司法書士植村事務所

「安倍晋三回顧録(中央公論社)」という本を読んだ。
本屋に行っても在庫はなく、注文になるとのことなので、ネットで注文した。
約2週間で届いたが、届いたものは、第4版だった
出版社のインタビューに、安部元首相が答えるという形の本。
付箋片手に、ここはと思うところに、ペタペタ貼りながら、読んでいた。
内容は濃く、そういうことがあったのか、そう思っていたのか等、読みごたえがあったので、読み返そうと思う。

不動産登記はどんな流れで進むのか。
法務局のサイトも参考に。

１　登記事由の発生
　　不動産の売買契約、相続の発生等。
　　売買や相続は民法、それに基づく登記手続きは不動産登記法等。

２　登記申請

（１）書面申請（法務局へ持参か郵送）
（２）オンライン申請(特例方式、添付書類は法務局へ持参か郵送)
登記完了後の書類を郵送で受取る場合は、返信用封筒(必要な分の切手を貼る)をつけておく。
登記が完了するまで、登記する不動産の登記事項証明書等は取れなくなる。　　

３　調査（法務局）
　　法務局おいて、申請された登記について、調査が行われる。
　　補正がある場合は、法務局から連絡が来るので、補正をする。

４　記入（法務局）
　　調査が終わると、申請内容に従って、登記記録に必要な事項を記入する。

５　校合（法務局）
　　申請されたとおりに登記できるかどうか、登記官が再度チェックし、正しく処理され
　たことを確認したら、登記が完了する。
　　登記識別情報及び登記完了証が作成され、申請人に交付する準備をする。

６　受領
　　登記申請人は、登記識別情報通知や登記完了証を法務局の窓口で受取る場合は、申請書に押印をし
　たものと同じ印鑑、本人確認書類（運転免許証等）を持って行って、受取る。

雨。
なんだか少し肌寒いような。


抵当権抹消登記で、金融機関から抵当権抹消に関する書類が送られてきてから登記申請までに、ある程度時間が空いてしまう場合、抵当権者の登記情報等を取って、解除証等の登記原因証明情報や委任状に記載されている抵当権者の代表者と登記申請時の代表者とが変わっていないかどうかを調べることを忘れずに。

代表者が同じだったら問題はないのでいいが、代表者が違う場合は注意点がある。
代表者が変わっていることを気付かずに申請したら、補正になるでしょう。
(なったし…)

(1)　法律上の規定
不動産登記法第17条（代理権の不消滅）
登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、次ぎに掲げる事由によっては、消滅しない
１　本人の死亡
２　本人である法人の合併による任務の終了
３　本人である受託者の信託に関する任務の終了
４　法定代理人の死亡又はその代理権の消滅若しくは変更

抵当権者の代表者の交替が、本規定(第4号)に該当する場合、旧代表者が抵当権抹消登記を代理人に委任しても、代理人の権限は消滅しないので、金融機関から交付された委任状等をそのまま使って登記手続きを進めればいい。
委任状等の日付が空欄になっている場合は、下記(2)に注意。

(2)　登記原因証明情報や委任状の日付
たいてい、金融機関から交付される登記原因証明情報や委任状の日付は空欄になっていて、そっちで書いておいて、となっているだろう。
但し、捨印はない。

この日付を書くときに、代表者の交替を知らず、旧代表者が代表ではなくなった後の日を書いてしまうと、権限の無いもの名義の書類となり、理屈上あり得ないことになってしまうので、注意を要する。
捨印があれば修正できるが、なければ差し替えが必要になるかもしれない。

従って、抵当権者の登記情報等を取って、旧代表者の任期中の間の日にすればいいのだが、いつの日付を書いていいか分からない場合、登記原因証明情報に登記原因とその日付（例えば、令和5年3月10日弁済）が記載されていれば、登記原因証明情報や委任状の日付はこの原因日付以降であればいいので、原因日付と同じ日を書いておけばいいでしょう。

(3)　登記申請書
申請書の義務者の代表者は、新代表者を記載。
また、義務者の旧代表者の代表権限を有していた期間をも記載する（オンライン申請だと、その他事項欄に記載）、とのこと。

「グーとパーでチーム分けをするときの掛け声」という記事があり、読んでいた。
地域によって、かなりばらつきがあるようだ。


住宅ローンで自宅を購入し、その自宅に、その住宅ローンの抵当権設定登記がされた（不動産の所有者と住宅ローンの債務者は同一人）。
住宅ローンを返済中に、その債務者が亡くなった。
それによって住宅ローンが完済され、金融機関から、抵当権抹消登記に関する書類が送られてきた。
（住宅ローンを契約するときに団体信用生命保険に加入している場合、住宅ローン契約者がローン返済中に死亡等したら、保険会社から金融機関に保険金が支払われて、住宅ローンが完済され、抵当権抹消登記をする、となる。）

抵当権抹消登記は、登記権利者（不動産の所有者（所有権登記名義人））と登記義務者（抵当権者）による共同申請にてする。

時系列としては、不動産の所有者死亡（相続発生）した後に抵当権が完済された、という順番になるので、登記も、この順番となる。
つまり、相続登記をしてから抵当権抹消登記をする、ということになる。
通常は、一緒に連件で申請するでしょう。
抵当権抹消登記の申請人（登記権利者）は、不動産を相続した相続人となる。

不動産が共有の場合で、他の共有者が存命の場合。
AとBの共有で、A死亡B存命、A死亡により住宅ローン完済で、抵当権抹消登記をする場合。
抵当権抹消登記は保存行為とされ、保存行為は共有者の一人からできるとされているので、存命の共有者Bから抵当権抹消登記の申請をすればよく、Aについての相続登記を経る必要はない。(してもいいけど)


抵当権が完済されたが抵当権抹消登記をしないまま、不動産の所有者が死亡した場合。
時系列としては、抵当権完済後に相続発生なので、登記もこの順番でする。
つまり、抵当権抹消登記をしてから相続登記をすることとなる。
抵当権抹消登記の申請人(登記権利者)は、不動産の所有者であるが、所有者は死亡しているので、その相続人が申請人となる。
しかし、相続登記をした後に、抵当権抹消登記をしてもいい。
このときは、不動産を相続した相続人が、抵当権抹消登記の申請人となる。

マンションの規約共用部分
マンション（敷地権付区分建物）の相続登記をする場合で、その評価証明書（建物と土地）を取る。
その中の建物について、居宅の他、物置やごみ置場の記載があり、評価額が記載されていることがある。(なお、納税通知書の課税明細書にもある。)
そして、その物置等のところに家屋番号が記載されていれば、これは登記されている建物ということになる。
そこで、その物置等の登記情報を取る。

そうすると、表題部の表示しかなく(権利部の表示はない)、専有部分の建物の表示の、原因及び日付のところに、

○年○月○日規約設定
共用部分

と登記されていた。
いわゆる、規約共用部分というもの。

共用部分とは、マンションの区分所有者が全員で共用している部分。
規約共用部分は、区分所有者が所有している専有部分とセットなので、専有部分について相続登記をすれば足りることとなる。
但し、登録免許税については、専有部分の評価額に、この規約共用部分の評価額も加えて算出することとなる。

評価証明書には家屋番号の欄があり、そこに家屋番号が記載されているということは、その建物は登記されている、ということになる。
なので、登記情報等が取れるので、それを取って、確認をする。
逆にいえば、建物でも、家屋番号の記載がないということは、建物は建っているがその建物登記はされていないということになる（未登記建物）。

無敵超人ザンボット3が公式公開されているので見ている(たぶん何回か見ている)。
表題は、第17話のタイトル。
その前の第16話、その後の第18話と併せて、凄い話。
っつか、このアニメが、全編通じて凄いのだけど。
「鬱アニメ」とも言われている。
まあ、どう感じるかは、人による見方によるかなと思う。
ザンボット3は、1977年10月8日放送開始、監督はあの富野由悠季氏。
ちなみに、「鬱アニメ」の代表作の1つである、「イデオン」も公式公開されている。
こちらも富野氏。

4月になった。
令和5年度(2023年度)の始まり。
っつかもう4月。

某役所に、令和5年度の評価証明書を取りに行った。
4月1日と2日が土曜日日曜日だったので、月曜日の今日から取ることができる。
同じような人が、何人かいた。
本庁の他、出張所もあるのだが、評価証明書は本庁でしか取れない、とのこと。

ここは混んでいなかったが、23区内の都税事務所とか混んでいるんだろうな〜。
と思い、ネットで検索したら、都税事務所窓口の混雑状況というサイトがあった。
へえ、こんなんあるんだ。
で、見たら、評価証明書申請窓口で、待ち人数が30人を超えているところもあった。
結構待つね。

東京都の場合、固定資産税は、23区内については都が課税するため、23区内の不動産の評価証明書は都税事務所で取る。
23区以外の、多摩地域、島嶼地域は、各市町村が課税するため、評価証明書は、各市町村で取る。
立川市の不動産の評価証明書は立川市で取る。

今日で3月が終わり、令和4年度が終わる。
今日で会計を締め、決算をされるところも多いのかなと思われます。

某市の評価証明書を取ろうと、ネットで検索したら、申請書がダウンロードできるようになっていた。
その申請書には、非課税の場合近傍類似地の参考評価額の記載を希望する、というチェック欄が設けられていた。
固定資産税が非課税の土地でも登録免許税はかかり、この価額はその算出のために必要になるので、申請書にこのチェック欄があるのは助かる。

ところで、近傍類似地とあるが、自分は近傍宅地と言っていて、あまり気にしていなかった。
近傍の土地として参考にする土地は宅地とは限らないので、近傍類似の土地と標記しているのだろうか。

ネットで検索したところ、例えば、固定資産の評価額がない土地については、近傍類似の土地の評価額を参考として定める、但し、公衆用道路については、近傍宅地の価格の100分の30に相当する価額とする、とあった(東京法務局の通達)。

評価額がゼロの土地で所有権移転登記をするのは、公衆用道路が多いので、非課税の土地＝近傍宅地の価格を使う、と思い込んでしまっているのだろう。

たこやきで、外カリ中フワがいいという人がいたが、自分は、外フワ中トロ派。
しかも、中は、食べると口の中がやけどするくらいにトロっとしているのがいい。
外フワ中トロ派対外カリ中フワ派で、しばし言い合い。(笑)
外フワ中トロ派は自分のみ。
ま、その人の好みなんだけど。
それでも、外カリのたこ焼きも食べるし、美味しいけど、やっぱり違うな〜と思ってしまう年度末。

どうやら、消費税を誤解していたようだ。
消費税は、物等を購入したときに、消費者が負担し事業者が預かって納めるもの、と思っていた。
消費税は、間接税で、預り金であると。
ところが、本当は、そうではない、とのこと。

消費税は、預り金ではなく、事業者が納める付加価値税であり、直接税であるとのこと。
消費税法では、消費税の納税義務者は事業者となっており(第5条)、消費者とはなっていない。
過去に、裁判(平成2年)で、「消費者が事業者に対して消費税分は、商品や役務の提供に対する対価の一部としての性格しか有しない」という判示がされたとのこと。
ようは、消費税は対価(売り上げ)の一部、ということ。
そもそも、消費税は、第二法人税(法人税は直接税)と言われていた、とのこと。
もっといろいろあるが、何度も説明を聞かないと、なかなか理解が追いつかない。


相続や売買等による所有権移転登記には、登録免許税がかかる。
登録免許税は、登記する不動産の評価額に基づいて算出をするが、その評価額は、登記を申請する年度のもになる。
評価額は、市役所等でその不動産の評価証明書を取れば分かるし、また、市役所等から送られてくる納税通知書・課税明細書にも記載されている。
これらの書類は、登記申請書に添付する。
なお、納税通知書には、固定資産税が非課税の不動産は記載されていないため、登記する全ての不動産が記載されているとは限らない。
また、評価証明書では評価額ゼロであっても、登記では登録免許税がかかるため、近傍宅地の評価額が必要となってくる。

今年の3月31日までは令和4年度だが、4月1日以降は令和5年度となるため、今月中に登記を申請するなら、令和4年度の評価額でいいが、登記申請が4月1日以降になりそうなら、4月1日以降に、令和5年度の評価証明書を取って、登録免許税を算出することとなる。

納税通知書・課税明細書は、自治体によるが、4月〜6月くらいに送られてくるようなので、そこまで待つのならともかく、そうでなければ、有料になるが、評価証明書を取って登記申請をした方がいいと思う。

今は、3月の下旬。
あと約10日で、令和4年度が終わり、令和5年度が始まる。
なので、例えば、この時期に相続登記の依頼を受けた場合、登記申請が4月以降になりそうかどうかを考えて、なりそうなら、依頼者に、その旨と、この場合令和5年度の評価額が必要になるので、4月1日以降に令和5年度の評価証明書を取って、登記費用を出して申請をする、というようなこと等を説明することとなる。