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相続登記の登録免許税の免税措置
相続登記の登録免許税の免税措置
(1)相続により土地を取得した人が相続登記をしないで死亡した場合
個人が相続(相続人に対する遺贈も含む)により土地の所有権を取得した場合で、相続登記をしないでその人が亡くなったときは、平成30年4月1日から令和7年(2025年)3月31日までの間に、その人を相続人とする相続登記については、登録免許税が課税されない。
免税を受けるためには、申請書に適用法令を記載する。
申請書の登録免許税のところに、「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載する、とのこと。
A死亡→相続(未登記)→B死亡→相続→C
のようなとき、B名義にする土地の相続登記については、登録免許税は非課税。
(2)不動産の価額が100万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置
土地について相続による所有権移転登記または所有権保存登記をする場合、不動産の価額が100万円以下（持分の場合は、持分を乗じた価額）の土地については、平成30年11月15日から令和7年(2025年)3月31日までに相続登記をする場合は、登録免許税が課税されない。
免税を受けるためには、申請書に適用法令を記載する。
申請書の登録免許税のところに、「租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税」と記載する、とのこと。
相続登記をする土地が複数あって、その一部が非課税となるときは、以下のように記載するとのこと(法務局の記載例による)。
登録免許税 金○円
一部の土地(○市○町○丁目○番地○の土地)について租税特別措置法第84条の2の3第2項に
より非課税
不動産の表示
不動産番号 ○○○○○○
所 在 ○市○町○丁目
地 番 ○番○
地 目 山林
地 積 123平方メートル
租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税
不動産番号 △△△△△△
所 在 ○市○町○丁目
地 番 △番△
地 目 宅地
地 積 234.56平方メートル
評価額が100万円以下の土地は、公衆用道路や山林等、まああるのかなと思う。
また、宅地であっても、地積が小さければ100万円以下の場合もあろうし、全体では100万円を超えていても持分をかけたら100万円以下になる場合もあろう。
複数の土地のうち、一部が非課税のとき、法務局の記載例では、「一部の土地(○市○町○丁目○番地○の土地)について〜」となっている。
これが例えば、相続登記をする土地が全部で5筆あって、そのうち4筆が非課税対象だった場合も、「一部の土地(4筆全ての土地を記載)について」と記載するのだろうか。
「一部の土地（課税される土地）を除く全ての土地について〜」というような記載でもいいのだろうか。
たまたま、複数の土地のうち、一筆だけ課税され、残りは非課税の登記があったので、そう思ったのだが、結局、記載例どおりにして、申請をした。
相続人に外国人がいる場合(その2)
被相続人は日本人。
相続人は、兄弟姉妹で代襲相続が発生し、その甥・姪。
被相続人の姉(Aさん)及びその子(Bさん)の戸籍によれば、途中で中華民国籍(当時)となり、日本国籍喪失となっていた。
従って、AさんBさんについては、これ以降の戸籍はない。
他の相続人の中には、Bさんと付きあいのある人もいたようで、BさんはYさんに名前が変わった、国籍は中華人民共和国で、日本在住で、日本語は分かるし、書けるとのことだった。
そして、Yさんによれば、Yさんは日本で住民票もあり、印鑑登録をしているとのことだった。
また、Aさんについては、Xさんに名前が変わり、国籍は中華人民共和国で、日本にずっと住んでいて、被相続人が亡くなる前に日本で亡くなっている、死亡日は分かるが、それを証明するものはない、とのことだった。
(1)日本在住で死亡した外国人について
調べたところ、「死亡した外国人に係る外国人登録原票の写しの交付請求」という手続きがあるとのことだった。
そこで、Yさんに、この手続きをしてもらった。
その結果、Xさんに関する、死亡した外国人に係る外国人登録原票の写しが交付され、そこに死亡日も記載されていた。
これにより、Xさんは、被相続人より先に亡くなっており、代襲相続が発生したことが分かった。
なお、この当時は、任意代理人による手続きはできなかったが、今見たら、任意代理人もできるようになっていた。
死亡した外国人に係る外国人登録原票の写しの交付請求(出入国在留管理庁)
(2)日本国籍から中華民国籍になり中華人民共和国籍になった相続人の相続を証する書類
X及びYさんについて、相続を証する公的書類は、日本国籍喪失までの除籍謄本等、Xさんの外国人登録原票の写ししかなく、これ以外何もなかった。
なので、Yさんについて、宣誓供述書を作成し、日本の大使館等で認証してもらうことになると思っていたのだが、どうやら、中国の場合、日本の大使館等では相続に関する宣誓供述書の認証はしておらず、本国のみでする、とのことのようだった。
となると、Yさんに、中国に行ってもらう必要がある…。
しかし、時はコロナでロックダウンをしているとかの時期だったので、入国は事実上不可能だろう。
また、中華民国時代のことでもあるので、中華人民共和国には、Yさんに関する資料はなく、行ったところで、認証はされないのではないか。
というわけで、本国での認証は不可能だと思われた。
こうなるともう、相続人全員からの上申書、しかないか。
相続を証する書類の不足を補うために、相続人全員からの上申書(実印押印、印鑑証明書)を作成し、これでもって相続手続をするしかない、と思われた。
(3)相続登記
というわけで、法務局に相談をしてみる。
どうしようもないので上申書でせざるを得ないと思いますけど…。
回答は、原則どおりとのこと。
まあ、上申書でいいかと言われれば、そう答えざるを得ないか。
でも、もう、相続人全員からの上申書しかない。
そこで、上申書を作成した。
内容は、戸籍上のAさんやBさんは、日本国籍喪失以降、XさんとYさんに名前も変わり、それを証する書面はないが、間違いなくAさんはXさんであり、BさんはYさんであること、XさんにはYさん以外に子供はおらず、Yさん以外に代襲相続人はいないこと、宣誓供述書は中国に行かないと認証できないが、行っても宣誓供述書の認証は不可能だと思われること、自分達以外に相続人はいないこと、といったものにした。
それで、法務局に、戸籍謄本等の他、相続人全員の上申書も添付して、相続登記の申請をした。
無事、完了した。
ほっとした。
最後の一個
大皿料理等で、最後に残った一個。
これを表す言葉は、遠慮のかたまり（関西）、関東のひとつ残し、肥後のいっちょ残し、津軽衆、信州人のひとくち残し、佐賀もんのいっちょ残し、新潟のひとつ残し、と各地によって言い方がいろいろあるそうな。
関西以外は地域や地名が入っている。
関西と青森以外は、「ひとつ残っている」という言葉が入っている。
被相続人が亡くなって、遺産分割協議をした（遺産分割協議書を作成した）が、すぐに相続登記はせず、その3年後に相続登記をするような場合。
相続登記に必要な書類は、相続人の戸籍謄本の日付は被相続人死亡以降のものということはあるが、それ以外に日付に決まりは無いため、その当時と現在とで、状況が変わっていなければ、3年前に揃えた戸籍や住民票、印鑑証明書等で問題はない。
なければ、新しいものを取る。
もし本籍や住所が変わっていたら、変わった以降のものを取る。
不動産を相続する相続人は、登記に際し、住所を証する書面が必要となるが、その相続人の現在の住所が、引っ越しで遺産分割協議書の住所と違う場合は、その繋がりをつけるための住民票や戸籍の附票が必要となる。
未登記建物
今日は寒い。
東京都内の天気予報を見ていると、立川の場合、気温は、都心とは約1度違う。
全国的に寒いとのことで、日本海側だけではなく、東海地方や近畿地方も雪だとか。
大雪で、荷物等の配送も遅れているとのこと。
厚生労働省が、個人にも、希望に応じて、布製マスクを配布することになったとのこと。
相続登記で、未登記の建物があることがある。
評価証明書や納税通知書・課税明細書を見たら、建物が記載されて課税されているのだが、例えば、家屋番号が記載されていなかったり、登記床面積が空欄になっていたりする。
登記の検索をかけても、ヒットしない。
固定資産税は、現況で課税されるので、評価証明書には記載されている。
一方、建物の登記は、新築後の表題登記は義務となっているが、されない場合もあり、そうすると、建物の現物はあるが、登記はないこととなる。(これを、未登記建物と言ったりする)
また、この逆もある。
登記情報はあるのだが、評価証明書等には、その建物の記載がない、という場合である。
建物を取壊したら、滅失登記をする必要があるが、それをしていない場合、固定資産税はかかっていないが、登記だけ残っていることもある。
未登記建物でも、建物の現物はあるので、遺産分割協議書には記載しておく。
建物の表示は、登記がないので、評価証明書等(現況)を参考にして記載をしておく。
そして、相続人から、表題登記と所有権保存登記を申請しておいたほうがいいと思う。
建物は取壊済だが登記だけ残っている場合は、遺産分割協議書に記載しておかなくてもいいと思う。
建物の滅失登記は、相続登記をすることなく、相続人から申請できる(相続人が複数いても、その中の一人からの申請で可)とのことなので、そうすればいいと思う。
2022年(令和4年)4月1日から成年年齢は18歳に
今の民法だと、20才で成年となる。
それが、法律改正により、2022年(令和4年)4月1日から、18才から成年となる。
未成年者が契約等の法律行為をする場合、親権者の同意が必要となる。
その同意がない場合は、取消すことができる、となっている。
では、相続において、今は未成年者だが、この法改正によって、来年のうち成年者となる相続人がいる場合、その遺産分割協議は、相続登記はどうしようか。
例えば、今は17歳だが、来年の4月1日から12月31日の間に誕生日を迎えて18歳になる人が相続人で、その人が不動産を相続することになるような場合、どうしようか。
相続人の中に未成年者がいる場合の問題としては、(1)遺産分割協議と(2)相続登記、があげられる。
未成年者が遺産分割協議をする場合、未成年者が遺産分割協議をできないので、法定代理人である親権者が、その未成年者を代理してする。
未成年者とその親権者がともに相続人の場合、利益相反となるので、家庭裁判所で、特別代理人の選任の手続きが必要となる。
登記の場合、意思能力があれば足りるといわれているので、未成年者だからといって単独で登記申請ができないわけではない。
が、もし司法書士に委任する場合、委任契約は法律行為であることを考えると、法定代理人の親権者が代理する、法定代理人の同意を得る、ということの方がいいとは思う。
しかし、そういった問題も、成年者になれば問題なくなるので、未成年者が成年者になるまで相続手続を待てるのなら、待ってもいいのかなと思う。
例えば、父が死んで、母親と未成年の子供が相続人となる場合、遺産分割協議をしないで法定相続分で相続するなら、特別代理人の選任の手続きをする必要はない。
法定相続分での相続登記であれば、相続人である母親が単独で申請できるので(保存行為)、未成年者の登記申請の問題は避けられるが、この場合、母親の持分だけの登記はできず、全員のために登記することとなる。
母親のみが申請人となって法定相続分の登記を申請するときでも、母親1/2、子供1/2の登記を申請することになる。
しかし、この場合、登記識別情報は、申請人の母親のみにしか通知されず、子供には通知されない。
従って、子供に対しても登記識別情報の通知を希望する場合は、子供も申請人とならなければならない。
相続人が未成年者の相続登記
コピー用紙は、ずっとアスクルで箱でまとめ買いをしている。
そろそろなくなるので補充しないと、と思いつつ、他の紙に変えたくもなってきた。
ということで、試しに、他のところで、いくつかの紙を最小単位で買ってみた。
被相続人：父
相続人：母、子供（長男、未成年者）
この例で、母親と子供とで遺産分割協議をする場合、未成年者の子供は遺産分割協議ができず、その法定代理人である親権者(つまり母親)が遺産分割協議をすることとなる。
しかし、この遺産分割協議では、母親も相続人で当事者となるため、形式的に、母親と子供の利害が対立（利益相反）することとなるので、母親は子供を代理して遺産分割協議はできない。
こういう場合は、家庭裁判所の手続きで、子供につき特別代理人を選任し(民法第826条)、その特別代理人が遺産分割協議を行うこととなる。
法定相続分どおり相続し、遺産分割協議をする必要がなければ、特別代理人の手続きは省ける。
法定相続による相続登記については、相続人一人からの申請でもいいので、母親だけから申請してもいいが、その場合、子供に対しては登記識別情報が発行されない。
子供にも登記識別情報が必要なら、母親と子供とで、相続登記を申請する必要がある。
遺産分割協議なり法定相続なりで、未成年者が不動産を相続することとなった場合の相続登記。
登記については、未成年者でも意思能力があれば司法書士の登記手続きを委任できる、という先例がある。
従って、これに従えば、その未成年者に意思能力があれば、その未成年が登記の委任をすることになる。
とはいえ、じゃあいったい何歳から意思能力があるといえるのかとなると、一律には言えないし、個別事情にもよる。
また、登記の委任契約を締結するという観点からみると、未成年者は単独で法律行為ができないので、親権者の同意を得るか、あるいは、親権者が代理する必要がある。
そういうことからすると、未成年者が登記を司法書士に委任するときは、親権者の同意を得るか、親権者が代理するのがいいかなと思う。
遺産分割協議で特別代理人がいれば、相続登記は、親権者または特別代理人いずれかれでも行うことができる。
従って、この場合は、特別代理人が司法書士に委任をしてもいい。
親権者が手続きする場合は、親権を証する書面（本例では、母親が子供の親権者であることを証する書面）である戸籍謄本が必要となる。
ただ、この戸籍は、相続に必要な戸籍と同じものとなる。
また、もし亡父の法定相続情報証明がある場合、法定相続情報証明は被相続人の父の相続関係を証したものであり、母親と子供の親権関係を証したものではないので、親権を証する戸籍謄本は、代理権限情報として必要になってくると思う。
とはいえ、法定相続情報証明の手続きのために、この戸籍は取っているはずなので、この戸籍は手元にあるでしょう。
特別代理人が相続登記をするときは、特別代理人の選任審判書が必要となる。
遺産分割協議証明書
なんだかんだと7月になって。
一年の 半ばが過ぎし 梅雨の空
一般的に、遺産分割協議書は、1通の用紙に相続人全員が署名押印し、それを相続人分作成し、各相続人が持つ。
例えば、相続人が3人いる場合、遺産分割協議書を3通作成し、相続人3人全員がその遺産分割協議書に署名押印をし、各相続人が持つ。
しかし、相続人1人遺産分割協議書1通というのも可能。
この場合、遺産分割協議証明書と言ったりする。
これは、遺産分割協議が成立したことを、相続人が証する書面である。
例えば、相続人が3人いる場合、相続人1人につき遺産分割協議証明書1通を作成し、それにその相続人が署名押印する。
相続人ごとに署名押印した遺産分割協議証明書3通で、一つの遺産分割協議書となる。
ようは、遺産分割協議書1通に相続人全員が署名押印するか、相続人ごとに遺産分割協議証明書にして署名押印するか、である。
1通の遺産分割協議書に相続人全員が署名押印するとなると、相続人の間で、遺産分割協議書を回さなくてはならない。
全員が集まるとか、お互いが近いとか、全員がすぐに署名押印できるようなら、それでいい。
が、相続人の人数が多い、相続人が遠方、海外に住んでいるような場合、1通に全員が署名押印するとなると、時間がかかる。
なので、そういう場合は、遺産分割協議証明書の方がいいと思う。
特に、相続人が海外に住んでいる場合、書類の送付に時間がかかるだろうし、協議書に綴じ込む形でのサイン証明書が必要になるので、相続人ごとの遺産分割協議証明書のほうがいいと思う。
一方、遺産分割協議証明書の場合、相続人1人につき1通になるので、コピーやスキャンをする枚数が、遺産分割協議書のときよりも増える場合も出てくる。
相続登記で相続人が3人の場合、スキャンしたりコピーしたりするのは、遺産分割協議書だとそれ1通と印鑑証明書3通だが、遺産分割協議証明書だとそれ3通と印鑑証明書3通になる。
また、遺産分割協議証明書に、不動産以外の遺産のことも記載されていて、その記載を墨消しするような場合も、その3通全てに墨消しをしなければならなくなる。
全財産を相続させる自筆証書遺言による相続登記
VivaldiとかChromeとかFirefoxで開いても、開かない。
なぜ？と環境をみたら、Macの場合、Safariのみ対応だった。
Safariって、ほとんど使わない。
というか、こういうSafariのみ対応のときくらいしか使わない。
「全財産を○○に相続させる」という自筆証書遺言がある。
適正な遺言で、家庭裁判所の検認もされている。
遺言書には、「全財産」としか書かれておらず、具体的に、どこの土地とか建物とかは記載されていないような場合。
こういった遺言書に基づいて相続登記が可能か、というと、これは可能。
具体的に不動産が特定されていないので、司法書士的には、いいのかな…となんだか変な感じがするのだが、問題はない。
自筆証書遺言と家庭裁判所の検認証明書(遺言書や遺言書が入っていた封筒と合綴)は、登記原因証明情報となる。
また、遺言書による相続登記の場合、被相続人に関しては死亡を証する戸籍謄本、相続人については不動産を相続する相続人の戸籍謄本と住民票(または戸籍の附票)が必要となるが、それだけでよく、被相続人の出生からの戸籍とか他の相続人の戸籍はいらない。
ようは、被相続人が死亡したことと、遺言書で指定されている相続人が間違いなく被相続人の相続人であることを証すればいい、ということになる。
なお、被相続人の同一性の証明のための戸籍等は必要となる。
遺言書による相続登記をオンライン申請するとき、遺言書や被相続人と相続人の戸籍謄本等といった登記原因証明情報をPDFにすることが手間でなければ、相続関係説明図を作成しなくていいかなと思ふ。
死亡日
「数学嫌い」のことを書いた記事があった。
内容もあると思うけど、興味の有無、相性、教師の教えかたとか、原因はいろいろあるのかなと思う。
自分は、いわゆる五教科の中では、数学が一番好きだった。
人が亡くなったら、死亡した日や時間が戸籍に記載される。
「令和○年○月○日 午前（午後）○時○分」
相続の手続において、死亡日を記載するときは、戸籍に記載されている死亡日を記載する。
この死亡日だが、たまに、「推定令和○年○月○日」とか、「令和○年○月○日から○日頃までの間」というように書かれている場合がある。
たいてい、亡くなるときは病院で医師がいるので、医師がその死亡日時を死亡診断書（死体検案書）に書く。
が、例えば、一人暮らしで死亡し、しばらくして死亡が発見されたとかいうような場合、検視・検案がされるとのことだが、検案の結果、死亡日が特定できないときもあるとのこと。
そういうときに、「推定」とか「○日から○日頃までの間」となるようである。
なお、死亡診断書(死体検案書)を記載するのは医師なので、こういう場合の死亡日時を医師がどう記載するかは、私はよく分からない。
相続登記のとき。
相続登記では、原因日付が必要になる。
相続の原因日付は死亡日なので、それは戸籍に記載された死亡年月日である。
では、戸籍上の死亡日に「推定」とあったらどうなるか。
私は、その場合でも、戸籍に記載されているまま、相続登記の原因も「推定令和○年○月○日 相続」として申請をしている。
（なお、推定を書かないで登記申請した場合に、補正になるのか、どう登記されるのかは、やったことないので分からない。）
そうやって登記申請するので、不動産の登記事項証明書も、「推定令和○年○月○日 相続」となっている。
そういうことからすると、見る人が見れば、「この人は孤独死したんだな」とか「発見が遅れたんだな」とか、分かってしまうともいえる。
公正証書遺言による相続登記
ブラウザのFirefoxを久しぶりに使っている。
なんかいい感じ。
被相続人に、「不動産をA(長男)に相続させる」という内容の公正証書遺言がある場合の相続登記。
この場合、被相続人や相続人の戸籍については、
(1)被相続人の死亡が分かる戸籍
(2)相続人Aの戸籍(Aが被相続人の相続人であることを証する)
で足りる。
被相続人の出生からの戸籍や、A以外の相続人の戸籍は不要。
なお、これ以外の、相続人の住民票、被相続人の同一性確認のための除票等については、他の相続登記の場合と同じ。
というわけで、遺言がある場合の相続登記は、ない場合の相続登記よりも、必要となる戸籍が少なくなる。
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