預かり証？　預り証？

依頼者等から書類をあずかった場合、あずかり証を発行するが、このあずかり証、「預り証」なのか「預かり証」なのか。
ネットで検索したところ、文部科学省の送り仮名の付け方というサイトがヒットした。
そこによると、「あずかり金」の例ではあるが、「預かり金」が正しいが「預り金」でも許容(読み間違えるおそれがないので)とのこと。
というわけで、どちらでもいいようだが(パソコンのIMEの変換も、両方出る)、「預かり証」を使うこととしよう。

オンラインで登記を申請した場合、登録で全てのメール受信をするように設定しておけば、メールで連絡が来る。
登記が終わったら、次のようなメールが来る。

申請番号『20170330□□□□□□□□□』の手続が「手続終了」となりました。

ということで、オンライン申請をした場合は、登記完了のメールが来るので、それで登記が完了したことが分かる。

が、書面申請の場合は、こういう連絡がないので、登記完了については、こちらから確認しないと分からない。
法務局に直接申請に行けば、登記完了予定日が表示されているので、その日を目処にしておけばいい。
郵送申請をしたときは、登記完了予定日のWebサイトがあるので、ここで確認をする。
例えば、東京法務局管内の法務局の登記完了日のサイト。　
ただ、これは予定日なので、これより早く登記が完了したり、補正があれば遅くなることもある。

登記完了については、法務局に電話で確認すれば分かる。
登記完了後の登記識別情報通知等を郵送にしている場合だったら、それが届いたら、登記完了したということである。

私は、それとは違う方法でも確認をしている。
それは、「登記・供託オンライン申請システム(登記ねっと供託ねっと)」の登記事項証明書の請求の「オンライン物件検索」を使う、という方法である。

これで、登記申請をした不動産を検索すると、登記中だったら登記中と表示される。
そうではなく、登記事項証明書が検索され、登記事項証明書が申請できるようになっていたら、登記が完了したということである。
登記が完了していなけれは、こういう状態にはならないので。
このWebサイトは、登記完了を確認するところではないが、これによって、間接的に登記完了の確認ができるわけである。
なお、検索だけで証明書を申請するわけではないので、手数料はかからない。

以前、完了予定日前にこれで検索したら、不動産登記事項証明書が取れるようなっていたので、不動産登記事項証明書をオンライン申請(窓口受領)して、登記識別識別情報等と登記事項証明書を受取りに行こうと法務局に行ったら、登記識別情報等がそれを受領する窓口にまだないことがあった。
窓口内に、登記識別情報等の保管棚があって、そこに置かれているのだが、そこに、私が申請した件のものはなかったので、まだ(終わってない)ですよ、みたいな感じだった。
なので、証明書取れましたよ〜と窓口で言ったら、あそうですか…と探し出したところ、棚に入れる前のまとまった中にあった。
私が受取りに来たのが、ちょっと早かったみたい。

住所がある。
例えば、○市○町1丁目1番1号、とか、○市○町5番地5とか。
一方、不動産は、土地は地番、建物は家屋番号で特定する。
さて、この住所と地番、必ずしも関連しておらず、一致するとは限らない。
○市○町1丁目1番1号という住居表示の場合、その地域の住所は○市○町1丁目1番1号だが、そこにある土地は、一筆ごとに地番が違う。
マンション(区分建物)だと、住所は部屋番号が違うのみでそれ以外は同じだが、登記は各部屋(専有部分)ごとにされている。

不動産登記においては、まずは登記対象不動産の特定が必要なので、住所が分かっているが地番が分からないときは、住所から地番を特定する必要がある。
また、建物もある場合は、家屋番号も特定する必要がある。

昔は、住所から地番を特定する方法は、少々厄介だった。
住所や所有者名といった情報を聞いた後、その住所を管轄する法務局に行って、そこにあるブルーマップを見て、地番(親番)の当たりをつける。
ブルーマップに記載されている地番は、おおまかな地番であって、一筆ごとにあるわけではない。
ブルーマップには公図番号も記載されているので、まず公図番号をもとに公図を閲覧し、公図とブルーマップとを見比べて、地番(親番と枝番)はこれだろうと想定をする。
家屋番号は地番と同じことが多いので、家屋番号はその地番だろうと想定する。
そして、その想定した地番・家屋番号をもとにして土地・建物登記簿を閲覧し、共同担保目録があればそれも閲覧して、この住所の地番・家屋番号はこれだと特定していく。

ブルーマップとは、株式会社ゼンリンが発行している住宅地図のことで、ゼンリン住宅地図に法務局備え付けの地図と公図と都市計画情報を重ね合わせたもので、地番等が青色で表示されている。
法務局に置いてあるが、ゼンリンが作っているもので、国が作ったものではない。

ブルーマップは限られた地域についてしか発行されておらず、ブルーマップがない地域はブルーマップではない住宅地図があるが、ここには地番の記載はない。
そんなときは、公図を取って、公図と住宅地図とを見比べて、このあたりだろう…と地番を想定して、登記簿の閲覧をしていた。

登記簿時代はこうだったが、これがコンピュータ化され、登記簿閲覧がなくなり要約書になると、付近の地番の要約書を取って調べるようになった。
なお、法務局の閲覧室にコインコピー機があって、ブルーマップのコピーも自分で取っていたのだが、著作権からそれは問題だということで、ブルーマップのコピーはできなくなった。
また、法務局のコインコピーサービスも終了していった。

(思い出しながら書いたので、記憶違いがあるかもしれません。)
(っつか、なんだか懐かしくなってしまった…。)

今は、法務局に電話で聞けば、地番を教えてくれるようになっている。
また、法務局に、地番照会の端末(管轄内のみ)もある。
なので、今、住所から地番を特定する必要がある場合は、法務局に聞いている。
以前と比べたら、楽になった。
但し、照会はあくまでも地番のみで、建物の家屋番号の照会はしていない。
建物の家屋番号を調べたいときは、登記情報提供サービスのWebサイトに、「土地からの建物検索指定」というのがあるので、そこで調べる。
(法務局に家屋番号について聞いたら、そう教えてくれたが、この検索のことは知らなかった。)

ちなみに、後見関係で、不動産の資料として不動産登記事項証明書を添付するとき、登記情報でもいいのかと聞いたことがある。
そうしたら、登記情報でもいいとのことだった。

スクランブル交差点だけど、横断歩道が四角形の辺のように東西方向2つと南北方向2つで、斜め方向(対角線)がないもの。
対角線の方向に行きたいとき、斜め方向の横断歩道がないため、縦横と2つの横断歩道を渡ることとなる。
ピタゴラスの定理（三平方の定理)によると、(直角を挟む二辺の合計は斜辺よりも長くなるので、)斜めの方が近道だよな〜と思いつつ。

登記識別情報の有効確認をオンラインでする。
識別情報を提供する登記義務者の今の住所が、識別情報が発行されたときの住所から変わっている場合どうするんだっけ？と、滅多にしないことなので、識別情報と同じ住所でやってみたら、違った。
今の住所でやって、住所が変わっている旨を書いてするとのこと。

不動産の所有権移転登記を紙申請。
不動産が複数ある場合、申請書の不動産の表示に、不動産ごとに不動産価格を記載するというような扱いになって以来、そうしている。
が、法務省のWebサイトに掲載されている書式ひな形には、その旨がない。
ということは、書かなくてもいいのかな…。

紙申請のときの登録免許税は、郵便局で収入印紙を買って用紙に貼付する。
印紙が複数枚になるときの組み合わせは、郵便局の人にお任せ。
その収入印紙を貼るとき、なぜか高額なものから順に貼っていく、しかも、金額を口で言いながら。
口で金額を言いながら貼るのは、間違えないため。

書面申請で、登記識別情報を添付する場合。
(不動産登記規則第66条)
登記識別情報を記載した書面を、封筒に入れて封筒をする。
その封筒には、登記識別情報を提供する申請人の氏名または名称、登記の目的を記載し、登記識別情報を記載した書面が在中する旨を明記する。
ということになっている。

なので、私は、登記識別情報通知のシールをはがし、そのコピーを取って、コピーを封筒に入れて封をし、その封筒の表に、「登記識別情報在中」と記載し、登記の目的(例えば、所有権移転)と登記義務者の氏名を記載している。

立川駅北口から、法務局とかIKEAとか、モノレールの下の通りとか、立川警察とか、自衛隊の基地とか、裁判所とか、市役所とかまでの、あの辺りの街の感じが結構好き。
広々としていて、ちょっと無機的で、すっきりした感じがして。
特に、冬の冷たい空気に触れると、そう感じる。
なんだろうと思って気付いたのは、電柱電線がないこと。
電線がないおかげで、視界を邪魔するものがなく、きれいで空が広々見えるのだ。
また、前に災害関係の本を読んだとき、地震で電柱が道に倒れて、救助に行く車両が通れなくなる、というようなことが書いてあった。
というわけで、是非、電柱電線の地中化を進めて欲しいなと思う。

不動産登記をオンライン申請(特例方式)する場合、書面で作成された登記原因証明情報をスキャンしてPDFにして、申請情報に添付して送信することとなっている。
というわけで、司法書士業務において。スキャナは必需品。
この場合、登記原因証明情報の内容において、登記原因や登記事項に関する部分について訂正等があった場合は却下されるが、登記原因や登記事項に関係ない部分であれば訂正等はかまわない、という扱いになっている。
ようは、登記原因証明情報をPDFにして送信した後に、登記原因証明情報の原本の一部を修正等することについて、登記原因や登記事項に関する箇所の修正等はできず却下となるが、登記原因や登記事項に関する箇所じゃなければ修正等してもいいよ、ってこと。

抵当権抹消登記なんかでは、金融機関から登記原因証明情報が交付される。
A4用紙1枚の解除証書だったり、抵当権設定契約書(抵当権の登記済証)に解除証書が貼り付けられていたり、報告書形式のものだったり。
報告書形式の登記原因証明情報とは、登記に必要な情報をまとめて作成されたもので、法務局に提出するためにだけ作成されたもの。
ようは、登記用。
なので、報告書形式の登記原因証明情報の場合、「○○法務局(○○支局、○○出張所)御中」と、提出先の法務局名を記載するようになっている。
なお、報告書形式の登記原因証明情報は、原本還付できない。

金融機関の作成した報告書形式の登記原因証明情報は、主要な箇所は記載されているが、例えば、不動産の表示や提出先の法務局名といった箇所は空欄になっている。
そういうときは、こちらで空欄に記載をしていくこととなる。

先日、そういった報告書形式の登記原因証明情報だったので、空欄部分を記載して、PDFにして、オンライン申請をした。
添付書類は送付にしたので、13号書面を作成して印刷し、送付の準備に入ったところで気付いた。
あ、登記原因証明情報の提出先の法務局名を空欄のまま送信してしまった…。

さて、どうするか。
加筆したら、却下になるのか？
それとも、提出先の法務局名は登記原因や登記事項に関することではないので、加筆しても問題ないのか？

これについて、私は、提出先の法務局名は、登記原因や登記事項に関することではないので、登記原因証明情報の原本に加筆して提出しても問題ないだろう、と思った。
ただ、念のため、管轄法務局に問合せたら、そこだったらいいとのことだったので、安心した。

登記名義人表示変更登記。
略して、名変(メイヘン)。
所有権や抵当権等の権利の登記名義人の住所や氏名、本店や商号等が変わったときに行う登記のこと。
以前は、住所が変更しても氏名が変更しても、それが例えば所有権登記名義人についての変更だったら、所有権登記名義人表示変更登記だったが、今は、住所が変わった場合は所有権登記名義人住所変更登記、氏名が変わった場合は所有権登記名義人氏名変更登記となった。
そうなったものの、呼び方としては、メイヘンと言っている。

被相続人(不動産の所有権登記名義人)が死亡したが相続人が不存在の場合、相続財産は法人化する(民951)。
この場合、登記上は、相続財産法人(亡○○相続財産)への所有権登記名義人表示変更登記をするとなっていたので、これについても、所有権登記名義人氏名変更登記となった。
○○という被相続人の氏名が、亡○○相続財産と変わったということで、氏名変更となる。
相続人不存在の場合、家庭裁判所において相続財産管理人が選任される。
被相続人の登記上の住所と相続財産管理人選任審判書上の住所(最後の住所)が違う場合は、住所も変更する必要があるので、所有権登記名義人住所氏名変更登記となる。

相続人不存在の場合の名変登記は、原因は年月日(死亡日)相続人不存在、申請人は相続財産管理人、登記原因証明情報は相続財産管理人の選任審判書となる。
この相続財産管理人選任審判書(謄本)は、登記原因証明情報と相続財産管理人の資格証明書を兼ねている。
なので、この選任審判書謄本は3ヶ月以内のものが必要か、ということになる。
この点については、実務上、3ヶ月以内のものでなくていいという扱いである。
なお、以前、某法務局にこの登記を申請したとき、3ヶ月以内の審判書謄本が必要と法務局から言われたことがあるが、言われたのは、これ1回のみ。

住所変更登記や氏名変更登記の登記原因証明情報は住民票や戸籍謄本等。
上記の、相続財産管理人選任審判書もそう。
不動産登記のオンライン申請は、登記原因証明情報をPDFにして送信する必要があるが、この名変登記をオンライン申請するときは、登記原因証明情報をPDFにして送信しなくてもいい。
が、私はやっちゃっている。

所有権や抵当権等の登記名義人の表示が変わった場合、その変更登記をする必要があるのだが、これには、原則と例外がある。
試験勉強でも勉強するし、実務でも多い。

簡単にまとめると、こうなる。
所有権に関する登記の場合は、名変必要。
所有権以外の登記の抹消登記の場合は、変更証明書を添付して、名変不要。
所有権の場合でも、仮登記の場合は、所有権以外の権利と同様。

名変登記をしなければならないのは、所有権に関する登記名義人の表示が変更した場合。
なので、例えば、売買による所有権移転登記で、売主の現住所と登記上の住所と違っている場合は、所有権移転登記の前に売主の住所変更登記を申請しなければならなくなる(通常はまとめて申請)。
但し、相続による所有権移転登記のとき、登記上の被相続人の表示と死亡時の表示が違う場合は、その変更を証する書面を添付すれば、名変登記は省略できる。
通常、こうする。

抵当権等といった所有権以外の権利の登記の抹消登記を申請するときは、抵当権者等その権利の登記名義人の表示の変更を証する書面を添付すれば、名変登記は省略できる。
例えば、住宅ローンが完済したので抵当権抹消登記をしようとする場合で、金融機関の登記上の本店と現在の本店が違うときは、その変更を証する書面(その金融機関の登記事項証明書)を添付すれば、抵当権者たる金融機関の本店変更の登記は省略できるということ。
よくある話。
(但し、金融機関の表示変更したといっても、例えば、合併で変わった場合は、抵当権移転登記をしなければならない場合もあるので、注意。)

所有権に関する登記でも、仮登記の場合は、所有権以外の権利の登記と同様となる。
なので、所有権移転登記仮登記を抹消する場合、仮登記名義人(登記義務者)の登記上の住所・氏名が現在のものと違っている場合は、その変更を証する書面を添付すれば、名変登記を省略できる。

平成27年11月2日から、会社や法人が登記を申請するときは、会社法人等番号を提供しなければならないこととなった。
会社法人等番号とは、会社や法人の登記簿(支店・重たる事務は除く)に記録される12桁の番号のこと。
会社法人等番号を提供することにより、会社等の資格証明書や本店や商号の変更を証する書面を添付する必要がなくなった。
だからであろう、例えば、抵当権抹消登記の場合、登記事項証明書や資格証明書を渡さなくなった金融機関もある。
そんなとき、金融機関から交付された書類の中に会社法人等番号が分かるものがあればいいが、それながければ、こちらで調べないといけない。
また、登記上の本店と現在の本店が本店移転して変わっている場合もある。
本店移転した登記事項証明書があればいいが、なければ、移転しているかどうかは、不動産の登記情報の抵当権者の本店と委任状や登記原因証明情報に記載されている本店を見る。

上に、相続人が不存在の場合、相続財産は法人化すると書いた。
この相続財産法人は、株式会社や医療法人のように登記して設立されるわけではないので、法人といっても、会社法人等番号はない。

11月も終わり。
ってもうかよ。

とある不動産の登記事項証明書には、共有者AB(持分各1/2)とあり、その共有者の苗字の漢字が、「高」とあった。
Aが亡くなり、この不動産のA持分をBが相続することとなった。
戸籍を取ったら、戸籍上は、「高」ではなく、「髙」(いわゆる、ハシゴダカ)であった。
戸籍上の名前が「髙」だったので、相続登記は、そのとおり申請した。
すると、こういう連絡があった。

コンピューターの管理上、別人になってしまいます。

…は？

髙と高は、コンピューター上違う字となるため、髙で登記すると、最初のBと相続で取得したBは、違う人になってしまうとのこと。
髙で登記すると、このあとにもし所有権を処分した場合、所有権移転登記にならなくなるとのこと。

どういうことかというと、同じ人だったら、B単独所有となるので、そのあとに売買をしたら、所有権移転登記となる。
しかし、別人ということになれば、二人の共有ということになってしまうので、「高」持分全部移転と、「髙」持分全部移転となってしまうということ。

で、どうするかということだった。

髙と高が違う字になるとは知らなかった。
高＝髙で、髙は外字だと思っていたが、どうやら違うらしい。
髙は、異体字というとのこと。
異体字とは、標準の自体と同じ意味・発音をもつが、標記に差異がある文字のこと。

そんなわけで、不動産の登記上（コンピュター上？）、同じ人でも違う人になることもある、ということでした。

不動産登記の半ライン申請の流れは、こんな感じ。
半ライン申請とは、申請情報と登記原因証明情報はオンラインで送信し、添付書類は法務局に持参あるいは郵送して申請する方法のこと。

私は、司法書士用の専用ソフトを使っていて、申請用総合ソフトは使っていません。
が、おそらく、そんなに変わらないと思います。

(1)Win機を起動し、ソフトを起動する

(2)登記原因証明情報をPDF化する
書面をスキャナでPDF化する。
あるいは、相続関係説明図だと、印刷してスキャンでPDF化するか、作成データをそのままPDF化する。
この登記の件で作成された事件フォルダに、PDFにした登記原因証明情報を保存する。

(3)ソフトに必要事項を入力し、申請データを作成する
申請データは、ソフトにおけるオンライン申請データ管理画面に表示される。

(4)申請データに、(2)の登記原因証明情報PDFを添付する

(5)申請データを紙に印刷して、内容を確認
念のため、紙に印刷して、チェックしている。
チェックして問題なければ、申請へ。

(6)申請データに電子署名をする
ソフトの場合、電子署名はソフトに登録しているため、電子署名のアイコンをクリックすればよく、カードリーダーを繋げてカードを入れて…というようなことはしない。
複数の申請がある場合、その申請データを全部選択して電子署名すれば、全件電子署名される。
ようは、1件ごとにしなくていいということ。

(7)申請
送信をクリック。
念のため、連件申請の場合は、連件になっているか確認をしておく。

(8)法務省オンライン申請システムから、次のメールが届く
○申請情報がシステムに到達したというお知らせ
○電子納付に必要な情報が発行されたというお知らせ
管理画面で、これらを確認する。

(9)(8)のメールからしばらくしたら、次のメールが届く
○受付番号が発行された旨のお知らせ
管理画面で確認する。

(10)登録免許税を電子納付する
登録免許税の納付の画面で、電子納付をクリックすると、金融機関の一覧が掲載されたサイトが開くので、そこから、納付する金融機関を選択する。
そうすると、その金融機関のサイトが開くので、ログインして、電子納付をする。
納付後、私は、納付した画面を印刷している。
後の帳簿付けのために。
なお、登録免許税を電子納付せず、収入印紙で納付する場合は、この作業は不要。
但し、収入印紙を貼付するための用紙を作成し、印刷する。

(11)13号書面を作成し、印刷する
添付書類を法務局に提出するときに使う書類(私は13号書面と勝手に言っている)を作成し、印刷する。
そして、その書面と添付書類を綴じて、押印をする。
法務局にて登記識別情報を受領する場合は、ここで押印した印鑑が必要になる。

(12)(11)の添付書類を、法務局に持参あるいは郵送する。
郵送の場合、私は書留郵便にしている。
登録免許税を収入印紙で納付する場合は、収入印紙を購入して、用紙に貼付して、添付書類と一緒に法務局に持参・郵送する。
ーー申請はここまでーー

ーー申請後ーー
(13)添付書類を法務局に送付した場合、法務省オンライン申請システムから、添付書類が届いたというメールが届く
正確に言うと、法務省オンライン申請システムから、「お知らせがあるので確認してくれ」というメールがくるので、ソフトを起動して、通知を確認すると、添付情報が届いたということが記載されている。

ーー補正があれば連絡あるので補正ーー
(14)オンライン申請した場合の補正は、オンラインでする

ーー登記完了ーー
(15)登記が完了すると、法務省オンライン申請システムから、「手続終了となった」旨のメールが来る
ソフトを起動して、確認をする。

(16)登記事項証明書を申請する
これもオンラインで申請をする。
私は、だいたい、登記事項証明書は、一番近い立川法務局にオンラインで申請し、立川法務局に取りに行くようにしている。
これが登記事項証明書の手数料が一番安い。
但し、下記(17)。

(17)登記識別情報等の受領
申請時、登記完了後の登記識別情報や登記完了証を法務局で受取るとした場合は、法務局に行ってこれを受取る。
この場合、上記(16)の証明書はこの法務局に申請しておき、一緒に受取るのが通常。
登記識別情報等を事務所に郵送にした場合は、法務局から郵送されてくるので、これを受取る。
私は、だいたい、立川法務局のみ持参・受け取りに行き、それ以外の法務局は郵送にしている。
また、返信も、書留にしている。


(18)登記完了後の書類等を依頼者に引き渡して終了