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検索用情報の申出（不動産登記）
令和8年4月1日から、不動産の所有者の住所・氏名変更登記が義務化される。
この義務負担軽減のため、住所等の変更登記を為なくても、登記官が住基ネット情報を検索して、これに基づいて職権登記をする「スマート変更登記」が開始されることとなった。
そのため、所有者(国内に住所を有する自然人)から、検索用情報を申し出る(申請書に記載する)こととなった。
そこで、今年の4月21日から、所有権移転登記等の申請の際には、所有者の検索用情報も申し出ることとなった。
また、既に所有者として登記簿に記録されている人については、4月21日以降に、申出をすることができる。
(参照)検索用情報の申出について(職権による住所等変更登記関係)（法務省サイト）
申出をする必要がある登記
所有権保存登記
所有権移転登記
合併による所有権移転登記
所有権の更正登記（その登記によって所有権の登記名義人となる者があるときに限る）
検索用情報
氏名
氏名の振り仮名（日本国籍を有しない者は、氏名の表音をローマ字表記）(※1)
住所
生年月日
メールアドレス（登記名義人本人のメールアドレス。無い場合は無いと申し出(申請書に記載)）
(※1)申請情報の内容とされた氏名の表音をローマ字で表示したもの（ローマ字氏名）については、登記記録に記録(氏名に併記)される。なお、所有権の登記名義人となる者が通称名を使用して登記申請をする場合は、登記名義人となる者の外国人住民票にローマ字氏名の記載がない場合には、ローマ字氏名を申請情報の内容とすることを要しない。このような場合には、氏名の振り仮名を申請情報の内容とする。
ということになったので、今後は、相続等の登記の依頼を受けるときは、上記の旨を説明し、依頼者から、検索用情報も提供してもらう必要が生じた。
とはいえ、所有権保存登記や所有権移転登記では、所有権登記名義人の住所と氏名は、申請書に記載する事項で、住民票や戸籍の附票は添付書類だし、ここに生年月日も書かれているので、検索用情報のうち、氏名、住所、生年月日は、添付書類(公的書類)で確認できる。
なので、依頼者から教えてもらうのは、振り仮名とメールアドレス、ということになるでしょう。
相続登記等の依頼を受けるとき、検索用情報の申出が必要になったので、振り仮名やメールアドレスの有無やメールアドレスを教えてください、という書類を作って、依頼者に渡そうかと思う。
メールアドレスは、誤記を防ぐため、依頼者から私宛てに送ってもらうのがいいでしょうね。
ただ、実際は、依頼時に振り仮名も書いてもらっているし、メールでのやりとり希望であれば、依頼者からメールを送ってもらう等している。
4月になって
令和7年度(2025年度)が始まった。
本年4月1日から、成年後見等で東京家庭裁判所に提出する報告書等の書式が変わった(東京家庭裁判所後見センターのサイトを確認)。
というわけで、今度からは、新書式を使うこととなる。
スペイン内戦からウクライナ戦争まで「正義の戦争は嘘だらけ!」ネオコン対プーチン(WAC出版)、著者：渡辺惣樹氏と福井義高氏、という本を、図書館で借りて読んだ。
2022年8月15日初版発行の二人の対談本。
対談本なので、結構ぱぱっと読めた。
10年くらい前から、ウクライナで戦争が起こる、という言説を見聞きしていたので、実際にウクライナで戦争が起こったとき、そんなに驚かなかった。
本当に起こったんだ…と思った。
自分は、電車の中では本を読むようにしているのだが、ざっと車両内を見回すと、ほとんどの人はスマホを見ていて、本を読んでいる人はいない。
まあ、個人のことなので好きにすればいいとは思うが、全体で見ると、スマホに操られているようにも感じられて、なんだか不気味。
というか、あんな小さい画面でよく見れるな…とは思う。
とはいえ、自分は、スマホではないが、パソコンでネットしているので、同じことか。
Win95とかWin98、アナログ回線からやっている。
だからこそ、多少なりとも自覚はあるので、外にいるときくらいは…と思っている。
YouTubeなんか見ていると、関連動画やお勧め動画が表示されてくるので、再生履歴や検索履歴等を削除するようにしている。
シリコンバレーの人達の中には、自分達の子供にはスマホ等を使わせなかったり、子供をタブレットとか禁止をしている学校に通わせたりしている、というようなことを聞いたことがある。
子供の教育にはよくないんだとか。
自分達で作って売っておきながら…とは思ったが、でも、これが答えなのでしょう。
調停調書上の登記義務者の住所が居所だった場合
年度末。
昨日の3/30から、登記情報提供サービスにつき、メールアドレスの必須化、クレジットカード決済におけるEMV3-Dセキュアの義務化により、クレジットカード名義人氏名の登録をしなければならなくなった。
調停調書が次にようになっている。
Xの表示
住所 A市
登記記録上の住所 B市
XはYに対し、年月日○を原因とする所有権移転登記手続きをする。
Yは、調停調書に基づき、単独で、(1)債権者代位でXの住所変更登記と(2)所有権移転登記をすることとなる(連件申請)。
調停調書に、住所と登記記録上の住所が併記されていても、登記義務者の住所変更登記はできない。
なので、Yは、債権者代位で、Xの住所変更登記をすることになる。
そのためには、Xの住民票や戸籍の附票が必要になってくる。
そこで、Xの住民票等を取ったところ、住民票上の住所はC市で、調停調書上の住所A市が、どこにも出てこなかった。
つまり、A市は居所だった。
Xの調停調書上の住所氏名と登記上の住所氏名で、Xの同一性を確認する。
住所が違う場合は、住民票等の公的証明書で、その繋がりを証することで、同一性を確認する。
しかも、今回は、住所変更登記が必要。
ところが、本例では、Xの調停調書上の住所が居所のため、このままだと、Yは、Xの住所変更登記ができず、登記が進められない。
進めるためには、調停調書に、Xの住民票上の住所が必要となってくる。
そこで、Yは、調停調書の更正の手続きをして、調停調書に、Xの住民票上住所を記載してもらう必要がある。
そして、調停調書の更正決定には、即時抗告が認められているので、登記手続きには、その確定証明書も必要となってくる。
そんなわけで、この場合は、せっかく調停で合意したのに、登記手続きに時間が余計にかかってしまうこととなる。
なので、不動産登記手続きが生じるような調停の場合は、登記義務者となる者の住所について、注意をしておかないといけない。
なお、相手の協力が得られるのであれば、住所変更登記はＸが申請し、所有権移転登記はXとYの共同申請にする、ということでもいい。
相続財産管理人(民法第897条の2)
今日の朝の立川は雪。
寒い。
一昨日の3月17日、電車(青梅線)に乗ったら、3両目と6両目が混んで…とかいうアナウンスが流れてきた。
何だろうと思っていたら、ああそうか、4両目と5両目にあるグリーン車のお試し期間が終わって、有料になったからか…。(有料になって初めての平日だったとのこと)
（相続財産の保存）
民法第897条の2
第1項
家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって、いつでも、相続財産の管理人の選任その他の相続財産の保存に必要な処分を命ずることができる。ただし、相続人が一人である場合においてその相続人が単純承認をしたとき、相続人が数人ある場合において遺産の全部が分割されたとき、又は第952条第1項の規定により相続財産の清算人が選任されているときは、この限りではない。
第2項は省略。
令和3年の民法改正(令和5年4月1日施行)により新設された規定。
もともとは、民918条2項にあった規定だが、改正により新設された。
成年後見において、本人の死亡後に、本人には相続人がいるけど、成年後見人等が何かしらの事情で相続人に本人の財産を引継げない場合、この897条の2（旧の民法918条2項）の相続財産管理人を選任をして、その管理人に引継ぐ、ということがされている。
成年後見人等は、規定上の利害関係人に該当する。
東京家庭裁判所の後見サイトに、本人死亡後のフローチャートがあり、それによると、本人の相続人はいるが財産を引継ぐ相続人が一人もおらず、未精算の報酬や債務を除く相続財産が30万円以上ある場合は、民897条2の相続財産管理人選任申立てをする、ということになっている。
東京家庭裁判所の場合は、引継ぎには6ケ月間をみている。
成年後見は、本人が死亡したら終了し、成年後見人等は財産の管理権限がなくなるので、本人の遺産は、相続人等に引継ぐまで、不安定な状況になる。
それに、本人死亡により成年後見は終了するといっても、実質的には、相続人等に引継ぐまで終了しない。
なので、遺産の引継ぎが困難な場合は、権限のある相続財産管理人を選任し、その管理人に引継ぐことができれば、相続財産が保全できるし、成年後見人等も安心でき、実質的な業務終了にもなる。
相続財産管理人選任手続きをするとき、預貯金等が少ない場合、予納金の納付が必要となる場合があるとのことです。
なお、上記改正前は、相続人が不存在の場合に選任される管理人も相続財産管理人でしたが、改正により、これは、「相続財産清算人」となりました。
ブラウザと拡張機能
福岡大学の「イキってMacを買ってしまった人へ」というのがあったので、Macユーザーの自分としては、ついつい読んでしまった。
笑ってしまったというか、そりゃそうだ、と思った。
ブラウザの広告ブロックの拡張機能で、uBlock Origin というのがあって、これを使っていたが、Google
Chromeでこれが利用できなくるというアナウンスが流れてきた。
今見たら、もう、使えないようだ。
Firefoxでは、uBlock Originは使えるとのこと。
それでどうしようか…と思って入れたのが、Braveというブラウザだった。
Braveやずっと使っているVivaldiは、広告やトラッカーをブロック機能が内蔵されいてるが、VivaldiではブロックできなかったのがBraveだとできたので、広告ブロック的には、Braveのほうがいいのだろうか。
そんなわけで、Google Chromeの使用頻度が減って、Braveの使用頻度が増えてきた。
広告ブロックだけでなく、各ブラウザには、色んな拡張機能がある。
ちなみに、Firefoxはアドオンってなっている。
マイナンバーカードを使うときは、マイナポータルの拡張機能が必要となる。
色々あって、何をどう使っていいか分からなくなる…。
法定相続情報証明を使った相続登記
2・4・6・8・10、という数え方があるが、これが、人によって地域によって違うということを聞いた。
「8」の言い方が違うようで、「に～、し～、ろ～、は～、と」と言う人もいれば、「に～、し～、ろ～、や～、と」と言う人もいるとのこと。
主に東日本は「や」、西日本は「は」と言うそうな。
令和6年4月1日から、不動産登記の申請書の添付情報欄に、法定相続情報番号を記載すれば、法定相続情報一覧図の写し（証明書の原本）の添付を省略できるようになったとのこと。
知らなかった…。
とはいえ、添付しても問題ないし、遺産分割協議書等他にPDF化する書類もあれば、これをPDF化する方が、添付情報欄に法定相続情報番号を記載するよりも楽かも…と思ったり。
法定相続情報は、被相続人の出生から死亡までの戸籍及び相続人の戸籍の全てなので、これがあれば、被相続人や相続人の戸籍謄本等は不要。
法定相続情報に、被相続人の氏名、最後の住所や最後の本籍が記載されてあり、それが所有権登記名義人の住所・氏名と一致していれば、問題はない。
しかし、これが一致していなければ、被相続人の登記上の住所から最後の住所までの繋がりをつける除票や戸籍の附票等が必要。
法定相続情報に、不動産を相続する相続人の住所が記載されていれば、これを住所証明書として使えるが、これが記載されていない場合は、その相続人の住民票等が必要。
遺産分割協議で相続することとなり、その遺産分割協議書とその相続人の印鑑証明書があれば、その印鑑証明書は住所証明書としても使える(なので、別途、住民票等を取らなくてもいい)。
成年後見と年齢
「Brave」というブラウザを入れて、使い始めた。
結構いい感じ。
メインで使っているVivaldiは多機能だが、それに比べるとBraveはそれほど多機能ではないが、軽い。
広告ブロック機能は、Braveの方がいい。
Macの場合は、Safariが一番いいんだろうが、どうもね。
成年後見人等(候補者も)になるとき、本人と自分の年齢のことを、どうしても考えざるをえない。
自分より若い人の場合、自分のほうが先にいなくなるよな…と、思ってしまう。
本人より年上の人が成年後見人等になってはダメ、ということはないが、普通に考えたら、この場合は、成年後見人等の方が先に老いるし死ぬのだから、複数の成年後見人等にすることや法人後見を考えたり、あるいは、途中交替も視野に入れておく必要もあろう。
かんたん証明書請求
なんだか暖かい日が続く。
コート脱いだ。
天気予報によると、日曜日まで温かいが、月曜日から寒くなるとのこと。
3月4日(火)は、最高気温5度で、雪マークになっている。
気温差が。
4月1日から、登記事項証明書等の手数料が変わるとのこと。
登記事項証明書
(1)書面申請:600円(変わらず)
(2)オンライン請求、送付で受領:520円になる(今は500円)
(3)オンライン請求、窓口で受領:490円になる(今は480円)
自分は、たいてい、オンラインで請求して、送付か窓口受領なので、10円、20円値上がりすることとなる。
登記・供託オンライン申請システム(登記ねっと供託ねっと)のかんたん証明書請求で、不動産の登記事項証明書を申請してみた。
不動産登記事項証明書のオンライン請求は、いつも司法書士用のソフトや、申請用総合ソフトを使ってしているので、かんたん証明書で請求するのは、おそらく初めてかもしれない。
ログインし、オンライン物件検索で、不動産を特定し、請求。
ここまでは、一緒。
が、このあとの、手数料の電子納付が違った。
ソフトだと、「納付」をクリックすれば、ペイジーの金融機関の一覧のページが開き、そこから、電子納付する金融機関を選択して、ログイン。
必要な情報は入力されているので、それで納付する。
一方、かんたん証明書請求の場合は、「納付」をクリックしたら、収納機関番号や納付番号や確認番号等が表示され、別ウインドウで金融機関のサイトを開いてログインし、ペイジーを開いて、収納機関番号や納付番号等を自分で入力していって、納付する。
こうなるんだ。
かんたん証明書請求の推奨環境は、OSがWin10またはWin11、ブラウザがMicrosoft EdgeかGoogle Chromeになっている。
自分は、この推奨環境外だが、使えた。
相続登記と印鑑証明書
私は、Airmailというメールソフトを使っている。
使いやすくて気に入っている。
このAirmailが、何年か前に、基本はサブスクリプション版(Airmail Pro)となった。
但し、一部機能は使えなくなるが、これまでのユーザーはレガシーとして使えるとのこと。
サブスクリプション版はどうも…だし、レガシーで十分なので、使い続けている。
が、ここ最近、Airmail Pro へと誘うウインドウが、出てくるようになった。
英語なので翻訳してみたら、Airmail Proの1ケ月間無料体験のウインドウだった。
メールを書いているときにも、このウインドウが出てくる。
そうすると、ある意味強制的にメールが中断されてしまい、いったんこのウインドウを閉じてからメールを再開することになるので、だんだん煩わしくなってきた。
とはいえ、サブスクリプション版にする気はないし…。
相続登記では、不動産を相続する相続人の、住民票等の住所証明書が必要となり、印鑑証明書もこれに該当する。
なので、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書はあるが、不動産を相続する相続人の住民票や戸籍の附票がなく、法定相続情報にその相続人の住所の記載がなければ、印鑑証明書を住所証明書として使えばいい。
このとき、この印鑑証明書は、住所証明情報と登記原因証明情報を兼ねることとなる。
遺産分割協議書と印鑑証明書はセットだが、相続登記の実務上、不動産を相続する人の印鑑証明書は添付省略できる、となっている。
とはいえ、結局、添付している。
この印鑑証明書を住所証明情報としても使うときは、コピーを2部添付して、原本還付をしている。
でも、登記原因証明情報としての印鑑証明書の添付を省略できるのであれば、PDFにしなくても、コピーを取って添付しなくてもいいし、住所証明情報としてのみ添付すればいいってことになるよな…。
そうしてみよっかな。
共有者の多い土地の登記情報、抄本
Macでe-Taxで確定申告をする。
カードリーダライタは、NTTコミュニケーションズとSCR3310というものを使っているが、自分の環境下では、これを認証しなかった。
あれ、前まで使えたのに…。
というわけで、Macでe-Taxを使う場合だと、認証方法の選択のところで、「ICカードリーダライタを使用する」を選択できないということになった。
Macでするなら、「スマートフォンを使用する」を選択するか、カードリーダライタを買い替えるか。
Windowsではどうだろうと思い、Win機にこのカードリーダライタを繋げたら、使えた。
土地の登記情報を取る。
あ、これ、共有者が多いやつだ…。
しまった…。
百数十ページあった。
PDFの登記情報を開いて、文字検索かけても、ヒットしない。
甲区1番から見ていく…、どこだ、あ、あった。
他にも土地はあるし…。
こういう土地は、少々手数料はかかるが、共有者を特定してその抄本を取るほうがいい。
登記情報だと枚数多いし、そこから該当部分を探さないといけないので。
そういえば、オンラインで土地の抄本って取れたっけ…？
確か取れないはず。
オンラインの請求画面を見ても、土地につき共有者で特定してその抄本を請求する仕様になっていないし。
ただ、登記情報は取れたということは、オンラインで繋がっているのでどこの法務局ででも取れるということなので、立川の法務局に行って、持分抄本を取った。
窓口の人に、こういう土地の抄本はオンラインで取れるかどうか聞いたら、取れない、とのことだった。
なお、自分は、こういう抄本を、土地の持分抄本と言ってしまう。
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