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「相続登記」カテゴリーアーカイブ
全財産を相続させる自筆証書遺言による相続登記
VivaldiとかChromeとかFirefoxで開いても、開かない。
なぜ？と環境をみたら、Macの場合、Safariのみ対応だった。
Safariって、ほとんど使わない。
というか、こういうSafariのみ対応のときくらいしか使わない。
「全財産を○○に相続させる」という自筆証書遺言がある。
適正な遺言で、家庭裁判所の検認もされている。
遺言書には、「全財産」としか書かれておらず、具体的に、どこの土地とか建物とかは記載されていないような場合。
こういった遺言書に基づいて相続登記が可能か、というと、これは可能。
具体的に不動産が特定されていないので、司法書士的には、いいのかな…となんだか変な感じがするのだが、問題はない。
自筆証書遺言と家庭裁判所の検認証明書(遺言書や遺言書が入っていた封筒と合綴)は、登記原因証明情報となる。
また、遺言書による相続登記の場合、被相続人に関しては死亡を証する戸籍謄本、相続人については不動産を相続する相続人の戸籍謄本と住民票(または戸籍の附票)が必要となるが、それだけでよく、被相続人の出生からの戸籍とか他の相続人の戸籍はいらない。
ようは、被相続人が死亡したことと、遺言書で指定されている相続人が間違いなく被相続人の相続人であることを証すればいい、ということになる。
なお、被相続人の同一性の証明のための戸籍等は必要となる。
遺言書による相続登記をオンライン申請するとき、遺言書や被相続人と相続人の戸籍謄本等といった登記原因証明情報をPDFにすることが手間でなければ、相続関係説明図を作成しなくていいかなと思ふ。
死亡日
「数学嫌い」のことを書いた記事があった。
内容もあると思うけど、興味の有無、相性、教師の教えかたとか、原因はいろいろあるのかなと思う。
自分は、いわゆる五教科の中では、数学が一番好きだった。
人が亡くなったら、死亡した日や時間が戸籍に記載される。
「令和○年○月○日 午前（午後）○時○分」
相続の手続において、死亡日を記載するときは、戸籍に記載されている死亡日を記載する。
この死亡日だが、たまに、「推定令和○年○月○日」とか、「令和○年○月○日から○日頃までの間」というように書かれている場合がある。
たいてい、亡くなるときは病院で医師がいるので、医師がその死亡日時を死亡診断書（死体検案書）に書く。
が、例えば、一人暮らしで死亡し、しばらくして死亡が発見されたとかいうような場合、検視・検案がされるとのことだが、検案の結果、死亡日が特定できないときもあるとのこと。
そういうときに、「推定」とか「○日から○日頃までの間」となるようである。
なお、死亡診断書(死体検案書)を記載するのは医師なので、こういう場合の死亡日時を医師がどう記載するかは、私はよく分からない。
相続登記のとき。
相続登記では、原因日付が必要になる。
相続の原因日付は死亡日なので、それは戸籍に記載された死亡年月日である。
では、戸籍上の死亡日に「推定」とあったらどうなるか。
私は、その場合でも、戸籍に記載されているまま、相続登記の原因も「推定令和○年○月○日 相続」として申請をしている。
（なお、推定を書かないで登記申請した場合に、補正になるのか、どう登記されるのかは、やったことないので分からない。）
そうやって登記申請するので、不動産の登記事項証明書も、「推定令和○年○月○日 相続」となっている。
そういうことからすると、見る人が見れば、「この人は孤独死したんだな」とか「発見が遅れたんだな」とか、分かってしまうともいえる。
公正証書遺言による相続登記
ブラウザのFirefoxを久しぶりに使っている。
なんかいい感じ。
被相続人に、「不動産をA(長男)に相続させる」という内容の公正証書遺言がある場合の相続登記。
この場合、被相続人や相続人の戸籍については、
(1)被相続人の死亡が分かる戸籍
(2)相続人Aの戸籍(Aが被相続人の相続人であることを証する)
で足りる。
被相続人の出生からの戸籍や、A以外の相続人の戸籍は不要。
なお、これ以外の、相続人の住民票、被相続人の同一性確認のための除票等については、他の相続登記の場合と同じ。
というわけで、遺言がある場合の相続登記は、ない場合の相続登記よりも、必要となる戸籍が少なくなる。
あ、公衆用道路もあった
エクセルのシート移動のショートカットって何だろう?と思い、検索してみた。
Macの場合 シートを右に移動 option+→
シートを左に移動 option+←
Winの場合 シートを右に移動 control+pagedown
シートを左に移動 contorl+pageup
MacとWinでは違った。
MacのエクセルでWinのショートカットを使ってみたら、使えた。
あれ…
一方、WinでMacのショートカットを、Winにはoptionキーがないので、Altキーにしてやってみたが、こちらは反応しなかった。
相続登記をするときに必要な情報の一つは、「被相続人が所有している不動産」である。
まあ、当たり前なんだけど。
登記済証や登記識別情報通知があれば、そこには不動産が記載されているので、被相続人の所有不動産が分かる。
また、市役所等から送られてくる固定資産税等の課税通知書には、不動産が記載されているので、これでも分かる。
また、市役所等で、名寄帳を取っても分かる。
名寄帳とは、課税の対象となっている固定資産(土地・建物)を所有者ごとに一覧表にまとめたもの。
なので、かなり便利だと思われる。
但し、課税通知書や名寄帳の場合、注意を要する。
１ 課税通知書
(1) 課税通知書には、公衆用道路といった、非課税の不動産は記載されていない。
(2) 不動産が共有の場合、課税通知書は共有者代表に送られるとのことなので、被相続人の共有不動産があっても、共有者代表になっていなければ、課税通知書上、その不動産は分からない。
２ 名寄帳
(1) 自治体によって、非課税の不動産が記載されていない場合があるとのこと。
(2) 名寄帳は、不動産のある自治体に申請するが、その自治体にある不動産しか出てこない。
例えば、立川市に名寄帳を申請しても、そこには立川市の不動産しか記載されていないので、これだけでは、立川市以外にも所有不動産があるかどうかは分からない。
被相続人は国立市にも不動産を持っているのではないか、と思ったら、国立市にも名寄帳を申請する。
そんなわけで、納税通知書や名寄帳では、特に、公衆用道路といった非課税の不動産が見落としがちになるので、気をつける必要がある。
被相続人所有の不動産であれば、非課税だろうがどうだろうが、それは遺産になるので、相続登記をすることとなる。
それでも私道とか分からない、となると、こういう方法もある。
法務局で、現時点で判明している土地の地図証明書と土地や建物の登記事項証明書を共同担保目録付きで取る。
その地図を見て、対象の土地の周囲の土地の要約書や所有者事項証明書等を取って、所有者を調べていく。
共同担保目録とは、抵当権(根抵当権)が同一の債権の担保として複数の不動産上に設定(共同担保)登記された場合に作成される目録のことで、そこには、共同担保となっている不動産が記載されているので、それで、被相続人所有不動産が判明する場合もある。
但し、その不動産に、共同担保の登記がされていなければ、共同担保目録はない。
所有権移転登記と持分全部移転登記(相続)
なんだかんだと、もう9月。
まだまだ暑い。
期限切れの定額小為替を送ってしまったようで…。
すみません。
一人の相続人が、持分の違う不動産を相続したときの相続登記。
例えば、被相続人の土地の持分は1/2で、建物は全部所有で、相続人Aさんがこれを相続した場合。(管轄の法務局は同じ)
不動産登記令第4条
申請情報は、登記の目的及び登記原因に応じ、一つの不動産ごとに作成して提供しなければならない。ただし、同一の登記所の管轄区域内にある二以上の不動産について申請する登記の目的並びに登記原因及びその日付が同一であるときその他法務省令で定めるときは、この限りでない。
上記法令によると、原則として、土地と建物につき、それぞれ申請することとなるが、上記法令の但書きに該当すれば、一件で申請できる。
今回の場合、土地につき登記の目的は○持分全部移転、建物につき所有権移転となり、登記の目的が違うので、但書きに該当しない。
なので、原則どおり、土地と建物につき、それぞれ申請することとなる。
が、実務上は、「○持分全部移転及び所有権移転」として、一件の申請(一括申請)でできることになっている。
申請書の申請人のAところに「持分 後記のとおり」と記載し、不動産の表示のところに持分を記載する。
まとめて申請できるのだったらそうしたほうがいい、ってことになるので、そうはしている。
が、たまに、少々悩ましくなるときがある。
課税価格や登録免許税の切捨ての関係で、一括申請の場合の登録免許税が、申請を分けてする場合の登録免許税の合計額よりも、100円とかちょっと高くなる場合が、たまにでてくる。
司法書士報酬は、申請ごとに発生するが、今回の場合、一括申請できるものなので、申請が複数になっても1件分とする。
さて…。
相続人の戸籍謄本の日付
「味噌汁の位置」というのがあった。
ご飯は、左手前、味噌汁はその隣の右、に置くのがマナーなのだが、大阪では、おかずを手前右に置き、味噌汁は、左奥(ご飯の後ろ)に置くとのこと。
これ、自分もやっている。
左にご飯、右に味噌汁がマナーというのは理解している。
が、味噌汁のお椀は左手で持つので、味噌汁は左側にある方が食べやすい。
おかずは、手前にある方が食べやすい。
なので、自分の場合、味噌汁は、左奥に置きかえている。
「相続人の戸籍、被相続人が亡くなる前のものですよ」
…
え…!?
相続登記においては、被相続人や相続人の戸籍謄本等、遺産分割協議書の印鑑証明書等を添付する必要がある。
戸籍謄本等に期限の制限はないが、相続人の戸籍謄本の日付は、被相続人が死亡した後のものであることが必要である。
というのも、相続人であるには、被相続人が死亡したときに生存している必要があるため。
というわけで、相続手続において、相続人の戸籍の日付には注意。
とはいえ、相続で戸籍が必要となってこれを取得する場合、通常、被相続人が死亡後に取得するだろうから、日付のことは、そんなに気にすることはないだろう。
が、例えば、父A・母B・子Cとして、Aが亡くなったので、Cが戸籍謄本を取って、その後にBが亡くなったようなとき。
A死亡時に取ったCの戸籍があるので、Bの相続登記のときにもこの戸籍を使おうと思っても、この戸籍はBが生きているときに取ったものなので、Bの相続登記においては使えない、ということになる。
評価証明書
マスク、トイレットペーパーやティッシュペーパーが、お店にない。
で、なぜか、納豆も売りきれ。
相続や売買、贈与等による所有権移転登記のときは、登録免許税という税金を納付する。
この登録免許税は、登記する不動産の評価額に基づいて計算する。
というわけで、相続等の所有権移転登記には、評価額を証する評価証明書が必要となってくる、ということになる。
ところが、この評価証明書は、法定の添付書類ではない。
なので、本来添付不要なのだが、評価証明書がないと登録免許税の計算ができないので、実務上、評価証明書を添付しているわけである。
この評価証明書については、ネットを見ていると、コピーでよかったり、市役所等からの納税通知書の課税明細書でもいい、という法務局もあるようである(市役所等から届く納税通知書に評価額が記載されている)。
ちなみに、東京の場合、都税事務所の案内によれば、課税明細書でもいい、ということが記載されていた。
評価証明書は、各自治体、東京23区は都税事務所に申請して取得する。
手数料がかかる。
被相続人の所有不動産の評価証明書は、相続人から申請できるが、そのとき、被相続人の相続人であることを証する戸籍謄本等が必要になる。
この評価証明書は、年度で変わる。
年度は、毎年4/1～3/31である。
年度が変わると、評価証明書を取り直す必要がある。
ちょうど今は3月なので、3月中に登記申請をする場合は、平成31年度(令和元年度)のものが必要となるが、4/1以降に申請するときは、4/1以降に、令和2年度の評価証明書を取る必要がある。
年度が変わって、評価額が昨年度から変わっていれば、登録免許税も変わる場合もある。
道路等、固定資産税が非課税の土地がある。
こういう不動産について所有権移転するときでも、登録免許税はかかる。
課税明細書には、非課税の土地の評価額は記載されていないので、こういう不動産については、評価証明書を取る必要があるが、登録免許税の計算のために、評価証明書に、近傍宅地の価格を入れてもらう。
申請するときに、近傍宅地の価格を入れておいてくれるよう言っておく。
近傍宅地の価格が入らない場合は、法務局で、近傍宅地の認定をしてもらい、その不動産の評価証明書を取ることになる。
自分の場合だと、依頼者に評価証明書を取ってもらうか、あるいは、委任状をもらってこちらで取るかする。
そして、原本が必要との要望がない限りは、原本を添付している。
不在者財産管理人の遺産分割協議書の押印と印鑑証明書
10月に入って、さすがに朝晩はまあまあ涼しいが、日中はまだ暑い日が続く…。
歩いていると、汗だくになってしまう。
天気予報によれば、明日の東京の最高気温は33℃とのこと。
相続登記において、相続人の中に不在者がいて、弁護士さんが不在者財産管理人に選任されているとき、その不在者財産管理人から、遺産分割協議書への押印はどうすればよいか聞かれた。
この不在者財産管理人選任審判書では、不在者財産管理人の住所が事務所になっている。
なお、この不在者は、不動産を相続しない。
この場合、以下の三つが考えられる。
(1)個人の実印と印鑑証明書(市区町村長発行)、弁護士会発行の住所と事務所が併記されている証明書
(2)家庭裁判所に届けた印鑑と、その印鑑証明書(某家庭裁判所に聞いたら、不在者財産管理人として家庭裁判所に印鑑を届けて、その印鑑証明書の発行は可能とのこと。)
(3)弁護士さんの職印と弁護士会発行の職印証明書
自分としては、上記のうち、(1)または(2)であればよく、(3)は弁護士会が公的機関ではないのでダメだろう、と思っていたので、そう答えた。
が、念のため、法務局にも聞いてみようと思い、質問票を出した。
この場合、上記(1)または(2)で、(3)はダメという私見を付した。
ところが、法務局からの回答は、上記(1)、(2)、(3)いずれでもOKとのことだった。
(3)はダメだろうと思っていたので、(3)もOKとの回答は、意外だった。
不在者財産管理人には、上記(1)、(2)、(3)どれでもいいことを伝えた。
相続人の署名押印された遺産分割協議書を見たら、その不在者財産管理人の押印と印鑑証明書は、職印と職印証明書だった。
それで相続登記を申請したら(申請書には相談済のメモを付して申請した)、無事に登記が終わった。
本当に、これでよかった。
ただ、今回はこれでよかったものの、どこか解せない気持ちもあり、また、他の法務局ではこれで登記申請してもダメな場合もあるかもしれないので、こういう事案の場合は、事前に、管轄法務局に問い合せたほうがいいかなと思う。
それか、不在者財産管理人に、家庭裁判所に印鑑を届出てもらうか。
個人的には、家庭裁判所の印鑑証明書が一番いいのかなとは思う。
不在者財産管理人が遺産分割協議を行う場合、家庭裁判所に権限外行為許可の申立てをする必要があり、相続登記には、その権限外行為許可の審判書が必要となる。
相続登記・最後の住所
相続登記で、依頼者が戸籍謄本等を既に全部取っている場合。
ようは、こちらで戸籍謄本等を取らない場合。
それでも、相続登記において、不足がちになる書類がある。
それは、「所有権登記名義人の登記上の住所と被相続人の本籍あるいは最後の住所が違う場合の、被相続人の除票や戸籍の(除)附票」である。
これは、登記において必要になる特有の書類なので、取りもれていても、まあ無理はない。
相続登記においては、相続する不動産の所有権登記名義人の住所・氏名と、被相続人の本籍・氏名が一致している必要がある（被相続人の同一性の確認のため）。
この場合の本籍は、死亡時の最後の本籍だけでなく、その途中の本籍でもよい。
つまり、被相続人の戸籍等を取っていき、その戸籍等に記載されている本籍のいずれかが登記上の住所と合致すれば、それで同一性の確認がとれる、ということになる。
登記上の住所と本籍が違う場合は、被相続人の住所で、同一性の確認をすることとなる。
そこで、除票(本籍記載)や戸籍の附票(戸籍の除附票、改製原附票)を取って、被相続人の登記上の住所から最後の住所までの繋がりをつける必要がある。
また、被相続人名義の所有権に関する登記済証も、同一性確認のための書類となる。
但し、私の場合は、除票や戸籍の除附票等でも繋がりがつかないとか、保存期間経過で取れないような場合に、登記済証を用いている。
住所と本籍は、今は関連がなく、別物である。
なので、その別物同士を関連付けるための書類に、戸籍の附票というものがある。
また、住民票に本籍を記載すれば、住所と本籍の関連がつく。
この戸籍の附票や除票で、被相続人の登記上の住所と最後の住所の繋がりをつけていくこととなる。
今回は、所有権登記名義人の登記上の住所・氏名が、被相続人の本籍・氏名と一致していた。
なので、除票や戸籍の附票はいらないこととなる。
が、ふと思った。
相続関係説明図に被相続人の最後の住所を書くが、この場合、被相続人の除票や戸籍の附票等は必要ないので、最後の住所が分からないので書けない、となった。
とはいえ、相続関係説明図には、必ずしも、被相続人の最後の住所を書く必要はないので、今回は、被相続人の登記上の住所は書いたが、最後の住所を書かない相続関係説明図とした。
なお、被相続人の最後の住所と登記上の住所が違う場合、相続関係説明図には、その住所を併記すべき、とのことである。
昔は、本籍＝住所だったが、今は違うので、登記上の住所＝本籍、というケースは、そんなにないのではないかと思う(個人的感想)。
だからというわけではないが、私の方で戸籍謄本等も取る場合は、被相続人の戸籍謄本等と一緒に、戸籍の附票(除附票、改製原附票)も請求している。
この話題、過去に何度か書いていると思う。
それだけ、この点は、相続登記におけるポイントの一つなのである。
数次相続の相続登記
とある場所に座っていた。
隣に、若者二人連れが座っていて、話をしていた。
二人の会話が聞こえてくるので、聞くともなしに聞いていると、仕事の話かなと思っていたら、M1だのネタだのNSCだの…と聞こえてくる。
ああ、M1に出ようとしている芸人(漫才師)さんか…と思った。
それだけ。
数次相続とは、被相続人が死亡して相続(第1の相続)が発生して相続手続が終わらないうちに、その相続人が死亡して、その者にも相続(第2の相続)が発生したような場合をいう。
（更に、第2の相続手続が終わらないうちに第3の相続が発生、第4の相続が発生…と続く。）
第1の相続を一次相続、第2の相続を二次相続(第3以下同じ)、というので数次相続という。
被相続人Aの相続人がBとCで、Aの相続手続が終わらないうちに、Bが死亡したような場合のことをいう。
例えば、父・母・子供の家族で、父が死んで、父名義の不動産について相続登記をしないまま、母が亡くなったような場合。
ま、よくあるはなし。
この場合、被相続人Aの遺産分割協議は、Aの相続人のBとCとで行うこととなるが、Bは死亡していていないので、Bの相続人(DとEとする)が行うこととなる。
被相続人Aの相続人であるBの権利義務を、Bの死亡により、Bの相続人のDとEが承継する、ということになる。
つまり、被相続人Aの遺産分割協議は、CとDとEでする。
そして、被相続人Bの遺産分割協議は、DとEでする。
この場合の遺産分割協議書は、1つにまとめてもいいし、被相続人ごとに別々でもいい。
CとDとEの遺産分割協議で、被相続人Aの所有する不動産を、最終的に、Eが相続するとなった場合。
順番でいえば、CとDとEの遺産分割協議で、Aの不動産を亡Bが相続し、DとEの遺産分割協議で、その不動産をEが相続する、ということになる。
(EはAの直接的な相続人ではないので、最終的にEが不動産を相続する場合は、いったん亡Bに不動産を相続させる必要がある。)
A→亡B→Eと所有権が移転した場合、このとおり所有権移転登記を行うのが原則であるが、相続登記において、中間の相続が単独相続の場合、中間の登記を省略できる。
中間の相続が単独相続というのは、相続人が一人というだけではなく、遺産分割によって不動産を相続する相続人が一人となった場合も含む、というのが実務上の取り扱いである。
この場合、中間の相続登記を省略して、被相続人(所有権登記名義人)から、直接、現在の相続人(不動産を最終的に相続した相続人)に相続登記ができる。
本例の場合でいえば、A→亡Bへの相続登記が省略でき、A→Eの相続登記ができる、ということになる。
この場合の登記原因は
平成○年○月○日 B相続（日付は被相続人Aの死亡日）
令和元年○月○日 相続（日付は被相続人Bの死亡日）
となる。
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