住宅用家屋証明書
朝晩は涼しいが、日中は少し暑い。
歩くと汗が出る。
「第二次世界大戦とは何だったのかｰ戦争指導者たちの謀略と工作ｰ」(PHP研究所)、著者：渡辺惣樹、という本を読んだ。
細部を説明している点もあり、そういうこともあったんだと思った。
原爆の使用は、イギリスの許可も必要だったとか。
第2次世界大戦、大東亜戦争に関する歴史って、現在に繋がる大切なことなのに、学校(小学校〜高校)では、ほとんど勉強した記憶がない。
だから、自分で本等を読んで、勉強するしかない。
しかも、この当時、というかもっと前から、日本は、ヨーロッパやアメリカ、ロシア、アジア諸国等と関係しているので、そういった国等のことも絡める必要があり、結構大変である。
個人が、新築を建てた(戸建て)、新築マンションを買った、中古建物を買った、というような場合は、所有権保蔵登記や所有権移転登記をすることとなる。
また、住宅ローンを使って家を建てる・買う場合は、抵当権設定登記もすることとなる。
家を建てるあるいは購入する目的が居住用で、この所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記をする場合、登記申請書に「住宅用家屋証明書」を添付すれば、建物についての登録免許税の軽減措置が受けられる。
住宅用家屋証明書は、不動産のある自治体の役所で取る。
住宅用家屋証明書については一定の条件(個人の居住用のために新築・取得、新築・取得後1年以内に登記をする、家屋の床面積が50㎡以上等)があり、また、申請するときには必要な書類があるので、そういったことについては、各自治体のサイトを参照。
所有権保存登記：税率4/1000→1.5/1000
所有権移転登記(売買)：税率20/1000→3/1000
抵当権設定登記：税率4/1000→1/1000
所有権保存登記(相続)
10月になった。
なんだかんだと、朝晩は涼しくなってきた。
しかも、今日は日中も肌寒い。
「ウイルス学者の絶望」(宝島社)、著者：宮沢孝幸、という本を読んだ。
2023年2月24日、第1刷発行。
前に読んだ本と同じ著者。
著者は、真実を伝えればコロナ騒動は終わるだろうと思っていたところ、政治もマスコミも正しいことは伝えず世論を誘導するが、それではコロナ騒動は終わらないと、正しいことを伝えるべく本書を著した、とのこと。
コロナワクチン、メッセンジャーRNAワクチンのことも書かれてあった。
たまたま、本書を読んでいるときが、メッセンジャーRNAワクチンの技術開発をした教授らがノーベル生理学・医学賞に選ばれたときと重なった……。
所有権保存登記とは、表題部登記しかない不動産に対して初めてする所有権の登記である(不動産登記法第74条)。
この登記により、その不動産に対して、登記識別情報通知が発行される。
建物(戸建て)を新築した場合、表題登記をして、所有権保存登記をする。
また、新築マンション(区分建物)の場合は、新築物件を購入したとき、買主が所有権保存登記をすることになる。(表題部所有者から所有権を取得した者も所有権保存登記を申請できる)
表題部の登記しかない建物(戸建て)があり、その登記名義人が亡くなった場合は、その相続人から所有権保存登記ができる(不動産登記法第74条第1項第1号)。
表題部には、登記名義人の住所と氏名が登記されるが、古い建物だと、氏名しか記載がないものがある。
そういう場合は、確か、建物の所在地が住所になる、というようなことを聞いたことがある（うる覚えで根拠不明）。
なので、建物の所在と被相続人の最後の住所や本籍が同じなら、表題部登記名義人の同一性が確認できるのではないかと思うが、同じケースで、以前は、評価証明書の添付も求められたので、今回もそうしてみようと思う。
戸建ての相続による所有権保存登記の申請人は、その不動産を相続した相続人となる(単独申請)。
また、この保存登記には、登記原因証明情報は不要(不動産登記令第7条第3項第2号)。
この保存登記には、登記原因がないので。
相続を証する書面は必要。
macOS Sonoma
9月27日(日本時間)に、macOS Sonoma がリリースされた。
様子見しようかな…と思っていたけど、結局、いれることとした。
前は、仮想デスクトップそれぞれに違う壁紙にしていたのだが、新OSを入れた直後は、全てのデスクトップが同じ壁紙になっていた。
デフォルトに戻ったのだろうか。
なので、ここの設定は変えて、前と同じようにした。
ウィジェットをデスクトップに配置できるようになったので、時計等を配置してみた。
登記識別情報通知の剥がしたシール
なんだかんだと、朝晩は半袖だと肌寒くなってきたかなと思う。
「コロナワクチン失敗の本質」(宝島社) 著：宮沢孝幸・鳥集徹、という本を読んだ。
2022年8月24日が第1刷発行とのことなので、約1年前にでた、著者2人の対談形式の本。
本書の内容は、タイトルそのものなのだが、その本質は、政治、メディア、製薬会社と医療業界の構図(利権)、国民性と、構造的な問題なのだろう。
政治・メディア・専門家が一体となって、国民を意図的に誘導した結果が今ではないかと思う。
そして、それはまだ続くのだろう。
そういう中において、著者のように、警鐘を鳴らしている人達は少なからずいるのは、救いとなろう。
著者は、全体主義につながりやすい国、と述べているが、自分も、コロナ全体主義、ワクチン全体主義だな、と感じていた。
登記識別情報通知・未失効照会をした。
手数料はかからないし、封を開けなくていいし、電子署名要らないしで、こちらを利用している。
「見当たりません…」
え…。
あ、甲区と乙区、間違えた。
登記識別情報通知を使う登記を申請するとき、登記識別情報通知のシールを剥がすが、いったん剥がしたものは、再度使えない。
なので、これはゴミになってしまう。
ゴミになるようなものを依頼者に返してもな…と思うので、これはこちらで処分している。
剥がしたシールは再利用できず、かといって、登記識別情報通知をそのままにしておくことはできないので、再封印用のシールを購入して、再封印をしている。
課税明細書(所有権移転登記で)
熊本ローカル放送を見ていたら、各地から熊本に来ることを、「来熊（らいゆう）」というとのこと。
「熊」を「ゆう」ということを知らなかった。
長崎に来ることは、「来崎」というとのこと。
となると、東京へ来ることは、来東だと東が方角になってしまうので、来京になるのだろう。
上京もあるが、上京と来京は、意味合いが違うような感じがする。
来京は、旅行なんかで東京に訪れる感じで、上京は、就職や進学等でこれから生活していくために地方から東京に来ることのような感じがする。
京都も来京なのかな。
福岡、福島、福井は、いずれも来福になるのか。
都税事務所から、不動産登記において、課税明細書を活用してください、というような依頼があるとのこと。
不動産登記申請に課税明細書が使えるが、まだまだ評価証明書の申請が相当数されているので、課税明細書を活用してくれととのこと。
所有権移転登記において、固定資産税の納税通知書の課税明細書が使えるということを知ってから、私も、相続登記等の依頼を受けたときには、依頼者に、必要書類として、課税明細書か評価証明書を案内している。
なので、依頼者が課税明細書を持っていれば、それを使うようにしている。
しかし、依頼者が課税明細書を持っていない、課税明細書に登記する不動産の記載がない、その年の4/1から課税明細書が届くまでの間に所有権移転登記を申請する、そもそも課税明細書が送られてきていない等の事情があれば、評価証明書を取ることとなる。
課税明細書には、固定資産税がかかっていない不動産は記載されていない。
また、所有不動産の全てが固定資産税がかかっていなければ、課税明細書は送られてこない。
なので、こういう場合は、評価証明書を取ることとなる。
そういう点からすると、固定資産税の課税明細書だけで登記すべき不動産を判断すると、不動産を見落とすことになる可能性もある。
なので、登記済証（権利証）や名寄帳等で、登記すべき不動産を調べる必要がある。
名寄帳
「THE COLDER WAR」by Marin Katusa
「コールダー・ウォー」ドル覇権を崩壊させるプーチンの資源戦争 渡辺惣樹［訳］(草思社)という本を読んだ。
本書は、アメリカでベストセラーとなり、日本で2015年に刊行され、2022年に文庫化された。
自分が読んだのは、文庫版の方。
ペトロダラーシステムと、それに異を唱える資源大国ロシアのプーチン。
ペトロダラーシステムとは、世界の原油決済は全てアメリカドルで行うこと。
本書が書かれたのは2015年だが、ウクライナのことも書かれており、アメリカとEUは、ウクライナをロシアから離間させる工作を続けてきた、ウクライナを反ロシア国家にすることが西側の外交目的だった、と述べられていた。
今起こっているウクライナ戦争は、こういうところに原因があったのだろう。
被相続人の所有不動産の調査のために、名寄帳を取ってみた。
そこには、不動産の評価額も記載されていた。
登記申請の時、この名寄帳を添付すればいいのだろうか、そうしたら評価証明書を取らなくてもいいのだろうか、と思った。
管轄法務局に聞いてみたら、評価額が記載されていればいいと思う、とのことだったので、この名寄帳でもよさそう。
であれば、評価証明書は取らずに、この名寄帳を添付して登記申請してみようと思う。
どうも、自分のなかでは、所有権移転登記の課税価格・登録免許税のための添付書類＝評価証明書、という頭になっている。
昨今、納税通知書・課税明細書でもいい扱いになっているので、評価証明書か納税通知書・課税明細書と案内をしている。
名寄帳の手数料は、自治体によって、有料だったり、無料だったりする。
立川市のサイトによれば、立川市の場合は、無料とのこと。
登録免許税
Macで、ファイルを開くときのショートカットは、command+o。
多用する。
キーボードで、oの左隣はi。
command+iは、選択したファイルの「情報を見る」ウインドウを表示するショートカット。
なので、たまに、oを押すところ、間違えてiを押してしまい、そのファイルの情報のウインドウが開いてしまう、というときもある。
登記をするとき、原則として登録免許税を納付する（登録免許税法）。
売買や相続等の所有権移転登記の登録免許税は、課税標準に基づいて算出するが、この課税標準は、登記する不動産の評価証明書や納税通知書に記載されている評価額になる。
しかし、評価額がゼロだったり、評価証明書がなかったり、評価証明書の表示と登記上の表示が違う場合があったりするときがある。
そんなとき、課税標準価格はいくらになるのか、評価額を課税標準価格としてそのまま使っていいのか、と迷うときがある。
評価証明書がない場合としては、新築の場合がある。
固定資産税は、その年の1月1日の不動産に課税されるため、その年に新築された建物のその年度の評価証明書は、ない。
新築建物を建てたときは、所有権保存登記をするが、これにも登録免許税がかかる。
が、課税標準がない。
そこで、各法務局において、新築建物課税標準価格認定基準を定めており（Web上に新築建物課税標準価格認定基準表が公開されている）、これに基づいて課税価格や登録免許税を算出する。
例えば、東京法務局管内の場合、居宅・木造だと1㎡あたり102,000円となっているので、これに床面積を掛けた額が課税標準となる。
また、建物が、居宅と事務所となっているような場合、それぞれの床面積の資料が必要となり、それぞれについて、認定基準表に基づき計算をする。
新築でなくても評価証明書がない建物もあるときがあり、そういった建物についても、新築建物課税標準価格認定基準に基づいて課税標準を算出する。
建物の評価証明書を見ると、課税床面積と登記床面積が違うときがある。
評価証明書に、課税床面積と登記床面積の両方が記載されており、課税床面積が登記床面積より大きければ、評価額をそのまま使う。
登記床面積が課税床面積より大きい場合は、評価額に、床面積の差分の課税標準（登記床面積から課税床面積を引いて、その差について新築新築建物課税標準価格認定基準に基づいて課税標準を算出）を加えたものが、建物の課税標準となる。
以上をふまえて、以下のような場合、どうやって課税価格を算出したらいいのだろうか。
相続登記をする建物につき、令和5年度の評価証明書はない。
但し、令和4年度のもはある。
登記上、建物の種類が、居宅と作業所となっているものの、その床面積の内訳は分からない（資料もない）。
令和4年度の評価証明書を見たら、課税床面積しか記載されておらず、かつ、課税床面積より登記床面積の方が大きい。
法定相続分による相続登記
「ケーキの切れない非行少年たち」宮口幸治著(新潮新書)、という本を読んだ。
前から、気になっていた本。
感想を書こうと思ったが、うまくまとまらず、書けなかった。
連日、熱い日が続く。
歩いていると、上から下まで汗だく。
熱中症警戒アラートも出ている。
誰かと会ったら、「毎日熱いですね」。
法定相続情報証明書があって、法定相続分による相続登記をする、という。
法定相続情報証明書には、相続人全員の住所が記載されている。
法定相続情報証明書に記載されいている被相続人の最後の住所は、登記する不動産の所有権登記名義人の住所と一致する。
法定相続だから、遺産分割協議書・印鑑証明書はない。
法定相続情報証明書があるので、相続関係説明図も作成しなくてもいい。
ということは、この場合、委任状や評価証明書はともかく、その他の添付書類としては、法定相続情報証明書だけでいいんだ～と思った次第。
オンライン申請の場合は、登記原因証明情報として、法定相続情報証明書をPDFにして添付する。
法定相続分による相続登記は、相続人が複数いる場合、その中の一人からでも申請をすることができる。
但し、相続登記は、自分のためだけにはできず、相続人一人が申請しても相続人全員のためにすることとなる(申請人のみへの所有権一部移転はできない)。
また、この場合、登記識別情報通知は、申請人のみしか発行されない。
例えば、相続人はAとBで（法定相続分は各1/2）、Aが法定相続分による相続登記を申請する場合、Aは自分だけのための相続登記(所有権一部移転)はできず、相続人A(持分1/2)とB(持分1/2)と相続人全員のための相続登記(所有権移転)をすることとなる。
登記識別情報通知は、Aにしか発行されない。
もし、このあと売買が控えている場合、複数いる相続人の一人から法定相続分による相続登記を申請してしまうと、売主となる申請人以外の相続人については登記識別情報通知がない、ということになり、売買の時、本人確認情報が必要とかになってきて、余計な手間となる。
なので、売買の前提として法定相続分による相続登記をする場合は、相続人のうち一人に登記申請を委任する等して、相続人全員から申請した方がいいでしょう。
首長
以前、「どんな組織でも、優秀な人は2割で、ダメなのも2割で、残りの6割は中間になる。」みたいな話を聞いたことがあった。
なんだか、妙に納得した覚えがある。
「262の法則」というのだそうな。
どんな組織でも、たいてい、上位層2割、中間層6割、下位層2割に別れる、とのこと。
「働きアリの法則」とも言われている。
2割の働きアリがよく働いて食料を集め、6割は平凡な働きで、2割はさぼっている。
さぼっている2割のアリを排除しても、再び、「2:6:2」の割合に戻り、2割のアリがさぼりだす。
首長は、「シュチョウ」というが、「くびちょう」と言う人もいる。
首長とは、集団を統率する長のことだが、都道府県知事や市区町村長のことも首長という。
成年後見制度において、市区町村長も申立てをすることができる。
市区町村長からの申立てのことを、首長申立てということもある。
話していると、「シュチョウ申立て」と言ったのか、「シチョウ申立て」と言ったのか、聞き取れなくて分からないときもある。
おそらく「シチョウ」と言っているのだろうな、とは思うものの、どちらも同じ意味なので、聞き返してはいない。
審判書にも、住所は庁舎のあるところ、申立人○○市長□□□□、と記載されている。
金融機関への成年後見届
「ゼロコロナという病」藤井聡・木村盛世著、産経セレクト、という本を読んだ。
1刷り発行が、令和3年7月21日なので、今から約2年前の本。
メディアと専門家がコロナを煽り、政治はそれに追随し、その結果、日本がかかえる問題点が浮き彫りになった、というようなことについて対談している本。
著者の話は、動画等で見聞きしているので、その再確認のような感じだった。
おそらく本書のいうとおりなのだろうが、そうだとすると、自分には分からないことがある。
なぜメディアや専門家は煽る必要があったのか、なぜ政治は追随したのか（追随というより、むしろ、煽った側ではないかとも感じている）、である。
欲得だけなのか。
これは、日本が財政破綻するとか、増税や緊縮財政に関する構図と同じなのではないかと、感じた。
成年後見人等になったら、本人の所持する口座の金融機関に、成年後見届を行う必要があるが、たいていが予約制であり、また、その手続きのために、金融機関の支店を訪れる。
取引のある支店でなく、最寄の支店で構わない、という金融機関もある。
自分が関わった範囲内でいえば、数えたわけではないが、最寄の支店で構わない、という金融機関のほうが多いと思う。
ゆうちょ銀行は窓口はどこでもよく(予約制ではない)、三井住友銀行(予約制)、みずほ銀行(予約制)、三菱UFJ銀行(予約制)、多摩信用金庫(予約制)は、最寄の支店でも構わない、とのことだった(予約するときに手続きに行く支店を選ぶ)。
手続きは、その支店の窓口で行うか、その支店は場所だけで、備え付けのモニター等を使ったリモートでする場合もある。
都市銀行でいえば、三井住友銀行とみずほ銀行は窓口での手続きで、三菱UFJ銀行はリモートによる手続きだった(専用のブースがあった)。
リモートの場合、スキャナやプリンタも備え付けられていて、後見登記事項証明書や本人確認書類は、そのスキャナの上に置いて、担当者が確認をする。
支店担当者が、そのコピーをとる。
こちらで記入や押印する書類は、事前に用意されていたり、プリンターから印刷されてきたりする。
記入や押印した書類を、スキャナの上に置いて、担当者が確認をする。
記入や押印した書類は、支店の担当者に渡したり、備え付けの専用の袋に入れて備え付けの回収BOXに入れたり、とあった。
三菱UFJ銀行は、スキャナの上に記入や押印した書類を置いたら、スキャナがその書類を回収していった。
へえ。
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