不動産登記において、売買や相続等の所有権移転登記における権利者の住所証明書として、住民票を使う。
また、住所変更登記をするときにも、住所の変更証明書として住民票を使う。

とある自治体のサイトを見ていたら、令和6年1月4日から、自治体の住民記録システムを標準仕様に更改したことにより、住民票に記載される内容が、これまでと変わったとのこと。
全ての自治体が変わったのかどうかは分からないが、以下のように変わったとのこと。

「転入前住所」というものが新設されたとのこと。
今住んでいる自治体の前の自治体の住所が表示される。
同一自治体内で移転しても、前の自治体の住所は表示される。
今の住所は立川市だが、その前が八王子市の場合は、八王子の住所が記載されるということのようだ。

同一自治体内で転居の場合、以前は、前住所欄に記載されていたが、今後は記載されない、但し、請求されれば、異動前住所に記載されるとのこと。

また、住民票を窓口とコンビニとで取る場合では、「前住所」につき、違いがあるとのこと。
(1)窓口で取る場合
現在の住所と、その一つ前の住所が記載されるが、同一自治体内で移転している場合は、請求すれば、その履歴が記載される。
同一自治体内で数度移転していても、その前に他の自治体から移転してきた場合は、直前の自治体の住所も記載される。

(2)コンビニで取る場合
現在の住所と、その一つ前の住所が記載される。
同一自治体内で移転していても、現在の住所の一つ前の住所が記載される。

この「前住所」は、住所変更登記をするときには、必要となってくる事項である。
登記上の住所から現住所まで、住所の変遷を証明しないといけないからだ。

とはいえ、司法書士が住民票を取る場合は、依頼者から登記の委任を受けて、職務上請求書で窓口(あるいは郵送)で取るので、窓口とコンビニの違いは、気にしたことはなかった。
それに、住所の変遷の証明のためには、戸籍の附票のほうが使える場合が多いので、戸籍の附票を取ってしまうし。

コンビニでの住民票は、自身でしか取れないのだから、住所変更登記のために自身で住民票を取る場合に、気をつける必要がある。
コンビニで住民票を取ったものの、それが住所変更登記では使えない場合もあるので、住所変更用の登記の住民票は、窓口で、住所の履歴を全て記載とか言って取るのがいいだろう。

住所の移転：立川市曙町(登記上の住所)→立川市羽衣町→立川市錦町(現住所)の場合。
コンビニでとる住民票は、羽衣町の住所しか記載されない。
しかし、住所変更登記には、曙町の住所も必要なので、このときは、市役所の窓口で、市内での住所移転履歴が記載された住民票をとる。

コンビニで取る住民票には、現在の住所の一つ前の住所が記載されるのだから、現住所の直前の住所が登記上の住所のときは、コンビで取る住民票でも、住所変更登記に使えることとなる。

なんだかんだと7月。
今日は、立川市も熱い。
最高気温が、35.5度とのこと。


民法第423条第1項
債権者は、自己の債権を保全するため必要があるときは、債務者に属する権利(以下「被代位権利」という。)を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利及び差押えを禁じられた権利は、この限りではない。

A→債権→B→債権→Cというようなとき、BがCに対して権利行使してくれればAの権利が保全できるのにBがこれをしない場合、AがBに代わって、Cに対して権利行使をすること。

不動産登記においても、この債権者代位が登場してくることがある。
債権者代位による登記、なんていう。
例えば、債権者が競売を申し立てようとしたところ、不動産の所有者が死亡しており相続登記がされていない場合、債権者が債権者代位によって、相続登記をする、こととなる。

夫A妻Bが離婚し、Aが自己名義の不動産をBに財産分与をすることとなり、財産分与による所有権移転登記をするとする。
このとき、Aの現在の住所や氏名が、登記上の住所と氏名と代わっている場合は、A→Bへの所有権移転登記の前提として、Aの住所や氏名の変更登記をする必要がある。

AとBの協議で離婚や財産分与が成立し、登記もAとBとで共同申請が可能なような場合は、Aは住所や氏名変更登記に協力しないということはないだろう。

一方、離婚や財産分与が調停により成立し、Aの調停調書上の住所や氏名と登記上の住所氏名が違う場合、調停条項の中で、Aは住所や氏名の変更登記をしなければならない、というようなことが決められていればいいが、そうではない場合は、どうすればいいか。
Aに住所や氏名変更登記をするように頼んでも、Aがそれをしなければ、Bが自分名義に所有権移転登記ができない。
これでは、Bは困るし、調停条項を履行できない。
それに、そもそも、調停で離婚した相手に、住所や氏名変更登記を頼むのか、ということもある。

こういうときに、この債権者代位を使う。
この場合は、Aが申請するAの住所や氏名変更登記を、Bが代位して申請することができる。
そして、Bが、単独で、調停調書に基づき、A→Bの所有権移転登記を申請する。
つまり、この場合は、Bが単独で、Aの住所や氏名変更登記と、A→Bの所有権移転登記を申請することができる。

この債権者代位による登記は、申請書には被代位者や代位者と代位原因を記載し、代位者と代位原因が登記されるので、登記事項証明書等には、代位者と代位原因が記載されている。
なので、登記事項証明書等を見たら、債権者代位による登記かどうかは分かる。

上記の財産分与の例でいえば、
被代位者：A
代位者：B
代位原因：○年○月○日財産分与による所有権移転登記請求権(日付は財産分与の成立日)
となり、登記事項証明書等の住所や氏名変更登記の欄には、代位者と代位原因が登記される。

買戻特約(民法579条)(平成29年改正)
不動産の売主は、売買契約と当時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金(別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額。第583条1項において同じ。)及び契約の費用を償還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。

買戻しの期間は10年を超えることができず、期間を定めなかった場合は、5年以内に買戻しをしなければならない。(第580条)

売買契約と同時に買戻しの特約を登記したときは、買戻しは、第3者に対抗することができる。(第581条)

買戻特約は、住宅供給公社(東京だと東京都住宅供給公社)等が住宅を売買するときに付けられていたようで、その不動産の登記情報や登記事項証明書を見ると、買戻特約の登記もされている。
この買戻特約の登記を抹消するときは、登記権利者(所有者)と登記義務者(住宅供給公社等の買戻権者)の共同申請が原則である。
しかし、不動産登記法の改正により、令和5年4月1日から、売買契約の日から10年を経過している場合、登記権利者(所有者)が単独で抹消登記をすることができるようになった。

不動産登記法第69条の2(買戻しの特約に関する登記の抹消)
買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から十年を経過したときは、第六十条の規定に関わらず、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。
(第60条(共同申請)　権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。)

買戻特約が登記されている場合の登記事項証明書は、こんな感じになっている。
権利部(甲区)
1番　　　所有権移転　原因○年○月○日売買
付記1号　買戻特約　　原因○年○月○日特約

売買による所有権移転登記における売買の日付は、所有権移転の日となっている。
通常は、売買契約日＝所有権移転日である。
しかし、売買契約において、特約で、買主が手付金を支払い、その後に残金を支払ったときに所有権が移転する、という内容になっているものもある(こちらの方が一般的か)。
この場合だと、売買契約を締結して、買主がまず手付金を支払い、その後に残金を支払って所有権移転となるので、登記される売買の日付は、残金を支払った日となる。
従って、売買契約日と所有権移転日は、必ずしも同じではないことがある。

一方、買戻特約は、売買契約と同時にされるのだから、登記されている特約の日が、売買契約の日であるだろう。
なので、契約の日から10年というのは、買戻特約の登記の原因の日付から判断することになると思われる。
なお、登記上、売買の日付と特約の日付が同じであれば、その日から10年経過しているかどうかを判断すればいい。
それで10年以上経過しているとなれば、登記権利者(所有者)から単独で、買戻特約の抹消登記が申請できることとなる。

この場合の登記申請は、登記原因証明情報は不要である(不動産登記令第7条第3項第1号)。
また、登記権利者が単独で申請できるので、登記義務者(買戻権者)に関する書類は不要となる。
しかし、例えば、買戻権者が東京都住宅供給公社であれば、申請書に、会社法人等番号や主たる事務所・名称等の情報が必要なので、その登記情報等は取っておく必要はあると思う。
登記権利者側に必要な書類は、司法書士に登記を依頼するならば、委任状となる。
但し、所有者の登記上の住所や氏名と現在の住所や氏名が違う場合は、その変更登記もすることとなる。
なお、登記権利者による単独抹消をした場合、登記完了の旨が、登記官から登記義務者に通知されるとのこと。

とある土地の登記情報を取ろうとした。
しかし、登記情報の申請中に気付いた。
あ、これ、共有者が多い土地？(もっと早く気付けよ)

だったら、土地は共有者のうちのAさんの抄本を取るので登記情報はいらない、とキャンセルしようとしたが、取り終わっていた。
登記情報は、Aさんを含めた共有者全ての情報があるので不要なものばかりだし、共同担保目録も付けたのでかなりの枚数になっているし、だからデータの容量も大きいし、ここから必要な登記部分を探して印刷しなきゃいけないしで、ああ、少し失敗。
とはいえ、登記情報はデータであって、全て紙に印刷されて出てくるわけではないので、その点では、まいいか。

このAさんの抄本を、オンラインで取ろうとする場合は、取れない。
抄本を取るときは、法務局の窓口に行くか郵送するかすることとなる。
以前、確認して、そのことは分かっていたが、システムが変わって取れるようになっているかもしれないと思い、確認したら、やっぱり、オンラインで抄本は取れないとのことだった。

Aさんのみの抄本を取るつもりで、オンラインでその不動産の証明書を申請したら、何百人もの人が登記された謄本が出てきてしまうことになる。
それだと、思いがけない枚数と手数料になるでしょう。
こういった不動産の謄本が必要な場合はあまりないと思うので、この場合、法務局から、謄本でいいのか、抄本ではないのか、とかいうような確認の連絡は来るのだろうか。
窓口だったら聞かれそう。

現在、登記簿はコンピュータ化されており、全国どこの法務局でも、全国各地の不動産の登記事項証明書等を取ることができるし、登記情報提供サービスを使えば、インターネットでもこれが取れる。
従って、例えば、Aさんの土地が八王子市であっても、それがコンピュータ化されていれば、立川法務局でもその抄本が取れる。

しかし、コンピューター化ができなかった不動産の登記簿(改製不適合物件というとのこと)もあり、その場合は、その管轄の法務局でしか登記簿謄抄本は取れないので、そこに行って取るかあるいは郵送して取るか、となる。
従って、Aさんの土地が、コンピュータ化されていなかったら、八王子の法務局でしか抄本は取れないこととなる。

また、そういう不動産の登記申請をする場合、コンピュータ化されていないので、オンライン申請ができない。