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法定相続分による相続登記後の遺産分割協議
なんだかんだと、もう11月になった。
早いな。
法定相続分による相続登記は、各相続人から単独で申請ができる。
例えば、被相続人の法定相続人が子供A・B・Cの場合、Aが単独で、持分1/3A、持分1/3B、持分1/3C、という登記を申請できる。
但し、この場合、登記申請人となるAには、登記識別情報が発行されるが、申請人ではないB、Cには、登記識別情報は発行されないので、注意を要する。
その後に、ABC間で遺産分割協議が成立し、Aが不動産を取得したとする。
この場合、Aが単独で、年月日遺産分割を原因とする、所有権更正登記が申請できる。
令和5年3月28日の通達で、令和5年4月１日より、このように取り扱うこととなった。
それ以前は、この場合は、年月日遺産分割を原因とする、所有権移転登記をしていた。
法定相続分での相続登記がされている場合において、次に掲げる登記をするときは、所有権の更正登記によることができるものとした上で、登記権利者が単独で申請することができるものとする。
1 遺産の分割の協議または審判もしくは調停による所有権の取得に関する登記
2 他の相続人の相続の放棄による所有権の取得に関する登記
3 特定財産承継遺言による所有権の取得に関する登記
4 相続人が受遺者である遺贈による所有権の取得に関する登記
この更正登記は、持分が増えるAを登記権利者、持分が減るBとCが登記義務者となるが、Aの単独申請が可能なため、BとCについては、登記識別情報や印鑑証明書といった書類がいらないこととなる。
但し、登記原因証明情報として、遺産分割協議書やそこに押印した相続人BとCの印鑑証明書は必要となる(Aはなくていい)。
また、更正登記は、登録免許税が、不動産一個につき1,000円である。
なので、従前の所有権移転登記の場合に比べれば、登録免許税の負担が減ることとなる。
なお、所有権更正登記は、原則として共同申請であり、登記義務者に登記識別情報や印鑑証明書が必要となる。
死者名義の相続登記と相続財産清算人
相続財産清算人とは、相続人がいることが明らかではない場合に、利害関係人が、家庭裁判所に申立てをすることにより選任される人のことである。
相続財産清算人は、被相続人の債権者等に債務を支払う等して清算をし、残った財産を国庫に帰属させることをする。
民法改正で、相続財産清算人となったが、それより前は、相続財産管理人と呼ばれていた。
例えば、成年被後見人が亡くなって、成年後見人が被後見人の財産を相続人に引継ぐために相続人を探したところ、相続人がいないので、成年後見人は相続財産清算人の申立て手続きをして、その相続財産清算人に財産を引継ぐ、ということもある。
(例)不動産の所有者(所有権登記名義人)Aが死亡し、Aの相続人はBだが、登記名義はAのままBは死亡したが、Bに相続人がいなかったために、相続財産清算人が選任された場合。
相続財産清算人が選任されたとき、不動産登記については、相続財産清算人が、登記名義を「亡○(被相続人の氏名)相続財産」とする所有権登記名義人氏名変更登記をすることとなる。
なお、被相続人につき、相続財産清算人の審判書上の最後の住所と登記上の住所が違えば、その変更も必要になるので、このときは、所有権登記名義人住所氏名変更登記となる。
本例も、不動産については、最終的に、「亡B相続財産」という登記名義にする必要がある。
そのためには、その前に、相続登記で亡B名義にする必要がある。
なので、相続財産清算人は、死者であるB名義とする相続登記と、所有権登記名義人を亡B相続財産とする所有権登記名義人氏名変更登記を申請することとなる。
普通は、この登記は連件で申請する。
そして、この相続登記については、申請書に根拠条文を記載して、非課税となる。
ところで、この場合、相続登記を「亡B相続財産」で申請はできないのだろうか。
Bは亡くなり、相続財産清算人が選任されたのだから、Bは亡B相続財産に名前が変わったことになり、これが今の亡Bである。
だから、相続登記は、亡B相続財産で申請できるのではないかと思った。
法務局に聞いてみたところ、通常どおり、亡Bの相続登記と亡B相続財産への氏名変更の登記をする、とのことだった。
「私たちは売りたくない! ”危ないワクチン”販売を命じられた製薬会社現役社員の慟哭」(チームK著、方丈社)という本が、ようやく手元に届いたので、読み始めた。
本屋に聞いたら、売切れ在庫なしだったので、注文したものの、なかなか連絡が来ないので、ネットを見たら、ネットだと買えるとのことだったので、本屋への注文はキャンセルをし(すみません)、ネットで注文をした。
ちなみに、出版社のサイトによれば、本書は、Amazon総合ランキング1位で、今は7刷とのこと。
私が買ったのは、3刷だった。
製薬会社でワクチンを販売している MEiji Seikaファルマの社員の影山晃大さんが、コロナワクチン2回接種後に、亡くなった。
それを機に、同僚社員が、チームK(Kは晃大さんのK)として、国民に、コロナワクチン(mRNA)の、10月から開始されたレプリコンの危険性を知ってもらおうと、本書を出したとのこと。
本書内のデータは、厚生労働省等が公表している情報や報道されているものを元にしており、内部告発的なものではない、とのこと。
そういえば、Meiji Seikaファルマは、反ワクチン団体に対して、名誉棄損で提訴、という記事があった。
死者名義とする相続登記
数次相続が起こっている場合、死者名義とする相続登記を申請する場合もある。
数次相続とは、被相続人が死亡して相続が発生したが、その手続き前に、その相続人が亡くなって相続が発生したような場合をいう。
例えば、不動産の所有者A(父)が亡くなり、その相続人がB(母)、C(長男)、D(二男)といるが、Aの相続登記をする前に、相続人Bが死亡し、Bについても相続が発生したような場合である。
Aの相続を一次相続、Bの相続を二次相続、という。
(例)
不動産の所有者A(祖父)で、死亡。
祖母はそれより前に死亡。
その子供B(長男)、C(二男)。
そして、Bが死亡し、その相続人D(Bの妻)とE(Bの長男、Aの孫)とする。
相続人全員の協議で、不動産をEが相続する、となった場合。
Eが不動産を相続するためには、EはAの相続人ではなくBの相続人であるため、AとBの相続人全員でいったん不動産を亡Bが相続し(一次相続)、亡Bの相続人全員でEが不動産を相続する(二次相続)するといった遺産分割協議をすることとなる。
時系列では、A→B(一次相続)、B→C(二次相続)なので、登記もそのように申請することになり、一次相続の登記申請名義は亡Bとなり、その申請人は、亡Bの相続人となる。
しかし、実務上では、本例のように、中間の相続人が単独になった場合(本例では、遺産分割協議により亡Bが不動産を相続することとなった)、AからCへの相続登記は可能となるので、通常は、この方法で申請されると思われる。
登記原因日付は、年月日A相続(Aの死亡日)、年月日相続(Bの死亡日)とする。
数次相続の場合、中間の相続人が単独になった場合は、最終の相続人に直接相続登記ができるのが、実務上の扱いである。
従って、中間の相続人が単独でなければ、これはできず、相続した順番に相続登記を申請していくこととなる。
不動産の所有者A死亡、その相続人がBとCで、遺産分割協議はされないまま、Bが死亡し、相続人はCのみとなった場合。
このときは、A→亡B(持分1/2)、C(持分1/2)の相続登記と亡B→Cの相続登記(B持分全部移転登記)をすることとなる。
租税特別措置法第84条の2の3第1項
個人が相続により土地の所有権を取得した場合において、当該個人が当該相続による当該土地の所有権の移転の登記を受ける前に死亡したときは、平成30年4月1日から令和7年3月31日までの間に当該個人を当該土地の所有権の登記名義人とするためにうける登記については、登録免許税を課さない。
この適用を受けるためには、申請書に、「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載しなければならず、この記載がない場合は、免税措置は受けられないとのこと。
A→一次相続→B→二次相続→Cとなった場合、申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載して申請する場合は、土地のA→Bの相続登記には登録免許税が課せられない。
なので、土地について、数次相続が発生し、死者名義に相続登記をするときは、本条の適用を受け、登録免許税が非課税になる場合もあるので、注意を要する。
ただ、上記の例のように、中間の相続人が単独となった場合は、中間の相続登記は省略できるので(A→B→Cではなく、A→Cの登記をする)、このA→Cの相続登記の場合は、本条の適用はなく、登録免許税を納付する。
相続と抵当権抹消（抵当権抹消の書類がない）
所有権登記名義人である被相続人が生存中にローンを完済し、抵当権抹消登記をすることなく亡くなったが、ローン完済時に金融機関から送られてきたであろう抵当権抹消に関する書類がない場合。
この場合、相続登記と抵当権抹消登記をすることになるが、抵当権抹消登記に関する金融機関(抵当権者)の書類がないため、金融機関に、抵当権抹消書類に関する書類の再発行を依頼する。
相続人が再発行を依頼するときは、相続関係を証する戸籍謄本等が必要でしょう。
再発行を依頼した場合、解除証書等の登記原因証明情報や委任状は再発行してくれるが、抵当権の登記済証や登記識別情報は再発行はされない。
これは、いたしかたない。
抵当権抹消登記申請にあたり、紛失等により抵当権の登記済証や登記識別情報が添付できないときは、事前通知か資格者代理人の本人確認情報によることとなる。
金融機関は、事前通知と言ってくるので、急ぐ等の特別な事情がなければ、登記済証等は紛失で添付できないとして、抵当権抹消登記を申請をする。
事前通知の場合、委任状に登記義務者となる抵当権者の実印押印と印鑑証明書が必要になるが、会社等番号を提供すれば、この印鑑証明書は添付省略可能となるので、通常はこうなる。
とはいえ、委任状に押印された実印が、本当に実印かどうかを確認するために抵当権者の印鑑証明書は必要になるが、実印照合用の印鑑証明書のコピーも一緒に送ってくれる場合もある。
また、事前通知の場合は、登記申請後、法務局から抵当権者に連絡がいき、それに抵当権者が返答してから手続きが進んでいくので、通常よりは登記完了まで時間がかかる。
(住宅金融支援機構のサイトに、「融資金完済時お渡しした抵当権抹消に必要な書類がお手元にない方」というページがあるので、参考になるでしょう。)
抵当権抹消登記は、登記権利者を所有権登記名義人(被相続人)とし、登記義務者を抵当権者とする共同申請になるが、この場合の申請人(登記権利者)は誰になるか。
時系列は、抵当権抹消原因発生→相続発生なので、被相続人の相続人が、被相続人の登記申請義務を相続することとなるので、抵当権抹消登記の申請人は被相続人の相続人ということになり、その相続人全員あるいは一人から、抵当権抹消登記を申請することとなる。
登記申請の順番も、時系列からいえば、抵当権抹消登記、相続登記となろう。
しかし、抵当権抹消登記の申請人が所有権登記名義人ということは、不動産を相続した相続人が抵当権抹消登記の申請人になれる、ということでもある。
従って、自分の場合は、こういう場合でも、先に相続登記をして、その不動産を相続した相続人から抵当権抹消登記をする、というようにしている。
相続関係説明図
今日も熱い。
気温だけみたら、東京は、那覇より熱い。
栃木県の佐野では、41度とのこと。
相続関係説明図とは、相続登記において、被相続人や相続人の戸籍を原本還付するために、作成して添付する書類のこと。
通常、相続関係説明図を添付する。
相続関係説明図について、細かいが、相続人の住所を記載するか、ということがある。
以前は、記載していた。
ところが、あるときから、記載しなくてもいいようなことを聞き、それからは記載したり記載しなかったりしている。
以前は、相続関係説明図で、「相続と住所を証する書類」を還付していた。
戸籍謄本等と一緒に、不動産を相続する相続人の住所証明書を還付していた。
申請書には、相続関係説明図を添付し、相続人の住所証明書は戸籍謄本等と一緒に原本は提出するが、添付していなかった。
確か、遺産分割協議書・印鑑証明書も同様だった。
ところが、これが変わり、今は、申請書に相続人の住所証明書を添付することとなり、相続関係説明図では住所証明書は原本還付できず（原本還付が必要なら住所証明書のコピーを添付する）、相続関係説明図は、戸籍謄本等の相続を証する書類を原本還付するためのものとなった。
従って、相続関係説明図は、戸籍の内容を最低限反映していればいいことになり、戸籍に相続人の住所の記載はないのだから、相続関係説明図にもなくてもいい、ということなのだろうか。
住所の省略表記
昼の立川は、急な雷雨。
またか…と思うが、停電はなかったので良かった。
こういう天気が続くのか。
判決や調停調書等で不動産登記をするとき、判決正本等を預かるが、個人の当事者の住所が、例えば、「○町1丁目1番1号」のところ、「○町1-1-1」とハイフンの省略表記されているもの見かけることがある。
おそらく、訴状や申立書の表記が省略表記だからだと思うが、どうなのだろう。
自分が登記や裁判関係の依頼を受けたとき、当事者の住所は、正式な住所表示で申請書等を作り、ハイフンの省略表記をしたことはないので、こういう省略表記に、どうしても違和感を抱いてしまう。
住民票等を添付するときは、住民票等のとおり、住所を記載する。
住民票等がいらなくても、正式な住所がわからない場合は、本人に住民票等をとってもらって、それを確認する。
会社等の本店所在地については、市役所等に問合せて、正式な住所表記を確認する。
例えば、所有権登記名義人の住所が「○市○町1丁目1番1号」となっているが、調停調書上の住所が「○市○町1-1-1」と省略表記になっていて、この人が登記義務者となる所有権移転登記を申請する場合。
住所が変わったわけでも間違っているわけでもないので、この調停調書を使って、申請書の登記義務者の住所は、登記上の「1丁目1番1号」と記載して申請する。
商業登記においては、本店等が「1-1-1」でもよく、本店がハイフンの省略表示の会社の登記事項証明書を見たこともある。
こういった会社が不動産登記の当事者となる場合は、その会社の登記記録で本店が「1-1-1」というハイフンの省略表記となっている以上、不動産登記の申請書にも「1-1-1」と省略表記をすることになる。
違和感あるけど。
とはいえ、自分自身の手続きをするときや、成年後見人等として手続きをする場合、申請書等の書類に自分や被後見人等の住所を書く場合は、省略表記をしていることの方が多いかも。
ただ、契約書等のときは、省略しないで書いているかな。
雷と雨と停電
不動産登記情報と戸籍等とで、登記名義人の表示のうち、一文字だけが違っている。
同じ管轄内で複数物件あったのだが、一物件のみ違い、他は合っている。
移記ミスかな…、閉鎖謄本を取ってみるか…。
閉鎖謄本を取ったら、こちらは字が合っていたので、法務局の人に告げて調べてもらって、移記ミスということになり、職権更正をしてもらった。
連日、熱い日が続く。
ちょっと歩くだけで、汗だく。
服も汗拭きタオルも、汗でびちゃびちゃ。
普段、リュックを使っているのだが、この暑い時期は、背中が汗で濡れて、背負うと気持ち悪いので、背負いたくないんだよな〜。
リュックは楽なんだけど、暑い時期のリュックは、汗がどうしてもね。
7月20日の土曜日の、午後6時くらいだったろうか。
立川でも、雷が鳴り、雨が激しく降り、そして、停電した。
パソコン飛んだ、エアコン消えた…。
停電はすぐに復旧したが、停電を経験したのは、いつ以来だろうか。
そして、昨日の7月22日のこと。
午後、八王子市の某所にいたのだが、雷が鳴り、雨が激しく降ってきた。
幸いなことに建物内にいたので濡れなかったのだが、建物内が停電した。
すぐ復旧した。
ここは、最寄り駅から徒歩約10分のところ。
これでは歩いていけないな～と、タクシーを呼ぼうとするも、電話がつながらず。
なんやかんやしているうちに、雨が止んできたので、駅まで歩いていった。
立川に戻ると、こちらでは雨が降った形跡がない。
あの雷雨は、局地的なものだったのだろうか。
東京電力パワーグリッドのサイトで、停電履歴検索というのがあったので、見てみた。
住民票について
不動産登記において、売買や相続等の所有権移転登記における権利者の住所証明書として、住民票を使う。
また、住所変更登記をするときにも、住所の変更証明書として住民票を使う。
とある自治体のサイトを見ていたら、令和6年1月4日から、自治体の住民記録システムを標準仕様に更改したことにより、住民票に記載される内容が、これまでと変わったとのこと。
全ての自治体が変わったのかどうかは分からないが、以下のように変わったとのこと。
「転入前住所」というものが新設されたとのこと。
今住んでいる自治体の前の自治体の住所が表示される。
同一自治体内で移転しても、前の自治体の住所は表示される。
今の住所は立川市だが、その前が八王子市の場合は、八王子の住所が記載されるということのようだ。
同一自治体内で転居の場合、以前は、前住所欄に記載されていたが、今後は記載されない、但し、請求されれば、異動前住所に記載されるとのこと。
また、住民票を窓口とコンビニとで取る場合では、「前住所」につき、違いがあるとのこと。
(1)窓口で取る場合
現在の住所と、その一つ前の住所が記載されるが、同一自治体内で移転している場合は、請求すれば、その履歴が記載される。
同一自治体内で数度移転していても、その前に他の自治体から移転してきた場合は、直前の自治体の住所も記載される。
(2)コンビニで取る場合
現在の住所と、その一つ前の住所が記載される。
同一自治体内で移転していても、現在の住所の一つ前の住所が記載される。
この「前住所」は、住所変更登記をするときには、必要となってくる事項である。
登記上の住所から現住所まで、住所の変遷を証明しないといけないからだ。
とはいえ、司法書士が住民票を取る場合は、依頼者から登記の委任を受けて、職務上請求書で窓口(あるいは郵送)で取るので、窓口とコンビニの違いは、気にしたことはなかった。
それに、住所の変遷の証明のためには、戸籍の附票のほうが使える場合が多いので、戸籍の附票を取ってしまうし。
コンビニでの住民票は、自身でしか取れないのだから、住所変更登記のために自身で住民票を取る場合に、気をつける必要がある。
コンビニで住民票を取ったものの、それが住所変更登記では使えない場合もあるので、住所変更用の登記の住民票は、窓口で、住所の履歴を全て記載とか言って取るのがいいだろう。
住所の移転：立川市曙町(登記上の住所)→立川市羽衣町→立川市錦町(現住所)の場合。
コンビニでとる住民票は、羽衣町の住所しか記載されない。
しかし、住所変更登記には、曙町の住所も必要なので、このときは、市役所の窓口で、市内での住所移転履歴が記載された住民票をとる。
コンビニで取る住民票には、現在の住所の一つ前の住所が記載されるのだから、現住所の直前の住所が登記上の住所のときは、コンビで取る住民票でも、住所変更登記に使えることとなる。
債権者代位による登記
なんだかんだと7月。
今日は、立川市も熱い。
最高気温が、35.5度とのこと。
民法第423条第1項
債権者は、自己の債権を保全するため必要があるときは、債務者に属する権利(以下「被代位権利」という。)を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利及び差押えを禁じられた権利は、この限りではない。
A→債権→B→債権→Cというようなとき、BがCに対して権利行使してくれればAの権利が保全できるのにBがこれをしない場合、AがBに代わって、Cに対して権利行使をすること。
不動産登記においても、この債権者代位が登場してくることがある。
債権者代位による登記、なんていう。
例えば、債権者が競売を申し立てようとしたところ、不動産の所有者が死亡しており相続登記がされていない場合、債権者が債権者代位によって、相続登記をする、こととなる。
夫A妻Bが離婚し、Aが自己名義の不動産をBに財産分与をすることとなり、財産分与による所有権移転登記をするとする。
このとき、Aの現在の住所や氏名が、登記上の住所と氏名と代わっている場合は、A→Bへの所有権移転登記の前提として、Aの住所や氏名の変更登記をする必要がある。
AとBの協議で離婚や財産分与が成立し、登記もAとBとで共同申請が可能なような場合は、Aは住所や氏名変更登記に協力しないということはないだろう。
一方、離婚や財産分与が調停により成立し、Aの調停調書上の住所や氏名と登記上の住所氏名が違う場合、調停条項の中で、Aは住所や氏名の変更登記をしなければならない、というようなことが決められていればいいが、そうではない場合は、どうすればいいか。
Aに住所や氏名変更登記をするように頼んでも、Aがそれをしなければ、Bが自分名義に所有権移転登記ができない。
これでは、Bは困るし、調停条項を履行できない。
それに、そもそも、調停で離婚した相手に、住所や氏名変更登記を頼むのか、ということもある。
こういうときに、この債権者代位を使う。
この場合は、Aが申請するAの住所や氏名変更登記を、Bが代位して申請することができる。
そして、Bが、単独で、調停調書に基づき、A→Bの所有権移転登記を申請する。
つまり、この場合は、Bが単独で、Aの住所や氏名変更登記と、A→Bの所有権移転登記を申請することができる。
この債権者代位による登記は、申請書には被代位者や代位者と代位原因を記載し、代位者と代位原因が登記されるので、登記事項証明書等には、代位者と代位原因が記載されている。
なので、登記事項証明書等を見たら、債権者代位による登記かどうかは分かる。
上記の財産分与の例でいえば、
被代位者：A
代位者：B
代位原因：○年○月○日財産分与による所有権移転登記請求権(日付は財産分与の成立日)
となり、登記事項証明書等の住所や氏名変更登記の欄には、代位者と代位原因が登記される。
郵便料金の値上げ(2024年10月1日から)
今日の立川市は、暑い。
全国的に、梅雨入り前だけど今年一番の暑さで、京都は35度とのこと。
相続人が一人の法定相続情報証明があり、相続人の住所が記載されている。
そこに記載されている被相続人の最後の住所と氏名は、不動産の所有権登記名義人の住所と氏名と一致する。
となると、登記原因証明情報は法定相続情報証明だけだし、住所証明情報は法定相続情報証明が兼ねるし、あと必要なのは、評価証明書(あるいは課税明細書)と委任状か。
結構あっさり。
ゆうちょ銀行に行ったら、ATMに列ができていて、何だろうと思っていたら、そうか、今日は偶数月の14日だが、15日が土曜日なので、年金が振込まれる日か。
窓口で、レターパックを買ったら、「2024年10月1日(火)から郵便料金が変わります。」という紙をもらった。
今年の10月1日から、郵便料金が変わるとのこと。
84円、94円が、一律50グラムまで110円になる。
レターパックプラスが520円から600円に、レターパックライトが370円から430円になる。
変わるといっているが、ようは、値上げ。
実質賃金は、25ヶ月連続でマイナスとのこと。
これだと、個人消費は増えないし、ますます物価が上がれば、ますます個人消費は減るでしょうし。
また、初任給引き上げと、一見、景気のいい話に聞こえるが、内実は、その上の社員の給料を減らして、その分を乗っけているという話もあるようで。
こんな状況の中でも、政府が「基礎的財政収支の黒字化」と言い続けていれば、政府の黒字は国民の赤字なので、国民はどんどん貧しくなっていく。
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