がないので、評価証明書等(現況)を参考にして記載をしておく。
そして、相続人から、表題登記と所有権保存登記を申請しておいたほうがいいと思う。
建物は取壊済だが登記だけ残っている場合は、遺産分割協議書に記載しておかなくてもいいと思う。
建物の滅失登記は、相続登記をすることなく、相続人から申請できる(相続人が複数いても、その中の一人からの申請で可)とのことなので、そうすればいいと思う。
執行文
歩いていたら、ペタペタと音がする。
何だろう?と思って見たら、靴底がはがれかけていた。
で、しばらく歩いたら、完全にはがれた。
郵便局に行ったら、「クリスマスプレゼント」とかで、ちょっとしたお菓子をいただいた。
あれ、この場合、執行文っているんだっけ…？
書籍を見たら、必要な場合だった。
執行文とは、判決(確定判決)や調停調書等の債務名義に基づいて強制執行をするときに、必要となる文書。
判決(確定判決)や調停調書等で不動産登記をするときがあるが、この場合、共同申請が原則の登記でも、登記権利者が単独で登記申請可能となる(不動産登記法63条)。
というのも、判決等によって、債務者の意思表示(登記義務者の登記申請意思)が擬制されるからであり、そして、この場合、原則として、執行文は不要とされている(民事執行法177条本文)。
しかし、例外として、以下の場合は、執行文が付与されたときに、債務者の意思表示が擬制される、となっている(民事執行法第177条但書)。
(1)債務者の意思表示が、債権者の証明すべき事実の到来に係るとき
(2)債務者の意思表示が、反対給付との引換えに係るとき
(3)債務者の意思表示が、債務の履行その他の債務者の証明すべき事実のないことに係るとき
例
(1)農地につき、都道府県知事の許可を条件として、売買を原因とする所有権移転登記を命ずる内容の場合
(2)被告は、原告から金○万円の支払いを受けるのと引換えに、原告に対し、別紙物件目録記載の不動産につき、令和○年○月○日売買を原因とする所有権移転登記手続きをする、というような内容の場合(いわゆる引換給付)
(3)被告が原告に対し、令和○年○月○日までに金○万円を支払わないときは、被告は原告に対し、別紙物件目録記載の不動産について、令和○年○月○日代物弁済を原因とする所有権移転登記手続きをする、というような内容の場合
従って、判決等が、この例外(1)～(3)になっている場合、執行文の付与を受けてから、登記権利者による単独申請が可能となる。
なお、この民事執行法177条は、改正により177条になったもので、それ以前は、民事執行法174条だった。
今回は、この例外に該当していた。
ということは、執行文付与の申立てをして執行文が付与されてから、登記申請(登記権利者による単独申請)か。
捨印(すていん)
ブラウザのVivaldiで、アスクルのサイトを開くと、画像が表示されない。
ChromeとかFirefoxはちゃんと表示される。
エクセルファイルが送られてきたので、(Macのエクセルで)開いたら、レイアウトというか文字がずれていた。
あ～っと思ってWinのエクセルで開いたら、問題なかった。
Macの方でフォントを変えたら、ちゃんとなった。
捨印とは、契約書等の文書に署名押印した後に、その文書で訂正箇所があった場合、その訂正をするために事前に押しておく押印のこと。
捨印は、文書の余白に押しておく。
捨印を使って訂正する場合は、訂正する文言を二重線で消して、正しい文言を記載し、余白の捨印のそばに「○字削除、○字加入」というように訂正する。
捨印がないと、訂正して当事者に訂正印を押してもらうことになるので、事前に捨印を押しておいてもらったほうが、スムーズに進む。
私も、登記の委任状や遺産分割協議書等を作成して、依頼者に署名押印してもらうときは、捨印を押してもらうようにお願いしている。
とはいえ、捨印を押したくないという人や押し忘れもあるので、無理にお願いはしない。
でも、そういうとき、間違っていませんようにと、祈る。
用紙が複数枚にわたるとき、捨印は全ページに押すようにしてもらうが、その中の1ページにしか押されていなかったら、どうしよう。
捨印が押されていないページについて、訂正事項が発生した場合は、どうするか。
捨印は訂正に使用する印なので、文書の有効性とは関係ないし、捨印がなければ登記ができない、というものでもない。
また、複数枚の用紙が、袋綴じや契印等がされて、その文書が一体だということであれば、捨印は1ヶ所でもいいと思う。
この場合、その捨印を使って、他のページの訂正をすればいいのかなと思う。
なので、この場合は、全ページに捨印を押してもらうようには言わないでしょう。
自分が捨印で訂正する場合は、自分が作成した登記の委任状のような登記にしか使わない書類で、明らかな誤り（打ち間違えとか）を訂正する場合であれば、依頼者に言うことなく訂正するが、依頼者に伝えてから訂正するようにはしている。
気をつけて作ってはいるんですけどね。
自分で作っていない書類を預かって、誤記を見つけた場合は、捨印があっても、先方に連絡をする。
それで、捨印でそちらで訂正しておいてと言われたら、訂正をする。
所有権登記名義人の氏名変更登記
今日は寒い。
雨だし。
八王子の人は、雪が降っているって言っていたし。
「方言コスプレ」の時代・ニセ関西弁から龍馬語まで(田中ゆかり著、岩波書店)、という本を読んだ。
2011年9月発行とあるから、約10年前に出た本。
龍馬語って言うんだ。
テレ東BIZのYouTubeの動画(登録者数100万人突破)で、女性アナウンサーが出身地の方言の佐賀弁で、男性キャスターが出身地の久留米弁で話しているものがあって見ていたのだが、方言によるニュースっていいな〜と思いつつ、私からすると、共通語(標準語)の字幕がないと分からないところもある。
佐賀弁と久留米弁だと、会話ができるんですね。
結婚や離婚等で、所有者の登記上の氏名と現在の氏名が違う場合、その変更登記を行うこととなる。
氏名の変更を証する書類
(1)氏名が変わったことが分かる戸籍謄本や除籍謄本等
(2)本籍の記載がある住民票
登記名義人と登記申請人の同一性は、住所と氏名で確認するので、本籍記載の住民票や戸籍の附票も必要となる。
（なので、登記上の住所と本籍が同じなら、これはいらないと思うが、念のため、あったほうがいいと思う。）
この登記は、任意であり、変更が生じたときに登記することよりも、売買や抵当権抹消等の登記をするときに、一緒にされる方が多いいと思う。
が、法改正により、住所や氏名変更登記が義務化されます。
2022年(令和4年)4月1日から成年年齢は18歳に
今の民法だと、20才で成年となる。
それが、法律改正により、2022年(令和4年)4月1日から、18才から成年となる。
未成年者が契約等の法律行為をする場合、親権者の同意が必要となる。
その同意がない場合は、取消すことができる、となっている。
では、相続において、今は未成年者だが、この法改正によって、来年のうち成年者となる相続人がいる場合、その遺産分割協議は、相続登記はどうしようか。
例えば、今は17歳だが、来年の4月1日から12月31日の間に誕生日を迎えて18歳になる人が相続人で、その人が不動産を相続することになるような場合、どうしようか。
相続人の中に未成年者がいる場合の問題としては、(1)遺産分割協議と(2)相続登記、があげられる。
未成年者が遺産分割協議をする場合、未成年者が遺産分割協議をできないので、法定代理人である親権者が、その未成年者を代理してする。
未成年者とその親権者がともに相続人の場合、利益相反となるので、家庭裁判所で、特別代理人の選任の手続きが必要となる。
登記の場合、意思能力があれば足りるといわれているので、未成年者だからといって単独で登記申請ができないわけではない。
が、もし司法書士に委任する場合、委任契約は法律行為であることを考えると、法定代理人の親権者が代理する、法定代理人の同意を得る、ということの方がいいとは思う。
しかし、そういった問題も、成年者になれば問題なくなるので、未成年者が成年者になるまで相続手続を待てるのなら、待ってもいいのかなと思う。
例えば、父が死んで、母親と未成年の子供が相続人となる場合、遺産分割協議をしないで法定相続分で相続するなら、特別代理人の選任の手続きをする必要はない。
法定相続分での相続登記であれば、相続人である母親が単独で申請できるので(保存行為)、未成年者の登記申請の問題は避けられるが、この場合、母親の持分だけの登記はできず、全員のために登記することとなる。
母親のみが申請人となって法定相続分の登記を申請するときでも、母親1/2、子供1/2の登記を申請することになる。
しかし、この場合、登記識別情報は、申請人の母親のみにしか通知されず、子供には通知されない。
従って、子供に対しても登記識別情報の通知を希望する場合は、子供も申請人とならなければならない。
相続人を間違えるかも…(旧民法730条2項)
なんだかんだと、もう12月。
今年も残すところ、一月。
日本語入力ソフトは、Macではかわせみ3を、Windowsでは、一太郎を入れているので、ATOKを使っている。
かわせみ3では出てこない文字でも、ATOKでは出てくるときがある。
そういうとき、ATOKはいいなと思う。
MacもATOKにしたいな～と思うが、今はもう、買い切り版は売っていないし。
Macで使うなら、ATOK Passport(サブスクリプション版）となるが、これは毎月払い(年払いもあり)してとまでは思わない。
旧民法730条2項
養親カ養家ヲ去リタルトキハ其者及ヒ其実方ノ血族ト養子トノ親族関係ハ之ニ因リテ止ム
(養親が養家を去りたるときは、その者及びその実方の血族と養子との親族関係は、これに因りて止む)
(例)
A(養父)とB(養母)が婚姻し、BがA家の戸籍に入り、ABはCと養子縁組みをした。
その後、AとBは離婚し、Bは実家の戸籍に戻った(去家)。
この場合、BとCの養親子関係は消滅する。
なので、Bが死亡しても、Cは相続人とならない。
また、この旧民法時代の去家による養親子関係の消滅は、応急措置法の施行によって復活することはなく、その後、養親であったBが死亡した場合、Cは相続人とはならない。
応急措置法
日本国憲法の施行に伴い、民法について、個人の尊厳と両性の本質的平等に立脚する応急の措置を講ずることを目的とする法律で、日本国憲法施行日の昭和22年5月3日から施行され、昭和23年1月1日に効力を失う。
この点は、現行民法とは違うところ。
現行民法では、養父母が離婚しても、離縁がない限り、養親子関係は消滅しない。
去家による養親子関係の消滅については、戸籍に記載されていればいいが、記載されなかったものもあったとのこと。
なので、戸籍を見ただけでは分からない場合もあるとのこと。
なので、この旧民法の規定を知らなければ、もし戸籍に養親子関係が消滅した旨の記載がなければ、相続人を間違える可能性もある。
私も、間違えるところだった…。
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