相続登記・最後の住所
相続登記で、依頼者が戸籍謄本等を既に全部取っている場合。
ようは、こちらで戸籍謄本等を取らない場合。
それでも、相続登記において、不足がちになる書類がある。
それは、「所有権登記名義人の登記上の住所と被相続人の本籍あるいは最後の住所が違う場合の、被相続人の除票や戸籍の(除)附票」である。
これは、登記において必要になる特有の書類なので、取りもれていても、まあ無理はない。
相続登記においては、相続する不動産の所有権登記名義人の住所・氏名と、被相続人の本籍・氏名が一致している必要がある（被相続人の同一性の確認のため）。
この場合の本籍は、死亡時の最後の本籍だけでなく、その途中の本籍でもよい。
つまり、被相続人の戸籍等を取っていき、その戸籍等に記載されている本籍のいずれかが登記上の住所と合致すれば、それで同一性の確認がとれる、ということになる。
登記上の住所と本籍が違う場合は、被相続人の住所で、同一性の確認をすることとなる。
そこで、除票(本籍記載)や戸籍の附票(戸籍の除附票、改製原附票)を取って、被相続人の登記上の住所から最後の住所までの繋がりをつける必要がある。
また、被相続人名義の所有権に関する登記済証も、同一性確認のための書類となる。
但し、私の場合は、除票や戸籍の除附票等でも繋がりがつかないとか、保存期間経過で取れないような場合に、登記済証を用いている。
住所と本籍は、今は関連がなく、別物である。
なので、その別物同士を関連付けるための書類に、戸籍の附票というものがある。
また、住民票に本籍を記載すれば、住所と本籍の関連がつく。
この戸籍の附票や除票で、被相続人の登記上の住所と最後の住所の繋がりをつけていくこととなる。
今回は、所有権登記名義人の登記上の住所・氏名が、被相続人の本籍・氏名と一致していた。
なので、除票や戸籍の附票はいらないこととなる。
が、ふと思った。
相続関係説明図に被相続人の最後の住所を書くが、この場合、被相続人の除票や戸籍の附票等は必要ないので、最後の住所が分からないので書けない、となった。
とはいえ、相続関係説明図には、必ずしも、被相続人の最後の住所を書く必要はないので、今回は、被相続人の登記上の住所は書いたが、最後の住所を書かない相続関係説明図とした。
なお、被相続人の最後の住所と登記上の住所が違う場合、相続関係説明図には、その住所を併記すべき、とのことである。
昔は、本籍＝住所だったが、今は違うので、登記上の住所＝本籍、というケースは、そんなにないのではないかと思う(個人的感想)。
だからというわけではないが、私の方で戸籍謄本等も取る場合は、被相続人の戸籍謄本等と一緒に、戸籍の附票(除附票、改製原附票)も請求している。
この話題、過去に何度か書いていると思う。
それだけ、この点は、相続登記におけるポイントの一つなのである。
数次相続の相続登記
とある場所に座っていた。
隣に、若者二人連れが座っていて、話をしていた。
二人の会話が聞こえてくるので、聞くともなしに聞いていると、仕事の話かなと思っていたら、M1だのネタだのNSCだの…と聞こえてくる。
ああ、M1に出ようとしている芸人(漫才師)さんか…と思った。
それだけ。
数次相続とは、被相続人が死亡して相続(第1の相続)が発生して相続手続が終わらないうちに、その相続人が死亡して、その者にも相続(第2の相続)が発生したような場合をいう。
（更に、第2の相続手続が終わらないうちに第3の相続が発生、第4の相続が発生…と続く。）
第1の相続を一次相続、第2の相続を二次相続(第3以下同じ)、というので数次相続という。
被相続人Aの相続人がBとCで、Aの相続手続が終わらないうちに、Bが死亡したような場合のことをいう。
例えば、父・母・子供の家族で、父が死んで、父名義の不動産について相続登記をしないまま、母が亡くなったような場合。
ま、よくあるはなし。
この場合、被相続人Aの遺産分割協議は、Aの相続人のBとCとで行うこととなるが、Bは死亡していていないので、Bの相続人(DとEとする)が行うこととなる。
被相続人Aの相続人であるBの権利義務を、Bの死亡により、Bの相続人のDとEが承継する、ということになる。
つまり、被相続人Aの遺産分割協議は、CとDとEでする。
そして、被相続人Bの遺産分割協議は、DとEでする。
この場合の遺産分割協議書は、1つにまとめてもいいし、被相続人ごとに別々でもいい。
CとDとEの遺産分割協議で、被相続人Aの所有する不動産を、最終的に、Eが相続するとなった場合。
順番でいえば、CとDとEの遺産分割協議で、Aの不動産を亡Bが相続し、DとEの遺産分割協議で、その不動産をEが相続する、ということになる。
(EはAの直接的な相続人ではないので、最終的にEが不動産を相続する場合は、いったん亡Bに不動産を相続させる必要がある。)
A→亡B→Eと所有権が移転した場合、このとおり所有権移転登記を行うのが原則であるが、相続登記において、中間の相続が単独相続の場合、中間の登記を省略できる。
中間の相続が単独相続というのは、相続人が一人というだけではなく、遺産分割によって不動産を相続する相続人が一人となった場合も含む、というのが実務上の取り扱いである。
この場合、中間の相続登記を省略して、被相続人(所有権登記名義人)から、直接、現在の相続人(不動産を最終的に相続した相続人)に相続登記ができる。
本例の場合でいえば、A→亡Bへの相続登記が省略でき、A→Eの相続登記ができる、ということになる。
この場合の登記原因は
平成○年○月○日 B相続（日付は被相続人Aの死亡日）
令和元年○月○日 相続（日付は被相続人Bの死亡日）
となる。
介護保険料の還付
台風15号が来たが、幸いにも、こちらは特に何もなかった。
台風が過ぎてからは猛暑で、昨日と今日と、暑い。
千葉では、停電や断水が続いているとのこと。
介護保険料を払っている人が亡くなったとき、介護保険料を納めすぎていたら、還付される。
還付については、相続人等に市役所等から通知が来る。
成年後見人等になっていた場合で、介護保険に関する書類の送付先を成年後見人等宛てにしていた場合、成年後見人等宛てに通知が届く。
還付金の消滅時効は、通知日から2年とのことなので、還付金を受取る場合は、2年以内に請求する。
還付金を請求する場合は、市役所等から送られてきた書面に、相続人代表が署名押印や必要事項を記入して、必要書類と一緒に、送り返す。
被保険者と請求者(相続人)の関係を証する戸籍謄本等が必要となる。
還付金を受取らないなら、する必要はない。
けど、ほうっておくと、市役所等からまた通知が来る。
還付は、振込みによる。
が、現金でも受領できるところもあるとのこと。
今回、還付金を現金でも受領できるとのことだったので、その旨を伝えたら、現金受領用の書面を送ってくれた。
現金受領の場合、窓口で還付金を受領する希望日を記載する書面も送る必要があり、希望日は、時間の関係で、約1ヶ月後以降であればいいとのことだったので、請求日の1ヶ月後を希望日とした。
そしたら、役所から電話があった、「その日は土曜日ですよ…」。
あ、カレンダーを見ずに1ヶ月後の日を書いてしまった…。
希望日を変更して、その日に窓口に行き、還付金を現金で受領してきた。
受領には、本人確認書類と、請求者と被保険者の関係を証する戸籍謄本等(法定相続情報証明書でも可)が必要。
この還付金は、相続財産になるとのこと。
なので、遺産分割協議をするときは、この還付金も遺産とし、遺産分割協議書に記載をしておく。
オンライン申請(特例方式)における登記原因証明情報
なんだかんだと8月が終わり、9月となった。
光陰矢の如し。
USキーボードからJISキーボード（Realforce for Mac）に変えて（戻して）しばらくたつが、回数は減ってきたものの、それでも、打ち間違いはしている。
アンダーバー(_)やコロン(:)は、キーの位置が違うため、間違えている。
登記識別情報(旧式)のシールをはがそうとして、なかなかうまくはがれず、用紙の方も破れそうで、このままだと識別情報の部分も破れるのではないかと、ヒヤっとした。
周りから攻めていって、なんとか、うまくはがれてくれた。
不動産売買で、仲介業者を介するのが一般的だろうが、親族間や知人間等で、仲介を通さないで売買する場合もある。
そういった個人間売買で気をつけないといけないのが、売買価格である。
親族や知り合いだからといって、安い価格にすると、「みなし贈与」になってしまい、贈与税がかかる可能性もあるとのことである。
所有権移転登記(売買)の必要書類等
買主：住民票、委任状(司法書士に委任する場合)
売主：登記済証または登記識別情報通知、登記原因証明情報、印鑑証明書、委任状(実印押印、司法書士に委任する場合)、評価証明書
売主の現在の住所と登記上の住所が違うときは、住所変更登記も必要。
→ 登記上の住所から現在の住所まで繋がりのつく住民票等が必要
売買による所有権移転登記の登記原因証明情報は、不動産売買契約書。
買主が売買代金を支払い、売主が売買代金を受領した時に所有権が移転する旨の特約がある場合は、売主が売買代金を受領したことを証する領収書等も、登記原因証明情報となる。
しかし、実務上は、登記用の登記原因証明情報(「法務局御中」形式のもの)を作成して添付するのが一般的だろう。
ちなみに、その登記申請のためにのみ作成された書類は、原本還付はできない。
オンライン申請するときは、この登記原因証明情報をPDFにして添付する。
住所変更登記の登記原因証明情報は、住民票等。
ところが、住所変更登記をオンライン申請するときは、住民票等の登記原因証明情報をPDFにして添付する必要はない。
オンライン申請(特例方式)における登記原因証明情報の根拠
不動産登記令附則第5条第1項、第4項→不動産登記規則第22条→不動産登記法第64条
(特例方式で不動産登記をオンライン申請する場合は、登記原因証明情報をPDFにして申請情報に添付して申請しなければならないが、登記名義人の氏名や住所変更登記の場合は、それは不要である。)
不動産登記令附則
第5条 電子情報処理組織を使用する方法により登記の申請をする場合におい
て、添付情報（登記識別情報を除く。以下同じ。）が書面に記載されていると
きは、第十条及び第十二条第二項の規定にかかわらず、当分の間、当該書面を
登記所に提出する方法により添付情報を提供することができる。
２ 前項の規定により添付情報を提供する場合には、その旨をも法第十八条の申
請情報の内容とする。
３ 第十七条及び第十九条の規定は第一項の規定により添付情報を提供する場合
について、第十八条の規定は同項の規定により委任による代理人（復代理人を
含む。）の権限を証する情報を提供する場合について、それぞれ準用する。
４ 第一項の規定により書面を提出する方法により当該登記原因を証する情報を
提供するときは、法務省令で定めるところにより、申請情報と併せて当該書面
に記載された情報を記録した電磁的記録を提供しなければならない。この場合
においては、第十二条第二項の規定は、適用しない。
不動産登記規則
第22条 令附則第五条第四項の電磁的記録は、法務大臣の定めるところにより送
信して提供しなければならない。
２ 令附則第五条第四項の電磁的記録の提供は、法第六十四条の登記以外の登記
につき、同項の書面に記載された情報のうち登記原因の内容を明らかにする部
分についてすれば足りる。
３ 令附則第五条第四項の規定により同項の書面に記載された情報を記録する場
合には、法務大臣の定めるところにより当該書面に記載されている事項をスキ
ャナ（これに準ずる画像読取装置を含む。）で読み取る方法によらなければな
らない。
不動産登記法
第64条 登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正
の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。
２ 抵当証券が発行されている場合における債務者の氏名若しくは名称又は住所
についての変更の登記又は更正の登記は、債務者が単独で申請することができ
る。
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