ホーム » 不動産登記
「不動産登記」カテゴリーアーカイブ
相続登記と検索用情報の単独申出とスマート変更登記
不動産が、AとBの共有。
Aが死亡し、A持分をBが相続する。
Bの登記上の住所と現住所が違う。
そんな場合。
(1)Bを相続人とする相続登記の申請とBの検索用情報の申出(同時申出)
これはいいでしょう。
次に、既に登記されているBの持分については、住所変更登記が義務化されたので、以下の選択肢がある。
(1)住所変更登記をする
(2)住所変更登記はせず、検索用情報の単独申出をする(スマート変更登記)
(3)住所変更登記をし、検索用情報の単独申出をする
どれを選択するかは、Bの意向による。
登記上の住所と現住所が変わっていても、現住所で、検索用情報の申出ができる。
その場合は、後日、法務局から職権で住所変更登記をする旨の通知がいき、それに了承すれば、職権で住所変更登記がされる(スマート変更登記)。
登記上の住所と現住所が違う場合、その変更の経緯を、法務局が住基ネットで確認できない場合は、変更の経緯を確認できる戸籍の附票等が必要になる、とのこと(概ね、平成22年10月5日以降の変更であれば、原則として、書類の提出は不要になるとのこと)。
とはいっても、住所の変遷の確認は必要なので、戸籍の附票(本籍入り)や住民票(本籍入り)は取る必要がある。
住所変更登記と検索用情報の単独申出(スマート変更登記)のおおまかな違い
○住所変更登記は、登記申請なので、申請して処理されれば、住所変更の旨が登記上に反映される。
検索用情報の単独申出(スマート変更登記)の場合は、法務局から通知が来てから職権登記されるので、いつ職権登記されるか分からない。
なので、住所変更登記をしておく必要があるといった事情があるなら、登記申請をした方がいいでしょう。
○住所変更登記は、登録免許税(不動産1つにつき1,000円)を納める必要がある。
検索用情報の単独申出をするときに、登録免許税といった納めるものはない。
後日にされる職権登記のときも、同様。
なので、登録免許税といった観点からだけみれば、検索用情報の単独申出をする方が、お得。
但し、司法書士に依頼する場合には、司法書士報酬がかかる。
相続登記の時に検索用情報の申出をし、既に登記されている分については、例えば住所変更登記だけをする場合。
一方は検索用情報を申出ている一方、もう一方は申出ていないという、アンバランスな状況になる。
司法書士が、Bから相続登記の依頼を受けた場合、こういったことも説明する必要があるでしょう。
家督相続と遺産相続
毎日、熱い日が続く。
外を歩いたら、汗だく。
明治31年に、民法の第4編(親族法)、第5編(相続法)が公布された。
これを、旧民法ということとする。
昭和22年5月3日、日本国憲法の施行に伴い、民法の応急的措置に関する法律が施行された(以下、応急措置法ということとする)。
そして、旧民法が改正され、昭和23年1月1日、改正民法が施行された。
これを、新民法ということとする。
その後、新民法は、何度か改正され、今に到る。
「家督相続」と「遺産相続」は、旧民法における相続の形態であり、新民法では不適用となり廃止されたものである。
家督相続は、以下の事由によって開始する。
(1)戸主の死亡、隠居、国籍喪失
(2)戸主が婚姻または養子縁組みの取消しによってその家を去ったとき
(3)女戸主の入夫婚姻または入夫の離婚
ここでは、死亡と隠居について記す。
家督相続が発生すると、家督相続人が戸主となる。
家督相続人は、法で定められており、第1順位の家督相続人（第1種法定家督相続人）は、戸主と同じ家、同じ戸籍に属している直系卑属である。
親等が異なる場合は近い者を先にし、親等が同じ者の場合は男を先にする。
多くは、長男が家督相続をしているようである。
家督相続は、単独相続である。
家督相続であることや誰が家督相続をしたかは、戸籍に記載されるので、戸籍を見れば分かる。
そういう意味では、分かりやすい。
遺産相続は、家族(その家の戸籍にある戸主以外の者を家族という)の死亡によって開始する相続である。
この場合の遺産相続人は、第1順位が直系卑属(複数いる場合各相続分は同等)である。
家督相続の場合と違い、戸主と同じ戸籍にいなくても、直系卑属であれば、遺産相続人となる。
配偶者は第2順位である。
家督相続や隠居は、新民法施行によって廃止された制度ではある。
しかし、だからといって現在は無関係である、ともいえない。
というのも、相続について適用される民法は、相続開始時に施行されていた民法になるからである。
例えば、明治以降全く相続登記がされていない不動産について相続登記をしようとして、所有権登記名義人である被相続人の戸籍を取っていったところ、その被相続人について家督相続が発生していたら、まずは旧民法が適用法令となる。
相続開始が、昭和22年5月2日までなら旧民法、昭和22年5月3日から12月31日までなら応急措置法、昭和23年1月1日からなら新民法が、それぞれ適用法法令となる。
また、隠居による家督相続の場合は、注意が必要である。
隠居は生前にされるものなので、隠居後にその人は亡くなるが、隠居した後は戸主ではなくなるので、この場合は「遺産相続」となり、応急措置法施行後に死亡した場合は「相続」となる。
これは、相続登記にも影響してくる。
家督相続か遺産相続か相続かは、不動産を取得した日と隠居した日の先後、死亡日による。
不動産取得日は、その不動産の登記事項証明書や登記情報を見れば分かるでしょう。
隠居前に不動産を取得していたら「家督相続」、隠居後に不動産を取得していたら、死亡が旧
民法時代なら「遺産相続」、死亡が応急措置法施行後なら「相続」となり、登記原因もそれぞれ、「家督相続」・「遺産相続」・「相続」である。
相続登記をするとき、場合によっては、旧民法と応急措置法と新民法が適用される相続であることもあるので、そういうときは、戸籍謄本等を取って各法律を調べながら、誰が相続人となっていくかを判断していくこととなる。
また、相続分を算出する場合、相続分も相続開始時期の法律による。
いずれにせよ、戸籍は結構な量になるでしょう。
法定相続情報証明を使った相続登記
先日、自分が某所のエレベーターに乗っていたら、複数名が乗ってきて(何かの集まりのよう)、ある人が階数ボタンを押して、「あ、間違った」と言った。
「間違ったなら取り消して」と思ったが、その人は何もしないので、すかさず自分が、ボタンの2度押しをして、取り消した。
そうしたら、その人は、ビックリしていた。
エレベーターで、階数のボタンを間違って押してしまった場合。
その階数のボタンを2度押しすると、取り消せる場合がある。
それを知ってから、階数ボタンを間違って押したときは、2度押しをしている。
法定相続情報証明書は、相続登記の申請にも使える。
法定相続情報証明書は、登記原因証明情報になる。
また、不動産を相続する相続人の住所が記載されていれば、住所証明情報にもなる。
法定相続情報証明書に右上に、法定相続情報番号というものがある。
申請情報の登記原因証明情報のところに、この法定相続情報番号を記載すれば、法定相続情報証明書は添付省略できる。
また、住所証明情報のところに法定相続情報番号を記載すれば、これも添付省略ができる。
「登記原因証明情報（法定相続情報番号（○○○○-○○-○○○○○））」
「住所証明情報（法定相続情報番号（○○○○-○○-○○○○○）」
オンライン申請する場合は、法定相続情報証明書と他の登記原因証明情報（遺産分割協議書や印鑑証明書）をPDF化することとなる。
ところで、オンライン申請で、必要事項の記載のある相続関係説明図のPDFを添付するときは、遺産分割協議書・印鑑証明書のPDFは添付しなくてもいい、という取扱いになっている。
では、オンライン申請で法定相続情報証明書を使う場合でも、相続関係説明図を添付したら、遺産分割協議書・印鑑証明書の添付は省略できるのだろうか、とふと考えた。
遺産分割協議書・印鑑証明書のPDF化って、少々面倒くさいと感じることもあるので、省略できるならしたいな～と、つい思ってしまう。
相続関係説明図は、戸籍謄本の束を原本還付するための書類なので、戸籍謄本の束がないのであれば、そもそも作成する必要はないし、添付する必要もない。
が、法定相続情報証明書は戸籍の束と同一である、と考えれば、理屈上、相続関係説明図の添付はあってもいいか。
ただ、法定相続情報証明書は、たいていA4用紙1枚なので、その還付のために、手間をかけて相続関係説明図を作成する必要はあるのだろうか。
どうなんだろう…とは思うものの、どのみち、遺産分割協議書・印鑑証明書は、添付書類として法務局に提出(コピーを取って原本還付)するので、そのときにいったんスキャンするときもあるので、結局、遺産分割協議書・印鑑証明書もPDFにして添付してオンライン申請している。
不動産登記の委任状の日付と原因日
不動産登記をする事由(登記原因)が生じ、それによって登記をする。
そして、その登記を、司法書士に委任するとする。
例えば、Aさんが死亡したので、その相続人が相続による所有権移転登記を司法書士に委任するとする。
この場合、登記の原因日（相続の場合は被相続人の死亡日）が先、登記の委任日(委任状の日付)が原因日と同日かそれ以降の日になる。
登記原因が生じてから司法書士に委任するので、そりゃそうでしょうということになる。
売買の場合、一般的に、売買契約して手付金を払う。
そして契約には、「売買代金全額支払ったときに所有権が移転する」という特約が付く。
そして、残金決済日に司法書士が立会い、司法書士は、売買代金全額が支払われたその日を原因日とする売買による所有権移転登記の委任を、当事者から同日に受ける。
残金決済に、売主がどうしても来ることができない、というような事情がある場合、事前に、売主から登記の委任状をもらうこととなるが、そういうときはたいてい、説明の上委任日は空欄にしてもらい、登記申請するときに、司法書士が日付を書き込んでいると思う。
この場合、売主が、委任状に日付を書いた場合どうなるか。
この委任状の日付は、登記原因日の売買日より前になってしまうが、それでもいいのか。
登記原因日より前の日付の委任状でも、不動産登記では、委任状に委任事項(登記事項)が具体的に記載されている場合は、条件付委任・始期付委任として有効とされている。
例えば、売主が外国在住の日本人で決済日当日に来れない場合。
その国の大使館・領事館で、委任状に署名・拇印の押印をして、署名・拇印証明書を発行してもらって委任状に綴じる形式の場合、委任状の日付を空欄のまま領事館等には提出できないようなので、委任日を記載する必要があるが、この委任状は決済日までには日本に届いている必要があるので、どうしても、委任日は決済日の前となってしまう。
一方、委任状が、「令和○年○月○日付登記原因証明情報の記載のとおり」というように、委任事項が登記原因証明情報を援用している場合は、事前の委任は不可とされている。
これは、まだ作成されていない登記原因証明情報なので委任事項は不明にもかかわらず、登記を委任するということは考えられない、という理由である。
というわけで、不動産登記の委任状は、委任事項を具体的に書いているものを用意しておく方がいいのでしょう。
ちなみに、自分の場合、不動産登記の委任状は、委任事項(登記事項)を載せている形式のものを作って依頼者に署名押印をもらっており、「登記原因証明情報記載のとおり」という委任状にしたことはない(と思う)。
敷地権が地上権の区分建物
連休明け。
とある不動産の登記事項証明書を見たら、敷地権が地上権の区分建物だった。
敷地権となる権利は、所有権・賃借権・地上権とは学んだものの、実際に見るのはほぼ所有権で、敷地権が賃借権や地上権のものって、ほとんど見た記憶がないし、そういった不動産の所有権移転登記を過去にしたことがあるかどうかも覚えていないくらいで、かなり久しぶりに見たかも。
敷地権が地上権であっても、その区分建物の相続等の所有権移転登記をするときには、建物については所有権移転分の、土地(敷地権)については地上権移転分の登録免許税を納める必要があるため、その土地と建物の評価額が必要となってくる。
区分建物の所有者(所有権登記名義人)は所有者なので、課税明細書は送られてくるし、評価証明書は取れるので、問題はない。
一方、敷地権の土地については、区分建物の所有者はその所有者ではなく、固定資産税を納めているわけではないので、区分建物所有者には、課税明細書は送られてこない。
そうすると、土地の評価証明書を取る必要が出てくるが、区分建物所有者がこの土地の評価証明書を取れるのか、という疑問が湧く。
そこで、管轄の役所に聞いてみたところ、この物件の場合、区分建物所有者は、土地について、評価証明書は取れないが、公課証明書なら取れるとのことだった。
公課証明書には、評価額も記載されるとのことで、それなら、所有権移転登記にも使えるので、土地については、公課証明書を取ることとする。
相続人から、建物の評価証明書と土地の公課証明書の取得についての委任状をもらい、それぞれ取得した。
ちなみに、これは、法務局で発行依頼書をもらって、土地の評価証明書を取ってもいいようなケースかなとも思った。
相続による所有権移転の登録免許税の税率：4/1000
相続による地上権移転の登録免許税の税率：2/1000
相続財産清算人の選任審判書謄本の有効期限(不動産登記)
保佐人から、検索用情報の単独申出をする場合。
保佐の代理行為目録に「登記・登録の申請」とあり、検索用情報の申出の代理権はここに該当するのかなと考え、それで申出をしてみた。
そうしたら、特に何事もなく完了した。
相続人が不存在等の場合に、家庭裁判所の手続で、相続財産清算人が選任され、選任審判書が交付される。
相続財産清算人は、選任後、被相続人の不動産につき、相続人不存在による氏名変更登記をすることとなる(住所も変わっていれば、住所変更登記もする)。
そのとき、相続財産清算人であることを証する書面として、その選任審判書謄本を使うのだが、この有効期限の話。
代表者の資格証明書や代理権限証明書で、市町村長、登記官その他の公務員が職務上作成したものは、作成後、3ヶ月以内のものでなければならない(不動産登記令第17条第1項)。
例えば、株式会社が不動産登記を申請するときに必要な資格証明書（代表者事項証明書や登記事項証明書）は、3ヶ月以内のものが必要（但し、会社法人等番号を提供するときは、添付は省略できる）。
成年後見人が不動産登記申請をするときに必要な後見登記事項証明書は、3ヶ月以内のものが必要。
相続人不存在による氏名変更登記に添付する相続財産清算人の選任審判書謄本は、登記原因証明情報と資格証明書を兼ね、登記を司法書士に委任する場合は代理権限情報も兼ねる。
相続財産清算人と改正される前の相続財産管理人のときではあるが、相続財産管理人が登記申請する場合の選任審判書は3か月の期限の適用はない、と聞いていたので、それでやっていた。
改めて調べてみた。
登記研究第806号163頁
「相続財産管理人選任審判書の謄本は、不動産登記令第17条第1項の規定により作成後3ヶ月以内にものであることを要するが、作成後3か月を経過した審判書の謄本と併せて、作成後3ヶ月以内の権限外行為許可審判書の謄本が添付されている場合は、適法な書面が添付されているものとして処理して差し支えない」
とのこと。
この前段は原則論を述べているのだろうが、これによると、相続財産清算人の選任審判書謄本は3ヶ月以内のものが必要、ということになる。
検索用情報の単独申出
なんだかんだともう3月も終わる。
桜も咲き始めている。
保佐人や補助人から、検索用情報の単独申出をする場合、その旨の代理権が必要になるのだろうか。
保佐人や補助人になったのが、検索用情報の制度が始まる前か後かで、違いがあるのだろうか。
代理行為目録の中に、登記に関する代理権がある場合、その中に含まれると解釈してもいいのだろうか。
どうなんだろう。
相続登記と住所変更登記と検索用情報の申出
「腹黒い」近現代史2 第二次大戦・独裁者の狡猾(共産主義に躍らされた世界のリーダーたち)（ビジネス社 福井義高、渡辺惣樹）、という本を読んだ。
第一次大戦後から第二次大戦間のいわゆる戦間記の歴史に関する、対談本。
今もそうだが、ヨーロッパというか大陸というか、あっちはグチャグチャで、なかなか分かりづらい。
敵の敵は味方だったり、遠交近攻だったり、深謀遠慮だったり、騙し騙され、なんでもありき。
AとB共有(令和7年4月21日より前)の不動産があり、Aが死亡して、BがA持分を相続することとなった。
Bの登記上の住所は、現在の住所と違う。
そんな場合。(まあ、ある話だ)
A→Bの相続登記申請、Bの検索用情報の申出(同時申出)
これはいいとして。
既に登記名義人になっているBの住所について、どうするか、となる。
来月4月1日から、所有権登記名義人の住所や氏名変更登記が義務化されるので、住所変更登記をする。
ただ、検索用情報の申出をすれば、義務化から免れる、とのことなので、住所変更登記をしないで、検索用情報の申出をしておいてもいいと思われる。
この場合、登記所から住所変更登記をしてもいいかを確認する連絡がくるので、変更登記をしてもいいと回答すると、登記所において、現在の住所に変更する登記をするとのこと。
というわけで、次の3パターンが考えられる。
住所変更登記をする。
住所変更登記をして、検索用情報の申出をする。
住所変更登記はしないで、検索用情報の申出をする。
住所変更登記には、原則、不動産1つにつき1,000円の登録免許税がかかる。
土地と建物各1つなら、登録免許税は2,000円。
検索用情報の申出には、登録免許税はない。
原本還付をどこに押そう
急に寒くなった東京は立川市。
エプスタインファイルが公開されたというので、見てみた。
膨大な量。
日本人だと、今の千葉工業大学の学長の名前が出ているとのこと。
実はこうやって世界はコントロールされているのか…、奥の院の更に奥の院がいたのか…。
立川駅の南口に、東京パンダ麻辣湯という店ができたので、どんなもんかと入ってみた。
仕組みがよく分からなかったので、店員さんに聞いたら、ボールとトングを取り、好きな具材や麺を選んでボールに入れて、レジで計ってスープと辛さを決めて会計、とのことのようだ。
計り売りで、100グラム400円で、1000円(250グラム)以上になると、好きな麺80グラムをサービスとのこと。
ってなことで、具材をボールに入れていったが、その場所には計量器がないので、自分が選んだものが、どれくらいの重さかが分からない。
こんなもんでいいか、とレジに行ったら、497グラム(1988円)だった…。
え…、そんなに？
ボールも大きく、会計前に重さを計れないので、具材を取る量が難しい。
やっぱり、会計前に、計量できるようにして欲しいと思った。
不動産登記の申請で、原本還付をする添付書類があるとき、そのコピーを取って、そのコピーに、「原本還付、原本と相違ありません、司法書士植村清」という3つのハンコを押す。
なるべく添付書類の文字とかぶらないように、空白部分を探して押すが、空白部分がないと、どこに押そうか…と迷う。
押せるような場所がないときは、白紙のA4にハンコをおして、原本還付するコピーと契印をする、というようなことをしている。
添付書類もほぼ横書きなので、横の原本還付というハンコを作ろうと思いつつ、縦のハンコがまだ使えるので使い続けているが、とうとう横の原本還付のハンコを買うこととした。
横のほうが、押せる空白部分が多そう。
所有不動産記録証明制度
今月の2月2日から、所有不動産記録証明制度が始まった。
これは、所有権登記名義人として記録されている不動産について、一覧的にリスト化して証明書として交付する制度のこと。
法務局に申請し、手数料がかかる。
相続登記義務化に伴い、相続人が被相続人名義の不動産を把握しやすくすることで、相続登記の手続的負担を軽減し、登記漏れを防止する観点から始まった制度とのこと。
不動産については、所有者がどこに不動産を所有しているか、一元化はされていなかった。
どこに不動産を所有しているかは、登記済証や市町村(東京23区は都)から送られてくる固定資産税の納税通知書・課税明細書や名寄帳を取れば分かる。
しかし、登記済証が無くなっている場合もある。
また、固定資産税の課税明細書や名寄帳は、道路のような固定資産税がかかっていない不動産は掲載されていない場合もある。
なので、登記済証や課税明細書や名寄帳では、全ての所有不動産を把握できない場合もある。
とある場所に、固定資産税がかかっていない不動産を所有していて、納税通知書がない場合、その不動産の登記済証がなければ、その不動産を所有していることが分からない。
でも、そういう不動産であっても、登記はされている。
なので、相続が発生した場合、相続人は被相続人の所有不動産全てを把握する必要があるので、この所有不動産記録証明制度は、便利な制度でしょう。
それだけでなく、自分の所有している不動産を確認したいとか、遺言を作成するための資料として使えるでしょう。
最近のコメント