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買戻特約の抹消登記


買戻特約(民法579条)(平成29年改正)
不動産の売主は、売買契約と当時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金(別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額。第583条1項において同じ。)及び契約の費用を償還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。

買戻しの期間は10年を超えることができず、期間を定めなかった場合は、5年以内に買戻しをしなければならない。(第580条)

売買契約と同時に買戻しの特約を登記したときは、買戻しは、第3者に対抗することができる。(第581条)

買戻特約は、住宅供給公社(東京だと東京都住宅供給公社)等が住宅を売買するときに付けられていたようで、その不動産の登記情報や登記事項証明書を見ると、買戻特約の登記もされている。
この買戻特約の登記を抹消するときは、登記権利者(所有者)と登記義務者(住宅供給公社等の買戻権者)の共同申請が原則である。
しかし、不動産登記法の改正により、令和5年4月1日から、売買契約の日から10年を経過している場合、登記権利者(所有者)が単独で抹消登記をすることができるようになった。

不動産登記法第69条の2(買戻しの特約に関する登記の抹消)
買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から十年を経過したときは、第六十条の規定に関わらず、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。
(第60条(共同申請) 権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。)

買戻特約が登記されている場合の登記事項証明書は、こんな感じになっている。
権利部(甲区)
1番   所有権移転 原因○年○月○日売買
付記1号 買戻特約  原因○年○月○日特約

売買による所有権移転登記における売買の日付は、所有権移転の日となっている。
通常は、売買契約日=所有権移転日である。
しかし、売買契約において、特約で、買主が手付金を支払い、その後に残金を支払ったときに所有権が移転する、という内容になっているものもある(こちらの方が一般的か)。
この場合だと、売買契約を締結して、買主がまず手付金を支払い、その後に残金を支払って所有権移転となるので、登記される売買の日付は、残金を支払った日となる。
従って、売買契約日と所有権移転日は、必ずしも同じではないことがある。

一方、買戻特約は、売買契約と同時にされるのだから、登記されている特約の日が、売買契約の日であるだろう。
なので、契約の日から10年というのは、買戻特約の登記の原因の日付から判断することになると思われる。
なお、登記上、売買の日付と特約の日付が同じであれば、その日から10年経過しているかどうかを判断すればいい。
それで10年以上経過しているとなれば、登記権利者(所有者)から単独で、買戻特約の抹消登記が申請できることとなる。

この場合の登記申請は、登記原因証明情報は不要である(不動産登記令第7条第3項第1号)。
また、登記権利者が単独で申請できるので、登記義務者(買戻権者)に関する書類は不要となる。
しかし、例えば、買戻権者が東京都住宅供給公社であれば、申請書に、会社法人等番号や主たる事務所・名称等の情報が必要なので、その登記情報等は取っておく必要はあると思う。
登記権利者側に必要な書類は、司法書士に登記を依頼するならば、委任状となる。
但し、所有者の登記上の住所や氏名と現在の住所や氏名が違う場合は、その変更登記もすることとなる。
なお、登記権利者による単独抹消をした場合、登記完了の旨が、登記官から登記義務者に通知されるとのこと。

連件申請

「関東人と関西人 二つの歴史、二つの文化(PHP文庫)」著者:樋口清之、という本を読んだ。
2015年4月21日が第1版だが、元は、1976年に刊行されたものとのことなので、内容は、今から約48年前に書かれたものということになる。
日本の二つの中心、京都と大阪(上方)と東京(江戸)を対比し、文化の違いを説明した内容。
約48年前の内容なので、少し古いかもしれない。
自分は、こういう比較文化論や各地の文化は好きである。

ある案件において登記が必要となる場合で、その登記申請が手続上複数になる場合、これら複数の登記申請をまとめて申請する(事実上1件とする)ことをいう。
なので、これは、管轄の法務局が同じ、ということが前提である。
自分の場合、例えば2件の連件申請を書面でする場合は、申請書上余白に、1/2、2/2と鉛筆で書いている。
オンラインの場合は、連件申請にチェック。

連件申請をする場合、登記は順番(受付番号順)に処理されるため、申請する順番にも気をつける場合がある。
例えば、不動産の売買で、売主に住所変更と抵当権抹消、買主に抵当権設定がある場合、住所変更登記、抵当権抹消登記、所有権移転登記、抵当権設定登記の4件を、この順番で連件申請をする。

連件申請で添付書類で共通なものがある場合、とある申請に添付すれば、それ以降の申請は前件添付として、事実上添付しなくてもいいということができる。
また、連件申請の場合は、法務局の担当の人が全件をまとめて調査し、全件まとめて登記されて登記完了となる。

例えば、被相続人Aが所有するX不動産とY不動産について、Xは相続人Bが相続し、Yは相続人Cが相続することとなった場合の相続登記(XとYが同じ管轄法務局)は、相続人A・X不動産の相続登記と相続人B・Y不動産の相続登記は、連件申請とし、戸籍謄本等の登記原因証明情報等は両方に共通なので、1件目に添付して2件目は前件添付とする。

連件申請でない場合は、1件ごとに調査されるので、もし添付書類を前件添付していたら、後件の方には添付書類がないということで補正になるだろうし、1件目の登記が終わったら2件目の審査というふうに進んでいくので、登記完了まで時間がかかる。
なお、連件申請すべきところを、うっかりこれをし忘れた場合、法務局のほうで連件申請として処理してくれるかどうかは不明。

そういえば、以前、2件の登記を連件で申請したところ、登記完了予定日がきても終わっていなかったので聞いてみたら、連件にはなっていなかったので、1件目の登記が終わったので2件目を審査しているところ、というようなことがあったな…。

遺産分割の審判書に基づく相続登記

相続人間で遺産分割協議が成立しないとき、家庭裁判所の手続きである遺産分割調停を利用して、遺産分割をする。
調停が成立しなければ、審判となる。
調停が成立すれば遺産分割の調停調書が作成され、審判となった場合は審判書が作成される。
そして、この調停調書や審判書に基づいて、相続登記をすることとなる。
遺産分割の審判書に基づく相続登記の必要書類は、以下のとおり。

<審判書に基づく相続登記>
○審判書(謄本でいい)と、この審判の確定証明書
○不動産を相続する相続人の住民票や戸籍の附票
○不動産の評価証明書や課税明細書
○審判書上の被相続人の最後の住所と登記上の住所が相違しているときは、その繋がりをつけるための住民票の除票等
○委任状(司法書士に委任する場合)

審判による相続登記の場合は、調停調書に基づく場合と同様、被相続人や相続人の戸籍謄本等は不要となる。
というのも、相続関係は家庭裁判所で判断されていることから、調停調書や審判書が、相続を証する書面となるので。
但し、審判書に被相続人の死亡年月日が記載されていない場合は、被相続人の死亡を証する戸籍謄本等が必要にる。
と教科書的には言われているが、このケースは今はないのではないかと思う(自分の経験上、見たことはない)。

審判書上の被相続人の最後の住所と登記上の住所が同じならそれでいいが、これが違う場合、その繋がりをつける除票等が必要になる。
しかし、審判書によっては、被相続人の最後の住所と登記簿上の住所が併記されているものもある。
このときでも、住所の繋がりをつける除票等が必要になるのだろうか。
このことについて、以前、調停調書の場合であるが、照会したとき、不要とのことだったので、審判書の場合も同じであろう。

審判については、これは当事者間で合意ができない場合の裁判官の判断であり、これに対して当事者が異議を述べる(抗告をする)ことができるため、審判書だけでは、これが確定しているかどうか分からない。
従って、審判が確定したことを証明するために、確定証明書が必要となる。
確定証明書は、審判書を受取り、抗告期間が経過したあとに、家庭裁判所に申請をして取得する。
なので、忘れないようにする必要がある。

共有者の多い不動産の登記情報、登記事項証明書(オンライン)

とある土地の登記情報を取ろうとした。
しかし、登記情報の申請中に気付いた。
あ、これ、共有者が多い土地?(もっと早く気付けよ)

だったら、土地は共有者のうちのAさんの抄本を取るので登記情報はいらない、とキャンセルしようとしたが、取り終わっていた。
登記情報は、Aさんを含めた共有者全ての情報があるので不要なものばかりだし、共同担保目録も付けたのでかなりの枚数になっているし、だからデータの容量も大きいし、ここから必要な登記部分を探して印刷しなきゃいけないしで、ああ、少し失敗。
とはいえ、登記情報はデータであって、全て紙に印刷されて出てくるわけではないので、その点では、まいいか。


このAさんの抄本を、オンラインで取ろうとする場合は、取れない。
抄本を取るときは、法務局の窓口に行くか郵送するかすることとなる。
以前、確認して、そのことは分かっていたが、システムが変わって取れるようになっているかもしれないと思い、確認したら、やっぱり、オンラインで抄本は取れないとのことだった。

Aさんのみの抄本を取るつもりで、オンラインでその不動産の証明書を申請したら、何百人もの人が登記された謄本が出てきてしまうことになる。
それだと、思いがけない枚数と手数料になるでしょう。
こういった不動産の謄本が必要な場合はあまりないと思うので、この場合、法務局から、謄本でいいのか、抄本ではないのか、とかいうような確認の連絡は来るのだろうか。
窓口だったら聞かれそう。

現在、登記簿はコンピュータ化されており、全国どこの法務局でも、全国各地の不動産の登記事項証明書等を取ることができるし、登記情報提供サービスを使えば、インターネットでもこれが取れる。
従って、例えば、Aさんの土地が八王子市であっても、それがコンピュータ化されていれば、立川法務局でもその抄本が取れる。

しかし、コンピューター化ができなかった不動産の登記簿(改製不適合物件というとのこと)もあり、その場合は、その管轄の法務局でしか登記簿謄抄本は取れないので、そこに行って取るかあるいは郵送して取るか、となる。
従って、Aさんの土地が、コンピュータ化されていなかったら、八王子の法務局でしか抄本は取れないこととなる。

また、そういう不動産の登記申請をする場合、コンピュータ化されていないので、オンライン申請ができない。

コンビニでの証明書

立川市で、コンビニで、マイナンバーカードを使って住民票等の証明書を取るときの手数料が、令和6年度に限り、10円になっている(手数料10円キャンペーン)。
へえ、知らなかった。

他の自治体でも、同じようなことをしているのかなと思い、ネットで検索してみた。
そうしたら、同じことをしている自治体や、していたけどその期間は終了した自治体がいくつか出てきた。

登記で住民票や印鑑証明書が必要になるときもあることから、いろいろ見ているが、個人的には、コンビニで取っている方が多いような気がする。
住民票や印鑑証明書等は、役所で取った場合とコンビニで取った場合とでは、用紙が違うので、分かる。
それに、登記で、住民票や印鑑証明書等を原本還付するとき、コンビニで取った証明書は両面をコピーする必要があるため、司法書士としては、住民票等が役所かコンビニかどこで発行されたものなのかは、気にするところではある。

相続登記義務化と相続人申告登記

相続登記は、相続人が相続の開始を知り不動産の取得を知った日から3年以内に申請しなければならないこととなった。
これは、令和6年4月1日より前に発生した相続にも適用されるが、この場合の起算点は、施行日の令和6年4月1日となる。
従って、この場合は、令和9年3月31日までに相続登記をすればいいこととなる。
そして、相続登記の義務に違反した場合は、10万円以下の過料課せられることになった。
とはいえ、相続人間で遺産分割協議がまとまらないような事情があり、3年以内に相続登記をすることが難しい場合もある。
そういう場合に、簡易にその義務を履行できるように創設された制度が、相続人申告登記である。

相続人申告登記をすることにより、これをした相続人は、過料から免れることができる。
相続人申告登記は、簡易な手続きであるため、相続人一人からでもでき、申出人が相続人であることを証する戸籍も、必要最低限でいいとのこと。
例えば、不動産の所有権登記名義人である被相続人が父で、その子供が相続人申告登記をする場合、父が死亡した記載のある戸籍と、その申出人がその子供であることを証する戸籍で足りる(父の出生からの戸籍でなくてもいい)。
申出手続は、書面の他ブラウザ(かんたん登記申請)でも可能であり、押印や電子署名は不要。
非課税である。

しかし、相続人申告登記は、自分は相続人である、ということを登記上に示すものであり、これをしたからといって、遺産分割による相続登記の申請義務を履行することはできない。
相続人申告登記と実際にその不動産を誰が相続したかは無関係であり、結局は、遺産分割協議等をして、誰がその不動産を相続するか決めなければならない。
そして、遺産分割協議が成立したら、その協議の成立日から3年以内に、相続登記を申請しなければならない。

相続人申告登記をすると、その申出人が登記されるので、その不動産の登記情報等を見た役所や業者等から、連絡があるかもしれない。

また、相続人申告登記を司法書士に依頼する場合、報酬等もかかる。
簡易な手続きとはいえ、遺産分割協議はないものの、戸籍を取ったりして、相続登記とそうは変わらないような手続きであるので、それなりの報酬はかかるであろう。
また、司法書士に依頼しなくても、戸籍謄本等の費用や、交通費や送料等の実費はかかる。

従って、不動産の所有者が、令和6年4月1日より前に亡くなっている場合は、まず、相続人間で遺産分割協議を進め、令和9年3月31日までに相続登記ができなさそうであれば、いったん相続人申告登記をしておく、ということでもいいのかなと思う。

相続人申告登記のメリット・デメリット(思いつくまま)
メリット
相続登記の申請義務を履行したものとみなされ、過料から免れることができる。
相続人一人からでもできる。
戸籍謄本等も、必要最低限でいい。
非課税。

デメリット
登記情報に、申出人の住所氏名が載るので、それを見た役所や業者等から連絡がくる可能性がある。
簡便な手続きとはいえ、手続きは必要。
戸籍謄本の取得費用や郵送代等はかかる。

令和6年度(2024年度) 相続登記義務化

本日から、令和6年度(2024年度)の始まり。

今日から、相続登記の義務化の開始。
これはまでは、相続登記は義務じゃないと言っていたのだが、もうこれは言えない。

仕事で使っているカバン(リュック)が、ボロくなってきて、1月くらいから、ずっと買替えたいと思っていた。
どこか行くたび、お店に寄っては、いろいろ見ていた。
ビジネスリュックは、カバンのお店でも売っているが、アウトドアのブランド(例えば、THE NORTH FACEやGREGORY等)でも出していることから、アウトドア系のお店でも売っている。
なので、アウトドア系のお店にも寄って見ていた。
ただ、色々見ても、ピンと来ない。
お店の人に聞いたら、入れ替えの時期なので、もうちょっと待ってみてもいいかも、とのことだった。

自分が欲しいのは、普段や仕事でも使える、軽いリュック。
これ一択。
色は黒がいい。

記帳ツアー中に、石井スポーツはまだ行っていなかったので、行ってみた。
あ、これがいい。





 

評価額は年度でね

相続や売買等の所有権移転登記には登録免許税がかかる。
その登録免許税は、その登記を申請する年度の不動産の評価額に基づいて算出をする。
年度は、毎年4月1日〜3月31日まで。

というわけで、この時期に相続登記の依頼を受けると、登記申請が4月以降になりそうかどうかを考える必要がでてくる。
申請が4月1日以降になりそうなら、令和6年度の評価額が必要となるので、4月1日以降に令和6年度の評価証明書を取るか、市役所等から令和6年度の固定資産税の課税明細書が届くのを待つか、ということになる。
いくつかの自治体のサイトをみたら、課税明細書を発送する時期は、だいたい4月か5月なので、それが届くのを待ってもいいなら、課税明細書を使え、評価証明書を取る必要はない。
ちなみに、立川市のサイトを見たら、令和6年度の納税通知書・課税明細書は、5月1日に送るとのこと。
また、東京23区だど、都税事務所は6月に送るとのこと。

評価額は、3年に1回、評価替えが行われるが、前回の評価替えは令和3年度だったので、令和6年度は評価替えの年となる。

評価証明書は、相続人であれば取得が可能。
そのときは、被相続人の死亡を証する戸籍と相続人であることを証する戸籍や、法定相続情報証明書が必要。
相続人から、評価証明書の取得につき、委任を受ければ、こちらでも取れる。
相続人から委任状をもらい、そして、この場合も、被相続人や相続人の戸籍や法定相続情報証明書が必要。

そんなわけで、毎年、4月1日等の4月初めは、評価証明書や名寄帳の窓口が混む。
都税事務所からは、4月は申請が多くて窓口はとても混雑するので、可能な限り、4月1週目の来所は避けてください等というような案内も来ている。

成年後見人による不動産の売却

「THE REAL ANTHONY FAUCI 人類を裏切った男(下) ビル・ゲイツの正体と医療植民地プロジェクト」を読んだ。
帯には、「世界的なパンデミックの「発生」も「対応」も、アンソニー・ファウチやビル・ゲイツによって「シミュレーション」されたものだった。」とある。

これで、ひとまず、上中下巻全て読み終えた。
下巻は、本丸の中の本丸に突入した感じで、読んでいて、恐ろしくなった。
本書を読んだ感想を一言で言えば、「パンデミックや公衆衛生を利用した世界の全体主義化(一元化)」であった。

ビル・ゲイツ(研究機関や企業等に資金提供をしている)、ビッグファーマ、WHO、政府、研究機関や研究者、情報機関等が、メディアを使って(メディアも一体となって)世論を操作し(国民を洗脳したり恐怖を煽ったりして)、企業は儲け(それで株主も儲け)、彼らの都合のいいような世の中にしようとしている、そんな構図が説明されている。
ちなみに、WHOのサイトみたら、拠出金割合が、1番がアメリカ合衆国で15.2%、2番がビル&メリンダゲイツ財団で10.85%、3番がGAVI Allianceで7.96%となっていた。

上中下巻合計で約12,000円するが、多くの人に読んでもらいたい本ではある。
自分も、再読しようと思う。


成年後見人として、本人の所有する不動産を売却する場合がある。
その不動産が居住用の場合は、売却につき、家庭裁判所の許可が必要となる。
家庭裁判所に居住用不動産処分許可の申立てをし、その許可の審判が必要となり、その審判書は、売買による所有権移転登記にも必要となる。
売却にあたり、本人は売主、成年後見人はその法定代理人になるので、契約等は、成年後見人が行う。
売買による所有権移転登記には、売主の印鑑証明書が必要となるが、この場合は、成年後見人の印鑑証明書となる。
また、原則として、登記済証(登記原因証明情報)も必要になるが、居住用不動産処分許可の審判書がある場合は不要、という扱いらしい。
後見登記事項証明書は、3ヶ月以内のものが必要。

任意後見契約の解除

任意後見契約とは、本人が、将来、判断能力が低下したときに備え、判断能力のあるうちに、自分の信頼できる人(任意後見受任者)に対して、判断能力が低下したときの自分の生活や財産管理等の事務を委任する契約のこと。
任意後見制度は、必ず、この任意後見契約を締結しなければならず、任意後見契約は必ず公正証書にしなければならない。
任意後見契約が締結されたら、公証人は、任意後見の登記の嘱託をする。

任意後見契約は、本人の判断能力が低下し、任意後見受任者が、任意後見監督人選任の手続きをすることにより、効力が発生する。

任意後見契約は契約なので、解除はできる(任意後見契約に関する法律第9条)。
しかし、任意後見契約の解除は、任意後見監督人選任前と後(任意後見契約の発効前と後)で、違う。
任意後見契約の中に、解除についても定められているので、契約書を確認する。

○任意後見監督人選任前(任意後見契約に関する法律第9条第1項)
本人(任意後見委任者)または任意後見受任者は、公証人の認証を受けた書面によって、いつでも解除できる。
解除は、本人と任意後見受任者の合意解除か、どちらか一方からの解除になる。
合意解除の場合は、合意解除の書類を作成し、公証人の認証を得る。
どちらか一方からの解除の場合は、解除通知書を作成し、公証人の認証を得て、内容証明郵便で相手に送る。
なので、解除通知書は、内容証明郵便の形式で作成する必要がある。

○任意後見監督人選任後(任意後見契約に関する法律第9条第2項)
本人又は任意後見人は、正当な事由がある場合に限り、家庭裁判所の許可を得て、解除ができる。

解除が成立したら、任意後見は終了するので、その終了の登記を申請する。


任意後見契約は、任意後見監督人選任前であれば、いつでも解除できるとのことだが、本人の判断能力が低下してきている状態でも、任意後見受任者は任意後見契約を解除できるのか。
これについては、本人の判断能力が低下してきたのなら、任意後見受任者は、任意後見監督人選任の手続きをしなければならないのだから、解除はできないのではないか、と思われる。
そういう解除について、公証人も認証しないかなと。
どうしても解除したいのなら、任意後見監督人選任の手続きをしてから解除する、ということになろうか。

任意後見契約は締結したものの、それから時間が経過して本人の判断能力が低下してきた頃に、任意後見受任者が、任意後見監督人選任の手続きをすることや任意後見人として活動するということが難しい状況になっている場合もあるかもしれない。
任意後見契約に関する法律第10条第1項では、任意後見契約が登記されている場合には、家庭裁判所は、本人の利益のため特に必要があると認めるときに限り、後見開始の審判等をすることができる、第2項では、前項の場合における後見開始の審判等の請求は、任意後見受任者、任意後見人又は任意後見監督人もすることができる、と規定されている。

なので、任意後見受任者がどうしても任意後見人になるのが困難等の事情がある場合、それが本人の利益のために特に必要と思われるのであれば、法定後見の手続きをするのがいいのかなと思う。