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遺産分割の調停調書に基づく相続登記
パソコンに、時計を表示するように設定している。
Macの場合、時計は、右上（画面上のメニューバーの右側）に表示される。
これは固定で、動かせない。
Windowsの場合、右下（画面下のタスクバーの右側（タスクトレイ））に表示される(初期設定)。
Windowsでは、タスクバーの位置を変えることができるので、時計の表示位置もそれに従って変わる。
相続人同士で遺産分割協議が整わない場合、家庭裁判所に、遺産分割調停を申立て、その調停が成立したら、調停調書ができあがる。
遺産分割の内容に、不動産の相続のことが決められていれば、その調停調書に基づいて、相続登記を行う。
遺産分割調停調書に基づく相続登記において必要な書類は、以下のとおり。
遺産分割調停調書（謄本）
不動産を相続する相続人の住民票
不動産の評価証明書（登録免許税算出のため）
委任状（司法書士に委任する場合）
この場合、被相続人の戸籍謄本等は不要。
但し、調停調書内に、被相続人の死亡年月日の記載がない場合は、その死亡を証する戸籍謄本等が必要となるが、通常、調停調書に被相続人の死亡年月日は記載される。
また、調停調書の被相続人の住所(最後の住所)・氏名と登記簿上の登記名義人の住所・氏名が一致していなければ、そのつながりをつける書面も必要となる。
例えば、被相続人の調停調書上の最後の住所と登記簿上の住所が違う場合、そのつながりをつける住民票や戸籍の附票等が必要となる。
では、被相続人の最後の住所と登記簿上の住所が違うとき、調停調書に、被相続人の最後の住所と登記簿上の住所が全て記載されていた場合はどうなるのだろうか。
住所のつながりをつける書面は必要になるのだろうか。
私は、必要になると思った。
判決等による登記における、登記義務者の住所変更登記と同じ考えによる。
が、知り合いに聞いてみたところ、この場合はいらないのではないか、ということだった。
理由を聞いたが、確かにそうとも思える。
というわけで、管轄の法務局に、この点について、照会をかけてみた。
私見は、「不要」とした。
そうしたら、法務局からの回答は、「調停調書だけでいい」とのことだった。
なお、これは本件におけるこの法務局での回答なので、同じようなケースの登記をされる場合は、申請する管轄の法務局に問合せをしてください。
相続関係説明図、どうしようか…
法定相続情報証明書と遺産分割協議書（印鑑証明書）で、相続登記をする場合。
法定相続情報に関する手続きや遺産分割協議書作成は、こちらで受けていない。
このとき、ふと思った。
相続関係説明図はどうしよう…。
相続関係説明図は、相続登記に添付する書面。
法定の添付書面ではないが、実務上、必ずといっていいほど添付する。
これを添付することにより、戸籍謄本等をコピーすることなく、原本還付が可能となる。
もちろん、何通にもなる戸籍謄本等を全部コピーして原本還付してもいいが、普通、そういうことはしない。
また、オンライン申請の場合、申請時に相続関係説明図のPDFを添付すれば、遺産分割協議書等は添付しなくてもよく、添付書類提出時に提出すればいい。
通常、司法書士が作成する相続関係説明図は、次のことを記載する。
被相続人の最後の本籍、最後の住所、登記上の住所、氏名、生年月日、死亡年月日
相続人の続柄、氏名、住所、生年月日
遺産分割協議によって不動産を相続した相続人には「相続」や「相」、それ以外の相続人には「分割」
相続放棄した相続人には「相続放棄」
この中で、法定相続情報証明書に記載のないものは、次のとおり。
被相続人の本籍（但し、法定相続情報証明書の場合、被相続人の最後の住所が不明なときは、本籍を記載。また、平成30年4月1日から、最後の本籍も記載可能となった。）
被相続人の登記上の住所
相続人の続柄(平成30年4月1日より前。平成30年4月1日から、続柄を、配偶者、長男、長女…とするようになったが、それ以前は、「配偶者、子」だった。但し、平成30年4月1日以降でも、配偶者・子でもいい。)
今回の法定相続情報証明書は、平成30年4月1日より前のもの。
従って、相続関係説明図を作成するとなると、遺産分割協議書があるので相続や分割という記載は可能であるし、登記上の住所は登記情報を取って見れば分かるのでいいが、被相続人の本籍と相続人の続柄が分からない。
相続関係説明図をネットで検索したところ、法務局のサイトに相続関係説明図に雛形が掲載されていたが、そこには、被相続人の本籍や相続人の続柄の記載がない。
こういう感じのものでもいいのであれば、相続関係説明図は、法定相続情報証明書と同じ内容に、被相続人の登記上の住所と「相続、分割」を加えたものでいい。
(但し、これだと、私がいつも作成している相続関係説明図は作成できないこととなるので、ちょっと気持ちが悪い。)
相続関係説明図は、上記のとおり、そもそも、戸籍謄本等の原本還付とオンライン申請時の添付書類の利便性のために作成し、添付している書類である。
ということは、これらの点を考慮する必要がなければ、相続関係説明図はいらないわけだ。
法定相続情報証明書は、原本還付可能な書類であるし、しかも、A4用紙1枚なので、コピーをとるのも、どうってことない。
それにどのみち、遺産分割協議書や印鑑証明書は原本還付する必要があるので、コピーする紙が1枚増えるだけ、契印が1枚分増えるだけである。
一方、相続関係説明図がないと、オンライン申請時には、法定相続情報証明書と遺産分割協議書と印鑑証明書をPDF化する必要があるので、PDF化する書類が増えて、ちょっと手間になるのは否めない。
それに、例えば、遺産分割協議書に、立川市と八王子市の不動産を相続すると記載されている場合、登記は立川出張所と八王子支局に申請することとなるが、相続登記申請時に遺産分割協議書を添付するとき、申請する登記に関係ない記載はなくてもいい、つまり、遺産分割協議書の原本還付用のコピーを取るとき、立川法務局に相続登記を申請するなら、そのコピーの八王子の不動産の記載は墨塗り等して消すことも可能なので、そういう作業をする場合、登記申請管轄が複数あると、その管轄ごとに作業をしなければならず、手間となる。
というわけで、そんな感じで、相続関係説明図を作成しようか添付しようかどうしようか…と、考えたわけである。
秋の日は釣瓶落とし
ほんと、あっという間に、陽が落ちるな〜。
スコップとシャベル、東日本と西日本で、呼び方が逆だという。
西だと、小さいほうをスコップ、大きいほうをシャベルと呼ぶが、東だと、これが逆になるという。
呼び方が違うというなら、他にも色々あるので、さほど驚かないが、逆というのは、結構驚き。
試しに、周囲の人にも聞いてみたら、確かに、関西出身の人と東京出身の人は、真逆のことを言っていた。
オンライン申請システムにメールアドレスを登録しておくと、メールで連絡が来る。
オンライン申請をしたら、「申請番号」が割り振られるが、メールのタイトルには、この申請番号が記載されている。
申請番号は、「20181115□□□□□□□□□」という感じになっている。
最初の数字は日付だと思うが、それ以降の数字は何かよく知らない。
不動産登記をオンライン申請したときに来るメールは、次のとおり。
(1)申請番号『20181115□□□□□□□□□』の手続情報が、オンライン申請システムに到達した。
(2)申請番号『20181115□□□□□□□□□』の手続情報について、納付情報が発行された。
(3)申請番号『20181115□□□□□□□□□』の手続情報について、受付番号が発行された。
(4)申請番号『20181115□□□□□□□□□』の手続情報について、お知らせがあります。
(5)申請番号『20181115□□□□□□□□□』の手続情報が「手続き終了」となりました。
申請したときに来るメールは、(1)、(2)、(3)のメール。
(1)と(2)のメールは、同時に来る。
(2)のメールが来たら、登録免許税を電子納付できるようになる。
(3)のメールは、それから、ちょっとしてから来る。
(4)のメールにより、オンライン申請システムの管理画面を開き、お知らせを見ると、「添付書類が到達した」という内容である。
従って、このメールは、法務局が添付書類を受け取ったことを知らせるメールとなる。
(5)のメールは、読んでのとおり、登記が完了したことを知らせるメールである。
補正がある場合は、(4)と(5)のメールの間に、メールが来る。
ただ、補正や何かしらの連絡は、事前に、電話が来ることが多い。
なお、オンライン申請した場合の補正は、オンラインでする。
オンライン申請すると、上記のようなメールが来るが、この中で、「このメールはいるけど、このメールなくてもいいかな…」と思うものがある。
登記申請したときは、管理画面が開きっぱなしなので、上記(1)(2)(3)のメールを受信しても、メールを確認することはなく、管理画面を更新しながら、お知らせを確認したり、電子納付をしたりする。
従って、上記(1)(2)(3)のメールは、なくてもいいかなと思う。
(4)の添付書類到着のメールについては、あった方がいい。
というのも、特例方式の場合、申請した日から2日以内に、添付書類を提出しなければならないからである。
とはいえ、添付書類を持参した場合は、添付書類の到着は明らかだし、郵送の場合は、書留で送付するので、郵便局のWebサイトで追跡番号で到着したかどうかの確認ができることを考えたら、メールが必ずなければ困る、というものでもない。
そういう意味では、メールで必ずほしい連絡は、補正があることを知らせるメールと、手続完了のメールということになろうかと思う。
補正の連絡は、事前に電話が来ることが多いので、電話をくれればメールはなくてもいいともいえるが、電話がないかもしれないので、必ずメールはほしい。
誰がために
不動産登記をオンライン申請(半ライン、特例方式)するとき、添付情報の箇所に「持参」とか「送付」とか入力する。
例えば、「登記原因証明情報(持参)」とか、「代理権限証書(送付)」というような感じで。
先日、この「持参」とか「送付」とかを入力せずに送信してしまったので、管轄法務局に「持参、送付」の入力を忘れてしまった旨を連絡したら、法務局(電話に出た職員)的には、そんなことはどうでもいいみたいで、そんなことで電話してこないでよ…という感じのことを言外ににおわせていた。
某動画サイトで、「火の鳥 黎明編」の配信がされているので、ついつい見ている。
そういえば、「火の鳥 鳳凰編」がアニメ映画化されて、確か、見に行ったと記憶する。
調べたら、1986年公開とのこと。
主題歌は、渡辺典子さんが歌う「火の鳥」。
何気に、好きな歌。
アニソンでいえば…。
本日、サイボーグ009の主題歌「誰がために」や、デンジマンの主題歌等を歌われていた歌手の成田賢氏が亡くなられたとのこと。
デンジマンは、東映のYouTube公式サイトで配信していたので、見ていた。
サイボーグ009の主題歌「誰がために」は、名曲だと思う。
改めて見たら、歌詞は原作者の石森章太郎氏(故人)、作曲は平尾昌晃氏(故人)、編曲はすぎやまこういち氏、と、凄い人達揃い。
ご冥福をお祈りします。
相続登記の登録免許税の免税措置
平成30年度の税制改革により、相続による土地の所有権移転登記について、次の登録免許税の免税措置が設けられた。
(1)相続により土地を取得した人が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置(租税特別措置法第84条の2の3第1項)
個人が相続(相続人への遺贈も含む)により土地の所有権を取得した場合において、その個人がその土地について相続による所有権移転登記をする前に死亡したときは、平成30年4月1日から平成33年(2021年)3月31日までの間に、その個人をその土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税を課さない。
A死亡→B相続・死亡→C相続
A死亡してBがA名義の土地を相続したが、相続登記をしないままBが死亡し、Cがその土地を相続した場合。
A→Bの相続による所有権移転登記については、登録免許税は免税。
また、Bが相続登記をしないまま土地をCに売却したような場合も、A→Bの相続登記の登録免許税は免税。
免税措置を受ける場合は、登記申請書の登録免許税の箇所に、「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載する。
(2)市街化区域外の土地で市町村の行政目的のための相続登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣の指定する土地のうち、不動産の価額が10万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置((租税特別措置法第84条の2の3第2項)
土地について相続(相続人への遺贈も含む)による所有権移転登記を受ける場合において、その土地が市街化区域外の土地であって、市町村の行政目的のため相続による土地の所有権移転登記の促進を特に図る必要があるものとして、法務大臣が指定する土地のうち、不動産の価額が10万円以下の土地であるときは、平成30年11月15日(所有者不明土地の利用の円滑化に関する特別措置法の施行日)から平成33年(2021年)3月31日までの間に受けるその土地の相続による所有権移転登記については、登録免許税を課さない。
(注)この免税の施行は、平成30年11月15日から。
法務大臣が指定する土地については、各法務局・地方法務局のWebサイトに掲載されている。
法務大臣の指定する土地について、東京都のものを見たら、例えば、立川市の緑町の一部、泉町の一部、西砂町の一部等が指定されている。
免税措置を受ける場合は、登記申請書の登録免許税の箇所に、「租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税」と記載する。
今度、相続登記を申請する予定のもので、確か価額が10万円以下の土地があったよな…、と思い、資料を見返したら、その土地があった。
そして、その土地の管轄法務局のWebサイトを見てみたら、法務大臣の指定する土地についての掲載があったので、確認したら、これも該当する。
ということは、登記申請が11月15日以降になると、その土地についての登録免許税は免税になるのか。
だったら、登録免許税の額が変わるので、費用を算出し直さないと…。
父・母・子供(一人だけ)の相続
macOS10.14にバージョンアップして、PDFファイルをプレビューで開いて、PC-FaxでFaxしようとした。
そうしたら、それまでは、プルダウンでFax番号を入力する等Fax用の項目が表示されていたのだが、10.14では、それが表示されなくなった。
Word文書でやってみたら、こちらはちゃんとFax用の項目が表示されている。
なんだろう…。
全く分からないので、ヘルプに問い合せ。
問い合せたが、結論は、「よく分からん」。
Macって、こういう不都合が生じるのだが、ま、こういうことも含めてのMacだし。
PDFをAcrobatで開いてみたらどうか…と言われたが、持っていないので、後で試してみようかと。
ってことで、無料のAcrobatReaderをダウンロードして、PDFファイルを開いてみたら、なんと、Fax用の項目が表示された。
どういうこっちゃ。
ってことは、プレビューが原因なのかな…。
父・母・子供(一人)
父名義の不動産あり
父が亡くなったが、その相続人の母と子供との間で、特に遺産分割協議は何もしていなかった。
そうしたら、母が亡くなった。
相続人は、子供一人。
このとき、父名義の不動産を、直接、子供名義に相続できるか。
原則は、「できない」。
但し、母と子供との間で、子供が不動産を単独で相続する旨の協議をしていれば、可能。
以前は、一人遺産分割協議書で、これができた。
しかし、平成26年の東京高裁の判例で、これが否定された。
「所有権の登記名義人Aが死亡し、Aの法定相続人がB及びCのみである場合において、Aの遺産の分割の協議がされないままBが死亡し、Bの法定相続人がCのみであるときは、CはAの遺産の分割をする余地はないことから、CがA及びBの死後にAの遺産である不動産の共有持分を直接全て相続し、取得したことを内容とするCが作成した書面は、登記原因証明情報としての適格性を欠く。」
しかし、
「上記の場合において、BとCの間で、Cが単独でAの遺産を取得する旨のAの遺産の分割の協議が行われた後にBが死亡したときは、遺産の分割の協議は要式行為ではないことから、Bの生前にBとCの間で遺産分割協議書が作成されていなくても当該協議は有効であり、また、Cは当該協議の内容を明記してCがBの死後に作成した遺産分割協議証明書は、登記原因証明情報としての適格性を有し、これがCの印鑑証明書とともに提供されたときは、相続による所有権の移転の登記の申請に係る登記をすることができる。(先例)」
つまり、父が亡くなった後に、母と子供との間で、父名義の不動産について何も遺産分割協議をしていなかったら、父から子供に直接、所有権移転登記はできない。
しかし、母が生存中に、母と子供との間で、実際に子供に不動産を相続させる旨の遺産分割協議をしていたら、そのときに遺産分割協議書を作っていなくても、登記申請時に子供が、母と子供とが遺産分割協議をしたことを証する書面を提供すれば、直接子供に所有権移転登記ができる。
この違いによる、登記の違いは、次のとおり。
(1)父から子供に直接相続されないということは、父名義の不動産について母と子供が法定相続をし、そして、母の死亡により、母のその持分を子供が相続するということになる。
登記は、父死亡による相続による所有権移転登記と、母死亡による相続による所有権移転登記(母持分全部移転登記)の二段階となる。
① 父→母・子供：相続による所有権移転登記（母・子供の持分は法定相続分の各1/2）
② 母→子：相続による所有権移転登記(母持分全部移転登記)
(2)一方、父から子供へ直接移転登記ができる場合は
父→子供 相続による所有権移転登記
となる。
(1)の場合は、(2)と比べると、登録免許税が余計にかかる。
不動産の評価額が低ければいいだろうが、高いと、それだけでもけっこうかかる。
登録免許税
不動産の評価額を2000万円とする。
(1)①8万円、②4万円：合計12万円
(2)8万円
そうしたことから、実際に、母と子供で遺産分割協議をしたということにして、書類を用意して、登記申請をするケースもあるのかな…と思う。
仮に、子供が、「実際に母とそういう話をした、間違いない。」とか言ったら、どうするんだろう。
本当のことを知っているのは、この子供一人だけなのだし…。
これは、子供が一人のケースだが、子供が二人(C・D)いたらどうだろう。
この場合は、子供二人で協議すればいい。
CとDとで、不動産はCが相続するという遺産分割協議をすればよく、これで父からCに直接所有権移転登記ができる。
子供一人の時はできないけど、子供が二人以上いたらできるとは、何だか変な感じがしないでもない。
が、実務はこうなった。
住民票の保存期間
ニュースを見ていたら、こういうのがあった。
住民票の保存期間、5年→150年に 総務省が方針(朝日新聞)
不動産登記記録に記録される所有権登記名義人(所有者)の情報は、住所と氏名。
従って、その所有者を探す場合は、登記上の住所の住民票を取ることから始まる。
が、住民票の保存期間は除かれてから5年間なので、例えば、所有者が死亡してから5年以上経過している場合は、除票(除かれた住民票)が取れないかもしれない。
そうなると、もう、探せなくなる。
そういう不都合をなくすために、住民票の保存期間を延長しよう、ということのようだ。
なお、住民票の保存期間は、除かれてから5年間だが、自治体によっては、5年を経過しても保存されている場合もある。
住民票には、希望すれば本籍地の記載もできる。
なので、本籍地の記載ある住民票を取れば、その所有者の本籍地が分かるので、戸籍謄本等も取ることができる。
そうすれば、その所有者が亡くなっていれば、その相続人も判明する。
相続登記の手続きにおいて、「所有権登記名義人である被相続人の最後の住所を証する書面」が必要になる。
登記上の所有権登記名義人と、登記申請された被相続人の同一性を証するために。
登記は、所有者の住所と氏名しかされないため、その同一性は、住所と氏名で確認をする。
この書面の一つが除票。
なのだが、保存期間経過でこれが取得できず、そして、下に記載する戸籍の附票も取得できない場合、つまり、公的な証明書で直接同一性を証明できない場合は、不在住証明書や不在籍証明書や登記済証の写し(原本還付)を添付する等して、間接的に同一性を証明する。
但し、この場合の扱いは、管轄法務局によるので、管轄法務局に確認する必要がある。
そういう意味では、保存期間が長くなるのは、いいことだろう。
一方、「所有権登記名義人である被相続人の最後の住所を証する書面」には、「戸籍の附票」という書面もある。
戸籍の附票とは、本籍地の市町村において戸籍の原本と一緒に保管している書類で、その戸籍が作られてから(その戸籍に入籍してから)現在に至るまで(その戸籍から除籍されるまで)の住所が記載されているもののこと。
どちらかというと、私は、戸籍の附票を取ることの方が多い。
こちらの方が、その本籍地にいる期間だけだが、その期間の住所の履歴が記載されているので、助かるからである。
被相続人の登記上の住所と最後の住所が違う場合は、戸籍の附票が役立つ。
どのみち、被相続人の戸籍も取るのだから、併せて附票も請求すればいいだけである。
戸籍と除票を取る場合は、職務上請求書を2枚書かないといけないが、戸籍と附票を取る場合だと、職務上請求書は1枚で済む。
申請書の提出先(送付先)も、本籍地と住所の管轄が同じなら１ヶ所で済むが、これが別だと、2ヶ所となる。
この戸籍の附票の保存期間も、除かれてから5年間である。
なので、除票の保存期間を延ばすなら、戸籍の附票の保存期間も延ばして欲しい。
住民票も戸籍の附票も、除かれてから5年間が保存期間だが、戸籍の附票の場合、転籍や死亡等でその戸籍が除籍にならない限りは戸籍の附票も除かれないので、例えば、被相続人が死亡して5年以上経過していてもその配偶者が生存されている場合は、その被相続人の除票は保存期間経過して取れないかもしれないが、戸籍の附票は取れる。
便利な戸籍の附票だが、この最大の弱点は、本籍地が分からないと取れない、ということである。
相続登記の依頼を受ける。
そのとき、たいて、依頼者は、被相続人の戸籍謄本や自分の戸籍謄本等を取っていることが多い。
そういうときは、その戸籍謄本等を預かって、不足分を取る。
被相続人の除票もあって、被相続人の登記上の住所と除票上の住所が同じである、あるいは、もしそれが違っても、その除票で住所のつながりがつけば、それでいい。
そうでなければ、戸籍の附票をこちらで取る。
(なお、被相続人が、その戸籍における最後の一人で、被相続人の死亡によってその戸籍が除籍になっている場合は、戸籍の除附票となる。)
依頼者が、戸籍謄本等を全く取っておらず、被相続人の最後の住所や本籍地を知らない場合は、その依頼者の住所を聞いて本籍地記載のある住民票を取ったり、被相続人の登記上の住所の本籍地の記載のある住民票(除票)を取ったりして、戸籍謄本等を取っていく。
また、戸籍の附票は、相続人調査において、相続人の住所を特定するために利用する。
例えば、成年後見人等で、本人が亡くなった後に相続人調査をするとき。
本人の戸籍を取っていって、相続人の戸籍と戸籍の附票を取る。
そうすると、その相続人の住所が分かるので、そこ宛てに連絡をする。
ちなみに、戸籍の「ふひょう」の「附票」は、私の使っているIMEだと、漢字変換しても出てこない。
なので、単語登録をした。
登記識別情報の有効性確認
Windows10を使用中、某ソフトが何か変な状態になったので、Winを再起動しようとしたら、「更新して再起動」になった。
あ…、しまった、時間がかかりそう…。
使わなきゃいけないときに、こうなってしまう。
どうしても待てなかったので、やっちゃいかんよな〜と思いつつ、ええい、強制終了だ(自己責任で)。
売買による所有権移転登記や抵当権抹消登記等、登記識別情報が必要な登記がある。
そのような場合、その登記識別情報が有効である（失効していない）必要がある。
というのも、登記識別情報は、不通知や失効させることが可能なので。
というわけで、登記申請前に、その登記識別情報が有効なものかを確認しておく必要がある。
その方法は、次のとおり。
(１)登記識別情報に関する証明請求（有効証明、不通知・失効証明）
(２)登記識別情報通知・未失効照会
(１)登記識別情報に関する証明請求
有効証明：通知された登記識別情報が有効であることの証明
不通知・失効証明：登記識別情報が通知されていないことの証明、通知された登記識別情報が失効していることの証明
電子署名が必要で、1件300円の手数料が必要。
登記識別情報の番号を入力する必要があるので、シールをはがすこととなる。
申請し、手数料を納めて、しばらく待っていると、回答がくる。
こちらの場合は、法務局の証明書が発行される。
(１)の有効証明を請求した場合で、有効で失効されていない場合の回答（証明書に記載される）は、次のとおり。
「上記の登記について、平成○年○付○日受付第○号の請求により提供された登記識別情報は、当該登記に係るものであり、失効していないことを証明する。」
こちらの場合、依頼者の委任状等が必要だったが、改正により、資格者代理人が資格者代理人であることを証すれば、委任状は不要となった。
つまり、司法書士が、司法書士の電子署名で申請する場合は、他に何もいらない。
資格者代理人による登記識別情報に関する証明の代理請求について(法務省)
(２)登記識別情報通知・未失効照会
平成27年11月2日から始まったもので、オンラインにより登記識別情報の有効性を迅速に確認するためのサービス。
電子署名は必要なく、手数料も無料。
登記識別情報通知の番号を入力する必要がないので、シールをはがさなくてもいい。
申請すると、すぐに回答がくる。
こちらは、あくまでも照会であって、法務局から証明されるわけではない。
登記識別情報が通知され、失効されていない場合の回答は、次のとおり。
「当該登記に係る登記識別情報が通知され、かつ、失効していません。」
事前に、登記識別情報のシールをはがして有効確認をできない場合は、これで確認することになろう。
抵当権抹消登記
先日、台風が来たときは、気温も低く、エアコンをつけなくてもいい感じだった。
とはいえ、らまだまだ暑いが、連日35度を超えていた時と比べれば、少々気温も下がっている。
受信したFaxをパソコンに読み込もうとするも、なぜかできなくなった。
エラー。
何で…？
あ、そうか…。
自分の環境下で、パソコン(Win10)でFaxを読み込むためには、Win10の初期設定を変えなければならない。
しかし、Win10のアップデートをすると、この変えた設定が初期設定に戻ってしまうのであった。
それで、ネットワークエラーとなってしまう…。
住宅ローンを返済したとき等、抵当権抹消登記を行う。
自分が勉強していたとき、抵当権抹消登記の申請書の登記の目的の記載は、「○番抵当権抹消」だった。
「○番」とは登記上の順位番号のことで、抹消すべき抵当権が、乙区の何番で登記されているかその位番号を表示することで、抹消する登記を特定する。
法務局のひな形は、「抵当権抹消（順位番号後記のとおり）」となっており、不動産の表示の箇所で、各不動産ごとに「(順位番号○番)」と記載するようになっている。
ところが、私の場合、実際に実務についたら、抹消すべき登記を順位番号で特定するのではなく、抹消すべき登記の受付年月日・受付番号で特定していた。
目的は、「抵当権抹消」で、原因の記載の後に、「抹消すべき登記 平成○年○月○日受付第○○○○号」というように記載していた。
へ〜、実務はこうなんだ…、と思った記憶がある。
従って、私は今でも、順位番号ではなく受付番号で特定をしている。
この方が、不動産が複数の場合、それぞれ順位番号を確認したり、記載したりしなくて済む。
判決等による登記
昨日の、日本対コロンビア戦、日本の勝利!!!
私は、ネットの文字中継を見ていた。
この時間帯、ネットが少々遅いなと感じたが、ワールドカップのせいなのかな…とか思ったり。
判決や調停調書等に基づいてする登記（不動産登記）のことを、判決による登記、という。
この特徴は、判決等により登記義務者の登記申請意思が擬制されることにより、登記権利者が単独で登記を申請できる、というものである。
不動産登記は共同申請が原則だが、この判決による登記は、その例外なのである。
とはいえ、あくまでも例外なので、判決等があるからといって、共同申請ができないわけではない。
この場合、登記権利者による単独申請なので、登記義務者に必要な、登記済証や印鑑証明書等は不要となる。
判決による登記をする場合、判決や調停調書が、登記ができるような内容になっていないとならない。
判決主文や調停条項等もそうだが、当事者の表示、特に登記義務者となる者の表示（住所と氏名）も気をつける必要がある。
というのも、登記上、同一性の確認は、住所と氏名で行うからである。
「AはBに対して、別紙物件目録記載の不動産について、平成30年6月20日売買を原因とする所有権移転登記手続きをせよ。」
という判決で、Bが単独申請する場合。
（調停や和解の場合だったら、「AはBに対して、別紙物件目録記載の不動産について、平成30年6月20日売買を原因とする所有権移転登記手続きをする。」となる。）
登記義務者となるAの判決上の住所と氏名が、登記上の住所と氏名と一緒なら問題はない。
しかし、登記義務者となるAの判決上の住所と氏名が、登記上の住所と氏名と違う場合は、登記上の住所・氏名から判決上の住所・氏名まで、住民票を取る等して、つながりをつける必要がある。
そして、売買による所有権移転登記を行う前提として、Aの住所や氏名の変更登記を申請する。
このAの住所や氏名の変更登記は、本来はAが申請する登記だが、本件のような判決でBが単独申請する場合は、Bが債権者代位で申請することとなる。
一方、判決上のAの住所が、居所だった場合はどうなるか。
居所は住所ではないので、居所の市区町村で住民票を申請しても、該当なしで取れない。
そうなると、登記上の住所から判決上の住所のつながりをつけることができないので、Aの同一性の確認がとれない。
つまり、これだと、Bによる単独申請ができないこととなる。
では、どうするか。
判決上のAの住所を、住民票上の住所に更生してもらうことになる。
なお、この場合でも、共同申請ができるなら、それでもいい。
というわけなので、訴訟や調停等で不動産登記が絡む場合は、当事者の表示にも気をつけないとならない。
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