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調停調書上の登記義務者の住所が居所だった場合
年度末。
昨日の3/30から、登記情報提供サービスにつき、メールアドレスの必須化、クレジットカード決済におけるEMV3-Dセキュアの義務化により、クレジットカード名義人氏名の登録をしなければならなくなった。
調停調書が次にようになっている。
Xの表示
住所 A市
登記記録上の住所 B市
XはYに対し、年月日○を原因とする所有権移転登記手続きをする。
Yは、調停調書に基づき、単独で、(1)債権者代位でXの住所変更登記と(2)所有権移転登記をすることとなる(連件申請)。
調停調書に、住所と登記記録上の住所が併記されていても、登記義務者の住所変更登記はできない。
なので、Yは、債権者代位で、Xの住所変更登記をすることになる。
そのためには、Xの住民票や戸籍の附票が必要になってくる。
そこで、Xの住民票等を取ったところ、住民票上の住所はC市で、調停調書上の住所A市が、どこにも出てこなかった。
つまり、A市は居所だった。
Xの調停調書上の住所氏名と登記上の住所氏名で、Xの同一性を確認する。
住所が違う場合は、住民票等の公的証明書で、その繋がりを証することで、同一性を確認する。
しかも、今回は、住所変更登記が必要。
ところが、本例では、Xの調停調書上の住所が居所のため、このままだと、Yは、Xの住所変更登記ができず、登記が進められない。
進めるためには、調停調書に、Xの住民票上の住所が必要となってくる。
そこで、Yは、調停調書の更正の手続きをして、調停調書に、Xの住民票上住所を記載してもらう必要がある。
そして、調停調書の更正決定には、即時抗告が認められているので、登記手続きには、その確定証明書も必要となってくる。
そんなわけで、この場合は、せっかく調停で合意したのに、登記手続きに時間が余計にかかってしまうこととなる。
なので、不動産登記手続きが生じるような調停の場合は、登記義務者となる者の住所について、注意をしておかないといけない。
なお、相手の協力が得られるのであれば、住所変更登記はＸが申請し、所有権移転登記はXとYの共同申請にする、ということでもいい。
法定相続情報証明を使った相続登記
2・4・6・8・10、という数え方があるが、これが、人によって地域によって違うということを聞いた。
「8」の言い方が違うようで、「に～、し～、ろ～、は～、と」と言う人もいれば、「に～、し～、ろ～、や～、と」と言う人もいるとのこと。
主に東日本は「や」、西日本は「は」と言うそうな。
令和6年4月1日から、不動産登記の申請書の添付情報欄に、法定相続情報番号を記載すれば、法定相続情報一覧図の写し（証明書の原本）の添付を省略できるようになったとのこと。
知らなかった…。
とはいえ、添付しても問題ないし、遺産分割協議書等他にPDF化する書類もあれば、これをPDF化する方が、添付情報欄に法定相続情報番号を記載するよりも楽かも…と思ったり。
法定相続情報は、被相続人の出生から死亡までの戸籍及び相続人の戸籍の全てなので、これがあれば、被相続人や相続人の戸籍謄本等は不要。
法定相続情報に、被相続人の氏名、最後の住所や最後の本籍が記載されてあり、それが所有権登記名義人の住所・氏名と一致していれば、問題はない。
しかし、これが一致していなければ、被相続人の登記上の住所から最後の住所までの繋がりをつける除票や戸籍の附票等が必要。
法定相続情報に、不動産を相続する相続人の住所が記載されていれば、これを住所証明書として使えるが、これが記載されていない場合は、その相続人の住民票等が必要。
遺産分割協議で相続することとなり、その遺産分割協議書とその相続人の印鑑証明書があれば、その印鑑証明書は住所証明書としても使える(なので、別途、住民票等を取らなくてもいい)。
共有者の多い土地の登記情報、抄本
Macでe-Taxで確定申告をする。
カードリーダライタは、NTTコミュニケーションズとSCR3310というものを使っているが、自分の環境下では、これを認証しなかった。
あれ、前まで使えたのに…。
というわけで、Macでe-Taxを使う場合だと、認証方法の選択のところで、「ICカードリーダライタを使用する」を選択できないということになった。
Macでするなら、「スマートフォンを使用する」を選択するか、カードリーダライタを買い替えるか。
Windowsではどうだろうと思い、Win機にこのカードリーダライタを繋げたら、使えた。
土地の登記情報を取る。
あ、これ、共有者が多いやつだ…。
しまった…。
百数十ページあった。
PDFの登記情報を開いて、文字検索かけても、ヒットしない。
甲区1番から見ていく…、どこだ、あ、あった。
他にも土地はあるし…。
こういう土地は、少々手数料はかかるが、共有者を特定してその抄本を取るほうがいい。
登記情報だと枚数多いし、そこから該当部分を探さないといけないので。
そういえば、オンラインで土地の抄本って取れたっけ…？
確か取れないはず。
オンラインの請求画面を見ても、土地につき共有者で特定してその抄本を請求する仕様になっていないし。
ただ、登記情報は取れたということは、オンラインで繋がっているのでどこの法務局ででも取れるということなので、立川の法務局に行って、持分抄本を取った。
窓口の人に、こういう土地の抄本はオンラインで取れるかどうか聞いたら、取れない、とのことだった。
なお、自分は、こういう抄本を、土地の持分抄本と言ってしまう。
相続登記と印鑑証明書
使っていたメールソフトのAirmailで、メール作成時に改行していたものが、送信すると改行がされていないという不都合が生じてから、mac標準のメールを使っていたが、Airmailの方が使い勝手がいいなと思っていた。
不都合は直ったかな…と思い、Airmailでメールを試し送信してみたら、どうやら、この不都合が解消されていたようだ。
であれば、こちらに戻そう。
とはいえ、メールの方が軽いし早いし、Airmailだとなぜか表示されないメールもメールだと表示されたり、検索はメールのほうがいいといったこともある。
両方とも、複数アカウントには対応している。
ただ、一つのメールアドレスを、いろんなことに使っている場合、受信メールをフォルダを作って分けたいと思った場合、Airmailだとこれができるが、メールだとできない。
メールの場合だと、スマートメールボックスを作って分けることはできるが、これはちょっと違う。
被相続人が死亡し、相続人の間で遺産分割協議が成立した場合、遺産分割協議書を作成し、そこに相続人が署名し、実印を押印し、印鑑証明書を添付する。
相続登記を申請する場合も、遺産分割協議書への実印の押印と相続人の印鑑証明書が必要となる。
しかし、登記の実務上は、登記申請人となる相続人、つまり不動産を相続した相続人については、印鑑証明書を求められていない。
従って、この相続人については、遺産分割協議書に実印を押す必要はない、ということになる。
とはいっても、これはあくまでも登記の実務上のことで、相続人全員の実印押印と印鑑証明書があっての遺産分割協議書だと思うし、もし遺産分割協議書を預金等の相続手続でも使うならば、相続人全員の実印押印と印鑑証明書が必要になってくる場合もあるので、遺産分割協議書には、相続人全員が実印を押印し、印鑑証明書も必要としておいた方がいいと思う。
それに、遺産分割協議書が上申書も兼ねている場合は、その遺産分割協議書には相続人全員の実印押印と印鑑証明書の添付は必要となる。
また、例えば、相続人A・B・Cといて、Aが不動産Xを相続し、Bが不動産Yを相続するという遺産分割協議書の場合は、不動産XについてはAの実印はいらないが不動産YについてはAの実印はいるし、不動産YについたはBの実印はいらないが不動産XについてはYの実印はいることになるので、結局、A・B・C全員の実印の押印と印鑑証明書が必要となる。
法定相続分による相続登記後の遺産分割協議
なんだかんだと、もう11月になった。
早いな。
法定相続分による相続登記は、各相続人から単独で申請ができる。
例えば、被相続人の法定相続人が子供A・B・Cの場合、Aが単独で、持分1/3A、持分1/3B、持分1/3C、という登記を申請できる。
但し、この場合、登記申請人となるAには、登記識別情報が発行されるが、申請人ではないB、Cには、登記識別情報は発行されないので、注意を要する。
その後に、ABC間で遺産分割協議が成立し、Aが不動産を取得したとする。
この場合、Aが単独で、年月日遺産分割を原因とする、所有権更正登記が申請できる。
令和5年3月28日の通達で、令和5年4月１日より、このように取り扱うこととなった。
それ以前は、この場合は、年月日遺産分割を原因とする、所有権移転登記をしていた。
法定相続分での相続登記がされている場合において、次に掲げる登記をするときは、所有権の更正登記によることができるものとした上で、登記権利者が単独で申請することができるものとする。
1 遺産の分割の協議または審判もしくは調停による所有権の取得に関する登記
2 他の相続人の相続の放棄による所有権の取得に関する登記
3 特定財産承継遺言による所有権の取得に関する登記
4 相続人が受遺者である遺贈による所有権の取得に関する登記
この更正登記は、持分が増えるAを登記権利者、持分が減るBとCが登記義務者となるが、Aの単独申請が可能なため、BとCについては、登記識別情報や印鑑証明書といった書類がいらないこととなる。
但し、登記原因証明情報として、遺産分割協議書やそこに押印した相続人BとCの印鑑証明書は必要となる(Aはなくていい)。
また、更正登記は、登録免許税が、不動産一個につき1,000円である。
なので、従前の所有権移転登記の場合に比べれば、登録免許税の負担が減ることとなる。
なお、所有権更正登記は、原則として共同申請であり、登記義務者に登記識別情報や印鑑証明書が必要となる。
死者名義の相続登記と相続財産清算人
相続財産清算人とは、相続人がいることが明らかではない場合に、利害関係人が、家庭裁判所に申立てをすることにより選任される人のことである。
相続財産清算人は、被相続人の債権者等に債務を支払う等して清算をし、残った財産を国庫に帰属させることをする。
民法改正で、相続財産清算人となったが、それより前は、相続財産管理人と呼ばれていた。
例えば、成年被後見人が亡くなって、成年後見人が被後見人の財産を相続人に引継ぐために相続人を探したところ、相続人がいないので、成年後見人は相続財産清算人の申立て手続きをして、その相続財産清算人に財産を引継ぐ、ということもある。
(例)不動産の所有者(所有権登記名義人)Aが死亡し、Aの相続人はBだが、登記名義はAのままBは死亡したが、Bに相続人がいなかったために、相続財産清算人が選任された場合。
相続財産清算人が選任されたとき、不動産登記については、相続財産清算人が、登記名義を「亡○(被相続人の氏名)相続財産」とする所有権登記名義人氏名変更登記をすることとなる。
なお、被相続人につき、相続財産清算人の審判書上の最後の住所と登記上の住所が違えば、その変更も必要になるので、このときは、所有権登記名義人住所氏名変更登記となる。
本例も、不動産については、最終的に、「亡B相続財産」という登記名義にする必要がある。
そのためには、その前に、相続登記で亡B名義にする必要がある。
なので、相続財産清算人は、死者であるB名義とする相続登記と、所有権登記名義人を亡B相続財産とする所有権登記名義人氏名変更登記を申請することとなる。
普通は、この登記は連件で申請する。
そして、この相続登記については、申請書に根拠条文を記載して、非課税となる。
ところで、この場合、相続登記を「亡B相続財産」で申請はできないのだろうか。
Bは亡くなり、相続財産清算人が選任されたのだから、Bは亡B相続財産に名前が変わったことになり、これが今の亡Bである。
だから、相続登記は、亡B相続財産で申請できるのではないかと思った。
法務局に聞いてみたところ、通常どおり、亡Bの相続登記と亡B相続財産への氏名変更の登記をする、とのことだった。
死者名義とする相続登記
数次相続が起こっている場合、死者名義とする相続登記を申請する場合もある。
数次相続とは、被相続人が死亡して相続が発生したが、その手続き前に、その相続人が亡くなって相続が発生したような場合をいう。
例えば、不動産の所有者A(父)が亡くなり、その相続人がB(母)、C(長男)、D(二男)といるが、Aの相続登記をする前に、相続人Bが死亡し、Bについても相続が発生したような場合である。
Aの相続を一次相続、Bの相続を二次相続、という。
(例)
不動産の所有者A(祖父)で、死亡。
祖母はそれより前に死亡。
その子供B(長男)、C(二男)。
そして、Bが死亡し、その相続人D(Bの妻)とE(Bの長男、Aの孫)とする。
相続人全員の協議で、不動産をEが相続する、となった場合。
Eが不動産を相続するためには、EはAの相続人ではなくBの相続人であるため、AとBの相続人全員でいったん不動産を亡Bが相続し(一次相続)、亡Bの相続人全員でEが不動産を相続する(二次相続)するといった遺産分割協議をすることとなる。
時系列では、A→B(一次相続)、B→C(二次相続)なので、登記もそのように申請することになり、一次相続の登記申請名義は亡Bとなり、その申請人は、亡Bの相続人となる。
しかし、実務上では、本例のように、中間の相続人が単独になった場合(本例では、遺産分割協議により亡Bが不動産を相続することとなった)、AからCへの相続登記は可能となるので、通常は、この方法で申請されると思われる。
登記原因日付は、年月日A相続(Aの死亡日)、年月日相続(Bの死亡日)とする。
数次相続の場合、中間の相続人が単独になった場合は、最終の相続人に直接相続登記ができるのが、実務上の扱いである。
従って、中間の相続人が単独でなければ、これはできず、相続した順番に相続登記を申請していくこととなる。
不動産の所有者A死亡、その相続人がBとCで、遺産分割協議はされないまま、Bが死亡し、相続人はCのみとなった場合。
このときは、A→亡B(持分1/2)、C(持分1/2)の相続登記と亡B→Cの相続登記(B持分全部移転登記)をすることとなる。
租税特別措置法第84条の2の3第1項
個人が相続により土地の所有権を取得した場合において、当該個人が当該相続による当該土地の所有権の移転の登記を受ける前に死亡したときは、平成30年4月1日から令和7年3月31日までの間に当該個人を当該土地の所有権の登記名義人とするためにうける登記については、登録免許税を課さない。
この適用を受けるためには、申請書に、「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載しなければならず、この記載がない場合は、免税措置は受けられないとのこと。
A→一次相続→B→二次相続→Cとなった場合、申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載して申請する場合は、土地のA→Bの相続登記には登録免許税が課せられない。
なので、土地について、数次相続が発生し、死者名義に相続登記をするときは、本条の適用を受け、登録免許税が非課税になる場合もあるので、注意を要する。
ただ、上記の例のように、中間の相続人が単独となった場合は、中間の相続登記は省略できるので(A→B→Cではなく、A→Cの登記をする)、このA→Cの相続登記の場合は、本条の適用はなく、登録免許税を納付する。
相続と抵当権抹消（抵当権抹消の書類がない）
所有権登記名義人である被相続人が生存中にローンを完済し、抵当権抹消登記をすることなく亡くなったが、ローン完済時に金融機関から送られてきたであろう抵当権抹消に関する書類がない場合。
この場合、相続登記と抵当権抹消登記をすることになるが、抵当権抹消登記に関する金融機関(抵当権者)の書類がないため、金融機関に、抵当権抹消書類に関する書類の再発行を依頼する。
相続人が再発行を依頼するときは、相続関係を証する戸籍謄本等が必要でしょう。
再発行を依頼した場合、解除証書等の登記原因証明情報や委任状は再発行してくれるが、抵当権の登記済証や登記識別情報は再発行はされない。
これは、いたしかたない。
抵当権抹消登記申請にあたり、紛失等により抵当権の登記済証や登記識別情報が添付できないときは、事前通知か資格者代理人の本人確認情報によることとなる。
金融機関は、事前通知と言ってくるので、急ぐ等の特別な事情がなければ、登記済証等は紛失で添付できないとして、抵当権抹消登記を申請をする。
事前通知の場合、委任状に登記義務者となる抵当権者の実印押印と印鑑証明書が必要になるが、会社等番号を提供すれば、この印鑑証明書は添付省略可能となるので、通常はこうなる。
とはいえ、委任状に押印された実印が、本当に実印かどうかを確認するために抵当権者の印鑑証明書は必要になるが、実印照合用の印鑑証明書のコピーも一緒に送ってくれる場合もある。
また、事前通知の場合は、登記申請後、法務局から抵当権者に連絡がいき、それに抵当権者が返答してから手続きが進んでいくので、通常よりは登記完了まで時間がかかる。
(住宅金融支援機構のサイトに、「融資金完済時お渡しした抵当権抹消に必要な書類がお手元にない方」というページがあるので、参考になるでしょう。)
抵当権抹消登記は、登記権利者を所有権登記名義人(被相続人)とし、登記義務者を抵当権者とする共同申請になるが、この場合の申請人(登記権利者)は誰になるか。
時系列は、抵当権抹消原因発生→相続発生なので、被相続人の相続人が、被相続人の登記申請義務を相続することとなるので、抵当権抹消登記の申請人は被相続人の相続人ということになり、その相続人全員あるいは一人から、抵当権抹消登記を申請することとなる。
登記申請の順番も、時系列からいえば、抵当権抹消登記、相続登記となろう。
しかし、抵当権抹消登記の申請人が所有権登記名義人ということは、不動産を相続した相続人が抵当権抹消登記の申請人になれる、ということでもある。
従って、自分の場合は、こういう場合でも、先に相続登記をして、その不動産を相続した相続人から抵当権抹消登記をする、というようにしている。
相続関係説明図
今日も熱い。
気温だけみたら、東京は、那覇より熱い。
栃木県の佐野では、41度とのこと。
相続関係説明図とは、相続登記において、被相続人や相続人の戸籍を原本還付するために、作成して添付する書類のこと。
通常、相続関係説明図を添付する。
相続関係説明図について、細かいが、相続人の住所を記載するか、ということがある。
以前は、記載していた。
ところが、あるときから、記載しなくてもいいようなことを聞き、それからは記載したり記載しなかったりしている。
以前は、相続関係説明図で、「相続と住所を証する書類」を還付していた。
戸籍謄本等と一緒に、不動産を相続する相続人の住所証明書を還付していた。
申請書には、相続関係説明図を添付し、相続人の住所証明書は戸籍謄本等と一緒に原本は提出するが、添付していなかった。
確か、遺産分割協議書・印鑑証明書も同様だった。
ところが、これが変わり、今は、申請書に相続人の住所証明書を添付することとなり、相続関係説明図では住所証明書は原本還付できず（原本還付が必要なら住所証明書のコピーを添付する）、相続関係説明図は、戸籍謄本等の相続を証する書類を原本還付するためのものとなった。
従って、相続関係説明図は、戸籍の内容を最低限反映していればいいことになり、戸籍に相続人の住所の記載はないのだから、相続関係説明図にもなくてもいい、ということなのだろうか。
住所の省略表記
昼の立川は、急な雷雨。
またか…と思うが、停電はなかったので良かった。
こういう天気が続くのか。
判決や調停調書等で不動産登記をするとき、判決正本等を預かるが、個人の当事者の住所が、例えば、「○町1丁目1番1号」のところ、「○町1-1-1」とハイフンの省略表記されているもの見かけることがある。
おそらく、訴状や申立書の表記が省略表記だからだと思うが、どうなのだろう。
自分が登記や裁判関係の依頼を受けたとき、当事者の住所は、正式な住所表示で申請書等を作り、ハイフンの省略表記をしたことはないので、こういう省略表記に、どうしても違和感を抱いてしまう。
住民票等を添付するときは、住民票等のとおり、住所を記載する。
住民票等がいらなくても、正式な住所がわからない場合は、本人に住民票等をとってもらって、それを確認する。
会社等の本店所在地については、市役所等に問合せて、正式な住所表記を確認する。
例えば、所有権登記名義人の住所が「○市○町1丁目1番1号」となっているが、調停調書上の住所が「○市○町1-1-1」と省略表記になっていて、この人が登記義務者となる所有権移転登記を申請する場合。
住所が変わったわけでも間違っているわけでもないので、この調停調書を使って、申請書の登記義務者の住所は、登記上の「1丁目1番1号」と記載して申請する。
商業登記においては、本店等が「1-1-1」でもよく、本店がハイフンの省略表示の会社の登記事項証明書を見たこともある。
こういった会社が不動産登記の当事者となる場合は、その会社の登記記録で本店が「1-1-1」というハイフンの省略表記となっている以上、不動産登記の申請書にも「1-1-1」と省略表記をすることになる。
違和感あるけど。
とはいえ、自分自身の手続きをするときや、成年後見人等として手続きをする場合、申請書等の書類に自分や被後見人等の住所を書く場合は、省略表記をしていることの方が多いかも。
ただ、契約書等のときは、省略しないで書いているかな。
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