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月別アーカイブ: 5月 2018

後見制度支援預金(その2)

ガーーンッ!!!と、物凄い音がしたので、何だ?と思ってみたら、車がバックで駐車中に、行き過ぎたらしく、後ろにある隣家との境のコンクリートの壁をぶち破って、そこに置いてある物置のようなものに突っ込んだ事故だった。

前に書いたことのある「後見制度支援預金」が、東京家裁(本庁のみ)において、本年6/1から開始するとのこと。
但し、6/1から開始するのは、3信用金庫のみとのこと。
東京家裁立川支部は、状況が整い次第開始する予定とのこと。

基本的な仕組みは、後見制度支援信託と同様。
後見制度支援預金と後見制度支援信託の併用も可能とのこと。
後見制度支援預金口座の開設と当時に、普通預金の開設をしなければならない信用金庫・信用組合もある(各金融機関に確認)。
後見制度支援預金は、全国統一の運用ではないため、本人及び後見人が他の都道府県に転出した場合は、解約の可能性がある(転出先の都道府県で後見制度支援預金がない場合は、信託の利用可能性がある)とのこと。

立川市に本店がある多摩信用金庫は、7月から取扱うようであるが、立川支部が取扱開始次第、開始したいとのこと。

東京家裁立川支部に行く機会があったので、ついでに、後見制度支援預金はいつから開始するか、聞いてみた。
はっきりとしたことは…ってなことだった。

一般社団法人東京信用金庫協会
一般社団法人東京信用組合協会

抵当権抹消登記

1,000円の切手があった。
1,000円以上の送料がかかるときに使おうと思って保管していたが、なかなかその機会がない。
なので、郵便局で、交換はできるのか、と聞いたところ、交換はできるが手数料5円かかる、とのことだった。
ならばと思い、交換することとした。
ちょうど出す郵便物もあったので、その切手代にも充当できるのかと聞いたところ、できる、とのことだったので、そうした。

 

金融機関から住宅ローンを借りて自宅を買った場合、その住宅ローンを担保するために、自宅に金融機関(銀行とか保証会社等)を抵当権者とする抵当権設定登記がされる。
そして、その住宅ローンが完済されたら、その抵当権設定登記の抹消登記を行うこととなる。
たいてい、金融機関から債務者宛てに書類が送られてきて、その中に抵当権抹消登記に関する案内も入っている。
抵当権抹消登記は、ご自身でされる方もいるようである。

お金を借りる人は債務者だが、担保権を設定されるのは、担保物件である不動産の所有者(抵当権設定者)である。
従って、抵当権抹消登記手続きをする当事者(つまり、抵当権抹消登記の申請者)は、あくまでも、抵当権設定者(不動産の所有者、登記権利者)と抵当権者(登記義務者)である。
債務者=不動産所有者だったらいいが、そうでない場合は、債務者は不動産の所有者に抵当権抹消登記手続きをしてもらうよう頼むこととなる。
債務者が不動産所有者でない場合に、書類が届いたからといって、債務者が司法書士に抵当権抹消登記を依頼しても、「抵当権抹消登記は債務者のあなたではなく設定者から委任を受ける必要があるので、設定者に来てもらう必要がある。」となる。
以前、そういうことがあった。

また、例えば、債務者は夫で不動産は夫婦の共有という場合もあるが、このときの抵当権抹消登記は、共有者全員でするのが原則である。
しかし、抵当権抹消登記は、民法上の保存行為(民252条但書き)に該当するため、各共有者ができる、とされている。
従って、夫婦共有不動産の抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、夫(あるいは妻)が司法書士に委任すれば足りる。
ま、可能だったら、共有者全員から委任を受けたいけど。

評価証明書

所有権移転登記(相続や売買等)をするときには、登録免許税という税金を納める。
これは、不動産の評価額を基に算出する。

というわけで、所有権移転登記には、不動産の評価証明書といった評価額が分かるものが必要になってくる。
但し、評価証明書は法定の添付書類ではない。
なので、登記申請のときは、評価証明書を添付しなくてもいいのだが、登録免許税算出の根拠資料として、添付しているわけである。

評価額を知る方法として、法務局によっては、評価額が記載された課税台帳みたいなものが備え付けられているところもあるので、そういうところだったら、評価額を閲覧しに行くという方法もあろう。
確か、法務局に備え付けてある用紙に不動産とか評価額等を記載して、それに法務局の印をもらう、という方法だったと思うが、いかんせん、やったのはかなり昔のことなので、正直、あまりよく覚えていない。
川崎の麻生出張所はこの方法が可能だったと思うが、ネットで検索したら、この制度が廃止されていた(平成27年7月1日から)。
いずれにせよ、評価額については、市町村役場で評価証明書を取ったほうが手っ取り早いと思う。

 

不動産登記の場合の評価証明書は、司法書士の職権ではとれない。
なので、もし、こちらで取る場合は、所有者からの委任状をもらうこととになる。

細かい事を言えば、法務局で評価証明書の発行依頼書(と自分は言っていた)をもらって、これを持って都税事務所や市役所等に行って評価証明書を取る、という方法もある。
とはいえ、私はこれについて、事務所に勤めている時代に、ほんの数回しか経験はなく、しかも23区で近傍宅地の評価証明書を取るときだった、と記憶している。
(登記対象土地以外の土地を近傍宅地に指定されたが、その土地が売主の所有ではなかったので(評価証明書に近傍宅地の価格の記載はない)、その近傍宅地の評価証明書を取りようがない…。)

評価証明書は、市区町村によっては、普通(という言い方が適切かどうか分からないが)の評価証明書と登記用の評価証明書とを発行しているところもある。
登記用評価証明書は、不動産と評価額が記載されており、納税者の住所や氏名の記載はない。
登記用評価証明書は、その名のとうり「登記用」なので、登記のためだけにしか、使えない。
某市役所で聞いたところによると、登記用の評価証明書の場合は委任状はいらないよ、とのことだった。
但し、司法書士であることを証する会員証は必要。

所有権登記名義人住所変更登記

今日は晴れ。
暖かい。

 

不動産の登記事項証明書の権利部(甲区)は所有権に関する登記がされる箇所である。
所有者(所有権登記名義人)の住所・氏名や持分といったこと等が登記される。

所有権登記名義人の住所や氏名が変わった場合、その変更登記が必要になる。
この登記のことを、以前は、「所有権登記名義人表示変更登記(略して名変(メイヘン))」と言っていた。
しかし、いつからだったか、住所変更の場合は所有権登記名義人住所変更登記、氏名変更の場合は所有権登記名義人氏名変更登記とするようになった。
住所と氏名が両方変わる場合は、所有権登記名義人住所・氏名変更登記、となる。

引越しをて、現在の住所が登記上の住所から変わった場合、住所の変更登記が必要になる。
とはいえ、住所が変わっただけで住所変更登記をする人はそんなにいないであろう(義務ではないので)。
それよりも、例えば、不動産を売却するという事情が発生して登記をしなければなならくなった場合に、売買による所有権移転登記と併せて住所変更登記がされることがほとんどであろう。
この場合は、住所変更登記と所有権移転登記をセット(連件)で申請することとなる。

売買による所有権移転登記の場合、所有権登記名義人の印鑑証明書が必要になる。
印鑑証明書には住所が記載されているが、その住所と登記上の住所が違っていれば、登記上は「別人」扱いされてしまう。
従って、登記上の住所を現在の住所に変更してから、所有権移転登記をする、ということになる。
また、例えば、不動産に抵当権を設定するときの登記の場合も同様。
そういうことから、この住所変更登記はあやゆる登記の前提となるため、登記申請自体は(形式的に)難しくはないのだが、かなり気を使う。
「たかが名変更、されど名変」という(業界内の)言葉もあるくらいである。

 

住所が変わる理由は、引越しの他、住居表示実施や町名地番変更、市町村合併等、行政の事情によるものもある。

住所が変わったことを証する証明書としては、住民票(除票)や戸籍の附票。
町名地番変更の証明書や住居表示実施証明書も、これに該当する。
市区町村合併で、例えば市の名前が変わったような場合は、「公知の事実」として、住所変更登記は不要。
田無市と保谷市が合併して西東京市となった場合が、これに該当する。

 

住所変更登記の登録免許税は、不動産1個につき、1,000円。
しかし、町名地番変更や住居表示実施の場合の住所変更登記の登録免許税は、その変更証明書を添付して、非課税。

 

登記上の住所がA、現在の住所がC、でもどうやらAの住所は町名地番変更されて住所Bになっている。
つまり、住所A→住所B(町名地番変更)→住所C(住所移転)
こういうとき、どうなるんだっけ。

こういうときは、住所Cに移転した日が登記原因となる。
原因 平成○年○月○日 住所移転
変更後の事項 住所C

一方、逆の場合(住所移転後に町名地番変更)は、
原因 平成○年○月○日 住所移転
平成□年□月□日 町名地番変更
変更後の事項 住所C

元利金額等明細書

天気予報だと、昼頃から雨とのことだった。
なので、折畳みではなく長い傘を持っていたほうがいいかなと思って、傘を持って出かけたが、事務所に戻ってくるまでには、雨は降らなかった。
傘を持っていけば雨は降らず、傘を持っていかなければ雨が降ってきて…。
とはいえ、鞄の中に、折り畳み傘を入れっぱなし。

 

西武線に乗ったら、その車両が、座席は青色で、7人掛けの一列の座席ではなくて、椅子のような感じをしているものが6つ並んでいて、車中は中吊り広告がなくてモニターがついていて、ドアの上のモニターも含めたら、車両内がモニターだらけで、隣の車両への扉も透明で、なんだかかっこいいなと思った。
へ〜、こんなんあるんだと思った。
で、ネットで見たら、40000系の車両とのことだった。

 

成年後見で、本人の財産にゆうちょ銀行の定額・定期貯金がある場合、家庭裁判所への報告時に、通帳の写しと元利金額等明細書を提出する。
元利金額等明細書とは、ある時点(請求するときに、いつ付けのものが欲しいか言っておく)の定額・定期貯金の元金と利息が記載された書面で、ゆうちょ銀行の窓口で無料で取得できる。
いつだったか、後見でこれが必要になると聞いて、何それ初耳…と思いながら、ゆうちょ銀行に取りに行った。

ゆうちょ銀行の定額貯金って、通帳を見ても、生きているのかどうか分かりづらい。
今は分かるようになったが、最初のころは、よく分からなかった。
生きていると思ったら払戻し済だったり、逆だったり。
また、ゆうちょ銀行の定額貯金の利息は、通常貯金の方に入らない。
なので、定額・定期貯金が本当に今あるのかどうか、通帳の写しだけでは分からない。
だから、こういう書類も必要になってきたのだろう。

ゆうちょ銀行以外の定期預金がある場合は、原則として、通帳の写しと残高証明書が必要。
例外として、
初回報告の場合、満期未到来の場合や、預入れた店舗における預入金額が額面100万円未満の場合は、残高証明書は不要。
定期報告の場合、1年以内にその定期預金が更新されたことが通帳から明らかである場合や、1年以内にその定期預金の利息が普通預金口座に入金されていることが通帳から明らかである場合は、残高証明書は不要。
残高証明書の発行は有料。

子連れ狼

今日は暑い。
夏みたい。
服装、失敗したと思う。
歩くと汗だくで、電車に乗ったら、汗がポタポタ落ちてきた。

今日から5月。
そんでもって、ゴールデンウイーク。
今日は平日だけど、街もなんだか、休みのような感じがする。

とある駅で、知り合いの同業者に会った。

 

あ、間違えた…。
あ、押印が必要な書類だった…。
あ、捨印がない…。

 

和解(調停)条項で、登記のことについて、例えば、
「被告(相手方)は原告(申立人)に対して、平成○年○月○日限り、前項を原因とする所有権移転登記手続きをする」という条項があった場合、どうなるんだったっけ…?

期限を経過したら、和解(調停)調書に基づく登記権利者による単独申請が可能。
この場合、執行文は不要。

期限があるということは、被告・相手方(登記義務者)からすると、その期限内までに登記をすればいい、ということになる。
一方、原告・申立人(登記権利者)からすると、その期限までは一方的に登記ができない、ということになる。
判決等に基づく権利者による単独申請は強制執行の一種だが、強制執行は期限を経過しなければできないので、単独申請は期限経過後でなければできない。
そして、期限の日付が経過したことは、証明がなくても明らかなので、執行文は不要。

なので、こういう登記に期限がついた和解(調停)条項のとき、権利者が単独で登記したい場合で、相手もそれでいいというなら、相手に、和解(調停)条項はこうなっているけど登記はしなくてもいいよと、理屈を含めて言っておいたほうがいいということになろう。