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抵当権抹消登記

1,000円の切手があった。
1,000円以上の送料がかかるときに使おうと思って保管していたが、なかなかその機会がない。
なので、郵便局で、交換はできるのか、と聞いたところ、交換はできるが手数料5円かかる、とのことだった。
ならばと思い、交換することとした。
ちょうど出す郵便物もあったので、その切手代にも充当できるのかと聞いたところ、できる、とのことだったので、そうした。

 

金融機関から住宅ローンを借りて自宅を買った場合、その住宅ローンを担保するために、自宅に金融機関(銀行とか保証会社等)を抵当権者とする抵当権設定登記がされる。
そして、その住宅ローンが完済されたら、その抵当権設定登記の抹消登記を行うこととなる。
たいてい、金融機関から債務者宛てに書類が送られてきて、その中に抵当権抹消登記に関する案内も入っている。
抵当権抹消登記は、ご自身でされる方もいるようである。

お金を借りる人は債務者だが、担保権を設定されるのは、担保物件である不動産の所有者(抵当権設定者)である。
従って、抵当権抹消登記手続きをする当事者(つまり、抵当権抹消登記の申請者)は、あくまでも、抵当権設定者(不動産の所有者、登記権利者)と抵当権者(登記義務者)である。
債務者=不動産所有者だったらいいが、そうでない場合は、債務者は不動産の所有者に抵当権抹消登記手続きをしてもらうよう頼むこととなる。
債務者が不動産所有者でない場合に、書類が届いたからといって、債務者が司法書士に抵当権抹消登記を依頼しても、「抵当権抹消登記は債務者のあなたではなく設定者から委任を受ける必要があるので、設定者に来てもらう必要がある。」となる。
以前、そういうことがあった。

また、例えば、債務者は夫で不動産は夫婦の共有という場合もあるが、このときの抵当権抹消登記は、共有者全員でするのが原則である。
しかし、抵当権抹消登記は、民法上の保存行為(民252条但書き)に該当するため、各共有者ができる、とされている。
従って、夫婦共有不動産の抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、夫(あるいは妻)が司法書士に委任すれば足りる。
ま、可能だったら、共有者全員から委任を受けたいけど。

評価証明書

所有権移転登記(相続や売買等)をするときには、登録免許税という税金を納める。
これは、不動産の評価額を基に算出する。

というわけで、所有権移転登記には、不動産の評価証明書といった評価額が分かるものが必要になってくる。
但し、評価証明書は法定の添付書類ではない。
なので、登記申請のときは、評価証明書を添付しなくてもいいのだが、登録免許税算出の根拠資料として、添付しているわけである。

評価額を知る方法として、法務局によっては、評価額が記載された課税台帳みたいなものが備え付けられているところもあるので、そういうところだったら、評価額を閲覧しに行くという方法もあろう。
確か、法務局に備え付けてある用紙に不動産とか評価額等を記載して、それに法務局の印をもらう、という方法だったと思うが、いかんせん、やったのはかなり昔のことなので、正直、あまりよく覚えていない。
川崎の麻生出張所はこの方法が可能だったと思うが、ネットで検索したら、この制度が廃止されていた(平成27年7月1日から)。
いずれにせよ、評価額については、市町村役場で評価証明書を取ったほうが手っ取り早いと思う。

 

不動産登記の場合の評価証明書は、司法書士の職権ではとれない。
なので、もし、こちらで取る場合は、所有者からの委任状をもらうこととになる。

細かい事を言えば、法務局で評価証明書の発行依頼書(と自分は言っていた)をもらって、これを持って都税事務所や市役所等に行って評価証明書を取る、という方法もある。
とはいえ、私はこれについて、事務所に勤めている時代に、ほんの数回しか経験はなく、しかも23区で近傍宅地の評価証明書を取るときだった、と記憶している。
(登記対象土地以外の土地を近傍宅地に指定されたが、その土地が売主の所有ではなかったので(評価証明書に近傍宅地の価格の記載はない)、その近傍宅地の評価証明書を取りようがない…。)

評価証明書は、市区町村によっては、普通(という言い方が適切かどうか分からないが)の評価証明書と登記用の評価証明書とを発行しているところもある。
登記用評価証明書は、不動産と評価額が記載されており、納税者の住所や氏名の記載はない。
登記用評価証明書は、その名のとうり「登記用」なので、登記のためだけにしか、使えない。
某市役所で聞いたところによると、登記用の評価証明書の場合は委任状はいらないよ、とのことだった。
但し、司法書士であることを証する会員証は必要。

所有権登記名義人住所変更登記

今日は晴れ。
暖かい。

 

不動産の登記事項証明書の権利部(甲区)は所有権に関する登記がされる箇所である。
所有者(所有権登記名義人)の住所・氏名や持分といったこと等が登記される。

所有権登記名義人の住所や氏名が変わった場合、その変更登記が必要になる。
この登記のことを、以前は、「所有権登記名義人表示変更登記(略して名変(メイヘン))」と言っていた。
しかし、いつからだったか、住所変更の場合は所有権登記名義人住所変更登記、氏名変更の場合は所有権登記名義人氏名変更登記とするようになった。
住所と氏名が両方変わる場合は、所有権登記名義人住所・氏名変更登記、となる。

引越しをて、現在の住所が登記上の住所から変わった場合、住所の変更登記が必要になる。
とはいえ、住所が変わっただけで住所変更登記をする人はそんなにいないであろう(義務ではないので)。
それよりも、例えば、不動産を売却するという事情が発生して登記をしなければなならくなった場合に、売買による所有権移転登記と併せて住所変更登記がされることがほとんどであろう。
この場合は、住所変更登記と所有権移転登記をセット(連件)で申請することとなる。

売買による所有権移転登記の場合、所有権登記名義人の印鑑証明書が必要になる。
印鑑証明書には住所が記載されているが、その住所と登記上の住所が違っていれば、登記上は「別人」扱いされてしまう。
従って、登記上の住所を現在の住所に変更してから、所有権移転登記をする、ということになる。
また、例えば、不動産に抵当権を設定するときの登記の場合も同様。
そういうことから、この住所変更登記はあやゆる登記の前提となるため、登記申請自体は(形式的に)難しくはないのだが、かなり気を使う。
「たかが名変更、されど名変」という(業界内の)言葉もあるくらいである。

 

住所が変わる理由は、引越しの他、住居表示実施や町名地番変更、市町村合併等、行政の事情によるものもある。

住所が変わったことを証する証明書としては、住民票(除票)や戸籍の附票。
町名地番変更の証明書や住居表示実施証明書も、これに該当する。
市区町村合併で、例えば市の名前が変わったような場合は、「公知の事実」として、住所変更登記は不要。
田無市と保谷市が合併して西東京市となった場合が、これに該当する。

 

住所変更登記の登録免許税は、不動産1個につき、1,000円。
しかし、町名地番変更や住居表示実施の場合の住所変更登記の登録免許税は、その変更証明書を添付して、非課税。

 

登記上の住所がA、現在の住所がC、でもどうやらAの住所は町名地番変更されて住所Bになっている。
つまり、住所A→住所B(町名地番変更)→住所C(住所移転)
こういうとき、どうなるんだっけ。

こういうときは、住所Cに移転した日が登記原因となる。
原因 平成○年○月○日 住所移転
変更後の事項 住所C

一方、逆の場合(住所移転後に町名地番変更)は、
原因 平成○年○月○日 住所移転
平成□年□月□日 町名地番変更
変更後の事項 住所C

元利金額等明細書

天気予報だと、昼頃から雨とのことだった。
なので、折畳みではなく長い傘を持っていたほうがいいかなと思って、傘を持って出かけたが、事務所に戻ってくるまでには、雨は降らなかった。
傘を持っていけば雨は降らず、傘を持っていかなければ雨が降ってきて…。
とはいえ、鞄の中に、折り畳み傘を入れっぱなし。

 

西武線に乗ったら、その車両が、座席は青色で、7人掛けの一列の座席ではなくて、椅子のような感じをしているものが6つ並んでいて、車中は中吊り広告がなくてモニターがついていて、ドアの上のモニターも含めたら、車両内がモニターだらけで、隣の車両への扉も透明で、なんだかかっこいいなと思った。
へ〜、こんなんあるんだと思った。
で、ネットで見たら、40000系の車両とのことだった。

 

成年後見で、本人の財産にゆうちょ銀行の定額・定期貯金がある場合、家庭裁判所への報告時に、通帳の写しと元利金額等明細書を提出する。
元利金額等明細書とは、ある時点(請求するときに、いつ付けのものが欲しいか言っておく)の定額・定期貯金の元金と利息が記載された書面で、ゆうちょ銀行の窓口で無料で取得できる。
いつだったか、後見でこれが必要になると聞いて、何それ初耳…と思いながら、ゆうちょ銀行に取りに行った。

ゆうちょ銀行の定額貯金って、通帳を見ても、生きているのかどうか分かりづらい。
今は分かるようになったが、最初のころは、よく分からなかった。
生きていると思ったら払戻し済だったり、逆だったり。
また、ゆうちょ銀行の定額貯金の利息は、通常貯金の方に入らない。
なので、定額・定期貯金が本当に今あるのかどうか、通帳の写しだけでは分からない。
だから、こういう書類も必要になってきたのだろう。

ゆうちょ銀行以外の定期預金がある場合は、原則として、通帳の写しと残高証明書が必要。
例外として、
初回報告の場合、満期未到来の場合や、預入れた店舗における預入金額が額面100万円未満の場合は、残高証明書は不要。
定期報告の場合、1年以内にその定期預金が更新されたことが通帳から明らかである場合や、1年以内にその定期預金の利息が普通預金口座に入金されていることが通帳から明らかである場合は、残高証明書は不要。
残高証明書の発行は有料。

子連れ狼

今日は暑い。
夏みたい。
服装、失敗したと思う。
歩くと汗だくで、電車に乗ったら、汗がポタポタ落ちてきた。

今日から5月。
そんでもって、ゴールデンウイーク。
今日は平日だけど、街もなんだか、休みのような感じがする。

とある駅で、知り合いの同業者に会った。

 

あ、間違えた…。
あ、押印が必要な書類だった…。
あ、捨印がない…。

 

和解(調停)条項で、登記のことについて、例えば、
「被告(相手方)は原告(申立人)に対して、平成○年○月○日限り、前項を原因とする所有権移転登記手続きをする」という条項があった場合、どうなるんだったっけ…?

期限を経過したら、和解(調停)調書に基づく登記権利者による単独申請が可能。
この場合、執行文は不要。

期限があるということは、被告・相手方(登記義務者)からすると、その期限内までに登記をすればいい、ということになる。
一方、原告・申立人(登記権利者)からすると、その期限までは一方的に登記ができない、ということになる。
判決等に基づく権利者による単独申請は強制執行の一種だが、強制執行は期限を経過しなければできないので、単独申請は期限経過後でなければできない。
そして、期限の日付が経過したことは、証明がなくても明らかなので、執行文は不要。

なので、こういう登記に期限がついた和解(調停)条項のとき、権利者が単独で登記したい場合で、相手もそれでいいというなら、相手に、和解(調停)条項はこうなっているけど登記はしなくてもいいよと、理屈を含めて言っておいたほうがいいということになろう。

エクセル〜MacとWindows〜

今日は風が強い。
歩いていたら、砂が風に舞って、こちらにやってきた。
砂まみれ。

 

Mac版のエクセルで資料を作成し、複数のシートになったが、それぞれのシートがA4用紙1枚に収まるようにした。
それを、Win版のエクセルで開いたら、やっぱり、レイアウトがちょっとずれていた。
なので、Winで修正し、WinでA4用紙1枚になるようにレイアウトを整えて、それをMacで開いて、印刷プレビューを見たら、レイアウトがずれて、A4用紙が4ページになっていた。
Macで作成したものをWinで開くよりも、Winで作成したものをMacで開くほうが、レイアウトがずれる。

 

Winのエクセルで、複数のシート(4つ)を全ていらない用紙に印刷しようと、手差し印刷をしようとした。
シートを全て選択し、印刷をクリック(ctrl+p)して、設定画面で手差し印刷をクリックして、印刷した。
しかし、最初の2シートのみ手差し印刷され、残りの2シートは、普通に印刷された。

あ…。
Winのエクセルの場合、印刷の画面で、ページごとに手差し印刷を選択しなければならなかったんだった…。

この前に、レイアウトチェックのため、2シートをそれぞれ手差し印刷をしており、その設定が残っていたため、こうなってしまった。
ちなみに、Macのエクセルの場合は、Winのようなシートごとに設定するような画面はない。

 

Mac版のエクセルの「セルの書式設定」のショートカットは、commandと1キー。
これに慣れてしまっているので、Win版のエクセルでも、ついつい、commandと1を押してしまう。
一方、Winの方のショートカットは、Ctrlと1(テンキーではない数字の1)。
だが、私のMacの環境下では、このショートカットは、macOSの仮想デスクトップ1への切換えになっている。
なので、このショートカットを使うと、MacにおけるWinの画面から、デスクトップが切り換わってしまうのだった。

 

Macで、添付ファイルがあるメールを受信したが、添付ファイルが「unknown name」となっていて、何が添付されているか分からない。
Winでそのメールを見たら、ちゃんと、エクセルのファイルが添付されていた。
何でこういうことが起こるのだろう。

後見制度支援預金

リーガルサポートと家裁との協議事項の中に、「後見制度支援預金」というものがあった。
東京都信用金庫協会、東京都信用組合協会所属の金融機関との間で、後見制度支援預金の準備を進めており、4月以降に取り扱いを開始する予定だが、時期は未定、とのことだった。

 

後見制度支援預金は初耳だったので、ネットで検索してみた。
そうしたら、大阪、静岡、鳥取等、いろんな地域において、開始されている。

後見制度支援預金について、ネットでざっと見た限りだと、その趣旨や目的や内容は、後見制度支援信託とほぼ同じもの。
後見制度支援信託の場合、対応金融機関が限られ、特に、信託銀行の支店数は少ないし、地方にない。
その結果、その地域に後見制度支援信託に対応している金融機関がなければ、預金がその地域から流出してしまうこととなる。
一方、信用金庫とか信用組合は、各地方にあるので、各地域において対応が可能となる。
そういうことから、各地域にある信用金庫等において、後見制度支援預金が始まったようである。

東京にいると、感じない事情だった。

 

後見制度支援預金は後見制度支援信託とほぼ同じものとのことだが、少々相違もある。
その違いは、以下。
(1)後見制度支援信託は信託契約だが、後見制度支援預金は預金である。
(2)後見制度支援信託の場合は専門職後見人が選任されるが、後見制度支援預金の場合は、専門職後見人が必ず選任されるとは限らない。
(3)最低預入金額の制限はない。
(4)口座開設費用や信託報酬はかからない。

 

現在、後見制度支援信託に対応している金融機関は、三井住友信託銀行、みずほ信託銀行、三菱UFJ信託銀行、りそな銀行、千葉銀行、中国銀行。
一方、後見制度支援預金に対応する金融機関は、各地域にある信用金庫、信用組合とのことなので、数も多く、後見制度支援信託に対応する金融機関がない地域にとっては、利用勝手が良くなると思われる。
それに、預金も他地域に流出しなくなる。
また、専門職後見人が不要であれば、その分の費用もかからない。

 

いまのところ、当方において後見制度支援信託をする場合、三井住友信託銀行、みずほ信託銀行、三菱UFJ信託銀行を選んでいるが、三井住友信託銀行と三菱UFJ信託銀行は、信託額が最低1,000万円以上で無料。
みずほ信託銀行は、信託額が1,000万円以上だと無料だが、1,000万円未満の場合は有料(32,400円)。
現在、後見制度支援信託において、信託額が1,000万円を下回る場合もあるので、その場合、みずほ信託銀行を選ぶこととなる。

この場合、例えば、被後見人が、多摩信用金庫に口座を持っていたら、その口座の預金を(解約して)、三井住友信託銀行や三菱UFJ信託銀行の信託口座に移すこととなる。
たまに、この口座が全部解約か…と思うときもあった。

こちら立川市だと、駅前に、多摩信用金庫とか西武信用金庫等の支店がある。
特に、多摩信用金庫の本店は立川市だし。

そういうことからすると、東京(家裁立川支部)においても、この後見制度支援預金が始まって、多摩信用金庫や西武信用金庫がその金融機関になれば、もちろん各被後見人の個別事情にもよるが、後見制度支援預金の方を使うかもしれない。
後見制度支援預金の対象の信用金庫に口座を持っている被後見人だったら、そうなるかな…と思う。

4月になって

平成30年ももう4月になった。
平成30年度が始まった。

 

法定相続情報証明のQ&Aがあったので、見ていた。
その中に、「保佐人・補助人の代理行為目録の記載は、法定相続情報一覧図の保管及び交付の申出に関する件という具体的な記載まで求める必要があるか」という質問があった。
そして、その回答は、「求める必要はない」とのこと。
法定相続情証明制度は、相続手続に利用するものであるため、当該手続に関する代理権が認められていれば足りる(例えば、「財産の管理・処分」や「相続に伴う不動産登記の申請」との記載等)、ということである。

保佐や補助の代理行為目録に、当初から相続に関する代理権に関することが記載されていればいいが、そうでない場合において、保佐人や補助人が法定相続情報証明の手続きをするときは、相続に関する代理権の追加付与をしないといけなくなるのだろう。

 

とある方が亡くなった件で、某役所に問い合せた。
いろいろ話していくと、「相続財産管理人はいるか?」と聞かれた。

相続財産管理人…? 相続人が不存在の時の…?
いません。

って、ちょっと待て。
どういうこと?

相続財産管理人って、相続人がいない場合に選任される管理人のことですか?

聞いてみたら、ようは、相続財産を管理する人(通常は、相続人)のことを言っていた。
なんだ、やっぱりそういうことか。

相続財産管理人と聞くと、つい、相続人不存在の時の相続財産管理人(民法952条)のことかと思ってしまうのであった。

 

ちなみに、相続の放棄、なんていうのも、同じような感じ。
相談等で、相続放棄をすると聞くと、こちらは、家庭裁判所で相続放棄の手続きを取ることかと思ってしまう。
が、聞けば、そうではなく、単に、財産を相続しない、ということであった。

暑さ寒さも彼岸まで

寒いとか言っていたのに、だんだんと暖かくなってきた。
桜も咲いている。
今週あたりが見ごろだろうか。
花=桜で、春の季語。
ちなみに、立川市の市の花は、こぶし。
今ごろが時期なので、市内では、結構こぶしの花が咲いている。

 

死亡した方の後期高齢者医療被保険者証等を返しに、某役所に行った。
マイナンバー通知カードも返さないといけないのか聞いたところ、まだ必要になることがあるかもしれないので、しばらく持っておいた方がいいとのこと。
また、自身で破棄してかまわないとのことだった。
但し、個人番号カードは返す必要があるとのこと。

必要になることはないだろうなと思ったので、返そうとしたのだが、窓口の人がいろいろ言うので、持っておくことにした。
こちらで破棄してもいいとのことだったので。

自分は、窓口で、「(本人が)亡くなった」と言っていたのだが、窓口の人は、「(カードが)無くなった」と思っていたらしく、紛失届の準備をしていた。
「なくなる」の同音異義。
おまけに、主語を省いている。
ちょっと笑ってしまった。

 

死亡届を提出した人の除籍謄本を取得した。
届出人の箇所を見たら、自分の名前が書かれてあった。
何だか、ちょっと変な感じがする。
記載されているのは、名前だけで、成年後見人(保佐人・補助人)という肩書きは記載されていなかった。

戸籍謄本等を取るとき、管轄の市区町村に申請をするが、市町村合併によって、戸籍謄本等に書いてある本籍地の市区町村と現在ある市区町村とが一致しないことがある。
浅草区は、今の台東区だし。
そんなとき、今はインターネットがあって、旧市区町村名で検索すれば、現在の市区町村が分かるので、大変助かる。

 

 

死亡届

人が死亡したときは、死亡の事実を知った日から7日以内(国外で死亡があったときは、その事実を知ったときから3か月以内)に、死亡届をしなければならない(戸籍法86条)。

死亡届の届出義務者は、次のとおり(戸籍法87条1項)。
同居の親族、その他の同居者、家主、地主または家屋もしくは土地の管理人
また、同居の親族以外の親族、後見人、保佐人、補助人、任意後見人も死亡届ができる(同2項)。

医師から死亡診断書をもらい、死亡届に記載する。
死亡届には、届出者の氏名や住所を記載し、押印をするが、届出人の本籍地・筆頭者も書くようになっている。
なぜ、届出者の本籍地も必要になるのだろうか…、関係ないだろうが…と思った。

死亡届は、死亡者の死亡地か本籍地、届出人の住所地の市区町村に提出する。
後見人、保佐人、補助人、任意後見人が死亡届を提出するときは、後見等の登記事項証明書が必要になる。
死亡届を出すと同時に、火葬許可申請書も提出する(用紙は窓口でくれる)。
提出後、役所で処理として、1時間くらい待つと、火葬許可証が発行される。
これがないと、火葬できない。

通常、葬儀屋さんが、死亡届の記載や提出代行をしてくれる。

後見人等が死亡届をする場合で、葬儀屋にその代行を依頼したときは、後見等の登記事項証明書の原本を役所に提出することとなるので、原本は返ってこない。
なので、後見等の登記事項証明書の原本の返却を望む場合は、後見人等が提出に行く必要がある。
そう、葬儀屋さんに聞いた。

死亡記載のある戸籍謄本を取得できるようになるのは、死亡届を提出してから、約1週間後とのこと。
但し、これは本籍地の役所に出した場合で、本籍地以外の役所に死亡届を提出した場合は、そこから本籍地の役所に連絡がいって、それから約1週間後とのこと。

というわけで、死亡記載のある戸籍謄本が取得できるようになるまでは、死亡を証する書面として、死亡診断書を使う。
戸籍が取れるようになれば、戸籍を使えばいい。