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住民票の保存期間

ニュースを見ていたら、こういうのがあった。
住民票の保存期間、5年→150年に 総務省が方針(朝日新聞)

不動産登記記録に記録される所有権登記名義人(所有者)の情報は、住所と氏名。
従って、その所有者を探す場合は、登記上の住所の住民票を取ることから始まる。
が、住民票の保存期間は除かれてから5年間なので、例えば、所有者が死亡してから5年以上経過している場合は、除票(除かれた住民票)が取れないかもしれない。
そうなると、もう、探せなくなる。
そういう不都合をなくすために、住民票の保存期間を延長しよう、ということのようだ。
なお、住民票の保存期間は、除かれてから5年間だが、自治体によっては、5年を経過しても保存されている場合もある。

住民票には、希望すれば本籍地の記載もできる。
なので、本籍地の記載ある住民票を取れば、その所有者の本籍地が分かるので、戸籍謄本等も取ることができる。
そうすれば、その所有者が亡くなっていれば、その相続人も判明する。

 

相続登記の手続きにおいて、「所有権登記名義人である被相続人の最後の住所を証する書面」が必要になる。
登記上の所有権登記名義人と、登記申請された被相続人の同一性を証するために。
登記は、所有者の住所と氏名しかされないため、その同一性は、住所と氏名で確認をする。

この書面の一つが除票。
なのだが、保存期間経過でこれが取得できず、そして、下に記載する戸籍の附票も取得できない場合、つまり、公的な証明書で直接同一性を証明できない場合は、不在住証明書や不在籍証明書や登記済証の写し(原本還付)を添付する等して、間接的に同一性を証明する。
但し、この場合の扱いは、管轄法務局によるので、管轄法務局に確認する必要がある。
そういう意味では、保存期間が長くなるのは、いいことだろう。

一方、「所有権登記名義人である被相続人の最後の住所を証する書面」には、「戸籍の附票」という書面もある。
戸籍の附票とは、本籍地の市町村において戸籍の原本と一緒に保管している書類で、その戸籍が作られてから(その戸籍に入籍してから)現在に至るまで(その戸籍から除籍されるまで)の住所が記載されているもののこと。

どちらかというと、私は、戸籍の附票を取ることの方が多い。
こちらの方が、その本籍地にいる期間だけだが、その期間の住所の履歴が記載されているので、助かるからである。
被相続人の登記上の住所と最後の住所が違う場合は、戸籍の附票が役立つ。

どのみち、被相続人の戸籍も取るのだから、併せて附票も請求すればいいだけである。
戸籍と除票を取る場合は、職務上請求書を2枚書かないといけないが、戸籍と附票を取る場合だと、職務上請求書は1枚で済む。
申請書の提出先(送付先)も、本籍地と住所の管轄が同じなら1ヶ所で済むが、これが別だと、2ヶ所となる。

この戸籍の附票の保存期間も、除かれてから5年間である。
なので、除票の保存期間を延ばすなら、戸籍の附票の保存期間も延ばして欲しい。

住民票も戸籍の附票も、除かれてから5年間が保存期間だが、戸籍の附票の場合、転籍や死亡等でその戸籍が除籍にならない限りは戸籍の附票も除かれないので、例えば、被相続人が死亡して5年以上経過していてもその配偶者が生存されている場合は、その被相続人の除票は保存期間経過して取れないかもしれないが、戸籍の附票は取れる。

便利な戸籍の附票だが、この最大の弱点は、本籍地が分からないと取れない、ということである。

相続登記の依頼を受ける。
そのとき、たいて、依頼者は、被相続人の戸籍謄本や自分の戸籍謄本等を取っていることが多い。
そういうときは、その戸籍謄本等を預かって、不足分を取る。
被相続人の除票もあって、被相続人の登記上の住所と除票上の住所が同じである、あるいは、もしそれが違っても、その除票で住所のつながりがつけば、それでいい。
そうでなければ、戸籍の附票をこちらで取る。
(なお、被相続人が、その戸籍における最後の一人で、被相続人の死亡によってその戸籍が除籍になっている場合は、戸籍の除附票となる。)

依頼者が、戸籍謄本等を全く取っておらず、被相続人の最後の住所や本籍地を知らない場合は、その依頼者の住所を聞いて本籍地記載のある住民票を取ったり、被相続人の登記上の住所の本籍地の記載のある住民票(除票)を取ったりして、戸籍謄本等を取っていく。

また、戸籍の附票は、相続人調査において、相続人の住所を特定するために利用する。
例えば、成年後見人等で、本人が亡くなった後に相続人調査をするとき。
本人の戸籍を取っていって、相続人の戸籍と戸籍の附票を取る。
そうすると、その相続人の住所が分かるので、そこ宛てに連絡をする。

 

ちなみに、戸籍の「ふひょう」の「附票」は、私の使っているIMEだと、漢字変換しても出てこない。
なので、単語登録をした。

登記識別情報の有効性確認

Windows10を使用中、某ソフトが何か変な状態になったので、Winを再起動しようとしたら、「更新して再起動」になった。
あ…、しまった、時間がかかりそう…。
使わなきゃいけないときに、こうなってしまう。
だから、Winは…。(Macに更新して再起動はありません)
どうしても待てなかったので、やっちゃいかんよな〜と思いつつ、ええい、強制終了だ(自己責任で)。

 

売買による所有権移転登記や抵当権抹消登記等、登記識別情報が必要な登記がある。
そのような場合、その登記識別情報が有効である(失効していない)必要がある。
というのも、登記識別情報は、不通知や失効させることが可能なので。
というわけで、登記申請前に、その登記識別情報が有効なものかを確認しておく必要がある。

その方法は、次のとおり。

(1)登記識別情報に関する証明請求(有効証明、不通知・失効証明)
(2)登記識別情報通知・未失効照会

(1)登記識別情報に関する証明請求
有効証明:通知された登記識別情報が有効であることの証明
不通知・失効証明:登記識別情報が通知されていないことの証明、通知された登記識別情報が失効していることの証明

電子署名が必要で、1件300円の手数料が必要。
登記識別情報の番号を入力する必要があるので、シールをはがすこととなる。
申請し、手数料を納めて、しばらく待っていると、回答がくる。
こちらの場合は、法務局の証明書が発行される。

(1)の有効証明を請求した場合で、有効で失効されていない場合の回答(証明書に記載される)は、次のとおり。
「上記の登記について、平成○年○付○日受付第○号の請求により提供された登記識別情報は、当該登記に係るものであり、失効していないことを証明する。」

こちらの場合、依頼者の委任状等が必要だったが、改正により、資格者代理人が資格者代理人であることを証すれば、委任状は不要となった。
つまり、司法書士が、司法書士の電子署名で申請する場合は、他に何もいらない。
資格者代理人による登記識別情報に関する証明の代理請求について(法務省)

(2)登記識別情報通知・未失効照会
平成27年11月2日から始まったもので、オンラインにより登記識別情報の有効性を迅速に確認するためのサービス。
電子署名は必要なく、手数料も無料。
登記識別情報通知の番号を入力する必要がないので、シールをはがさなくてもいい。
申請すると、すぐに回答がくる。
こちらは、あくまでも照会であって、法務局から証明されるわけではない。

登記識別情報が通知され、失効されていない場合の回答は、次のとおり。
「当該登記に係る登記識別情報が通知され、かつ、失効していません。」

事前に、登記識別情報のシールをはがして有効確認をできない場合は、これで確認することになろう。

抵当権抹消登記

先日、台風が来たときは、気温も低く、エアコンをつけなくてもいい感じだった。
とはいえ、らまだまだ暑いが、連日35度を超えていた時と比べれば、少々気温も下がっている。

 

受信したFaxをパソコンに読み込もうとするも、なぜかできなくなった。
エラー。
何で…?
あ、そうか…。

自分の環境下で、パソコン(Win10)でFaxを読み込むためには、Win10の初期設定を変えなければならない。
しかし、Win10のアップデートをすると、この変えた設定が初期設定に戻ってしまうのであった。
それで、ネットワークエラーとなってしまう…。

 

住宅ローンを返済したとき等、抵当権抹消登記を行う。
自分が勉強していたとき、抵当権抹消登記の申請書の登記の目的の記載は、「○番抵当権抹消」だった。
「○番」とは登記上の順位番号のことで、抹消すべき抵当権が、乙区の何番で登記されているかその位番号を表示することで、抹消する登記を特定する。
法務局のひな形は、「抵当権抹消(順位番号後記のとおり)」となっており、不動産の表示の箇所で、各不動産ごとに「(順位番号○番)」と記載するようになっている。

ところが、私の場合、実際に実務についたら、抹消すべき登記を順位番号で特定するのではなく、抹消すべき登記の受付年月日・受付番号で特定していた。
目的は、「抵当権抹消」で、原因の記載の後に、「抹消すべき登記 平成○年○月○日受付第○○○○号」というように記載していた。
へ〜、実務はこうなんだ…、と思った記憶がある。

従って、私は今でも、順位番号ではなく受付番号で特定をしている。
この方が、不動産が複数の場合、それぞれ順位番号を確認したり、記載したりしなくて済む。

判決等による登記

昨日の、日本対コロンビア戦、日本の勝利!!!
私は、ネットの文字中継を見ていた。
この時間帯、ネットが少々遅いなと感じたが、ワールドカップのせいなのかな…とか思ったり。

 

判決や調停調書等に基づいてする登記(不動産登記)のことを、判決による登記、という。
この特徴は、判決等により登記義務者の登記申請意思が擬制されることにより、登記権利者が単独で登記を申請できる、というものである。
不動産登記は共同申請が原則だが、この判決による登記は、その例外なのである。
とはいえ、あくまでも例外なので、判決等があるからといって、共同申請ができないわけではない。
この場合、登記権利者による単独申請なので、登記義務者に必要な、登記済証や印鑑証明書等は不要となる。

判決による登記をする場合、判決や調停調書が、登記ができるような内容になっていないとならない。
判決主文や調停条項等もそうだが、当事者の表示、特に登記義務者となる者の表示(住所と氏名)も気をつける必要がある。
というのも、登記上、同一性の確認は、住所と氏名で行うからである。

「AはBに対して、別紙物件目録記載の不動産について、平成30年6月20日売買を原因とする所有権移転登記手続きをせよ。」
という判決で、Bが単独申請する場合。
(調停や和解の場合だったら、「AはBに対して、別紙物件目録記載の不動産について、平成30年6月20日売買を原因とする所有権移転登記手続きをする。」となる。)

登記義務者となるAの判決上の住所と氏名が、登記上の住所と氏名と一緒なら問題はない。

しかし、登記義務者となるAの判決上の住所と氏名が、登記上の住所と氏名と違う場合は、登記上の住所・氏名から判決上の住所・氏名まで、住民票を取る等して、つながりをつける必要がある。
そして、売買による所有権移転登記を行う前提として、Aの住所や氏名の変更登記を申請する。
このAの住所や氏名の変更登記は、本来はAが申請する登記だが、本件のような判決でBが単独申請する場合は、Bが債権者代位で申請することとなる。

一方、判決上のAの住所が、居所だった場合はどうなるか。
居所は住所ではないので、居所の市区町村で住民票を申請しても、該当なしで取れない。
そうなると、登記上の住所から判決上の住所のつながりをつけることができないので、Aの同一性の確認がとれない。
つまり、これだと、Bによる単独申請ができないこととなる。
では、どうするか。
判決上のAの住所を、住民票上の住所に更生してもらうことになる。
なお、この場合でも、共同申請ができるなら、それでもいい。

というわけなので、訴訟や調停等で不動産登記が絡む場合は、当事者の表示にも気をつけないとならない。

 

抵当権抹消登記

1,000円の切手があった。
1,000円以上の送料がかかるときに使おうと思って保管していたが、なかなかその機会がない。
なので、郵便局で、交換はできるのか、と聞いたところ、交換はできるが手数料5円かかる、とのことだった。
ならばと思い、交換することとした。
ちょうど出す郵便物もあったので、その切手代にも充当できるのかと聞いたところ、できる、とのことだったので、そうした。

 

金融機関から住宅ローンを借りて自宅を買った場合、その住宅ローンを担保するために、自宅に金融機関(銀行とか保証会社等)を抵当権者とする抵当権設定登記がされる。
そして、その住宅ローンが完済されたら、その抵当権設定登記の抹消登記を行うこととなる。
たいてい、金融機関から債務者宛てに書類が送られてきて、その中に抵当権抹消登記に関する案内も入っている。
抵当権抹消登記は、ご自身でされる方もいるようである。

お金を借りる人は債務者だが、担保権を設定されるのは、担保物件である不動産の所有者(抵当権設定者)である。
従って、抵当権抹消登記手続きをする当事者(つまり、抵当権抹消登記の申請者)は、あくまでも、抵当権設定者(不動産の所有者、登記権利者)と抵当権者(登記義務者)である。
債務者=不動産所有者だったらいいが、そうでない場合は、債務者は不動産の所有者に抵当権抹消登記手続きをしてもらうよう頼むこととなる。
債務者が不動産所有者でない場合に、書類が届いたからといって、債務者が司法書士に抵当権抹消登記を依頼しても、「抵当権抹消登記は債務者のあなたではなく設定者から委任を受ける必要があるので、設定者に来てもらう必要がある。」となる。
以前、そういうことがあった。

また、例えば、債務者は夫で不動産は夫婦の共有という場合もあるが、このときの抵当権抹消登記は、共有者全員でするのが原則である。
しかし、抵当権抹消登記は、民法上の保存行為(民252条但書き)に該当するため、各共有者ができる、とされている。
従って、夫婦共有不動産の抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、夫(あるいは妻)が司法書士に委任すれば足りる。
ま、可能だったら、共有者全員から委任を受けたいけど。

評価証明書

所有権移転登記(相続や売買等)をするときには、登録免許税という税金を納める。
これは、不動産の評価額を基に算出する。

というわけで、所有権移転登記には、不動産の評価証明書といった評価額が分かるものが必要になってくる。
但し、評価証明書は法定の添付書類ではない。
なので、登記申請のときは、評価証明書を添付しなくてもいいのだが、登録免許税算出の根拠資料として、添付しているわけである。

評価額を知る方法として、法務局によっては、評価額が記載された課税台帳みたいなものが備え付けられているところもあるので、そういうところだったら、評価額を閲覧しに行くという方法もあろう。
確か、法務局に備え付けてある用紙に不動産とか評価額等を記載して、それに法務局の印をもらう、という方法だったと思うが、いかんせん、やったのはかなり昔のことなので、正直、あまりよく覚えていない。
川崎の麻生出張所はこの方法が可能だったと思うが、ネットで検索したら、この制度が廃止されていた(平成27年7月1日から)。
いずれにせよ、評価額については、市町村役場で評価証明書を取ったほうが手っ取り早いと思う。

 

不動産登記の場合の評価証明書は、司法書士の職権ではとれない。
なので、もし、こちらで取る場合は、所有者からの委任状をもらうこととになる。

細かい事を言えば、法務局で評価証明書の発行依頼書(と自分は言っていた)をもらって、これを持って都税事務所や市役所等に行って評価証明書を取る、という方法もある。
とはいえ、私はこれについて、事務所に勤めている時代に、ほんの数回しか経験はなく、しかも23区で近傍宅地の評価証明書を取るときだった、と記憶している。
(登記対象土地以外の土地を近傍宅地に指定されたが、その土地が売主の所有ではなかったので(評価証明書に近傍宅地の価格の記載はない)、その近傍宅地の評価証明書を取りようがない…。)

評価証明書は、市区町村によっては、普通(という言い方が適切かどうか分からないが)の評価証明書と登記用の評価証明書とを発行しているところもある。
登記用評価証明書は、不動産と評価額が記載されており、納税者の住所や氏名の記載はない。
登記用評価証明書は、その名のとうり「登記用」なので、登記のためだけにしか、使えない。
某市役所で聞いたところによると、登記用の評価証明書の場合は委任状はいらないよ、とのことだった。
但し、司法書士であることを証する会員証は必要。

所有権登記名義人住所変更登記

今日は晴れ。
暖かい。

 

不動産の登記事項証明書の権利部(甲区)は所有権に関する登記がされる箇所である。
所有者(所有権登記名義人)の住所・氏名や持分といったこと等が登記される。

所有権登記名義人の住所や氏名が変わった場合、その変更登記が必要になる。
この登記のことを、以前は、「所有権登記名義人表示変更登記(略して名変(メイヘン))」と言っていた。
しかし、いつからだったか、住所変更の場合は所有権登記名義人住所変更登記、氏名変更の場合は所有権登記名義人氏名変更登記とするようになった。
住所と氏名が両方変わる場合は、所有権登記名義人住所・氏名変更登記、となる。

引越しをて、現在の住所が登記上の住所から変わった場合、住所の変更登記が必要になる。
とはいえ、住所が変わっただけで住所変更登記をする人はそんなにいないであろう(義務ではないので)。
それよりも、例えば、不動産を売却するという事情が発生して登記をしなければなならくなった場合に、売買による所有権移転登記と併せて住所変更登記がされることがほとんどであろう。
この場合は、住所変更登記と所有権移転登記をセット(連件)で申請することとなる。

売買による所有権移転登記の場合、所有権登記名義人の印鑑証明書が必要になる。
印鑑証明書には住所が記載されているが、その住所と登記上の住所が違っていれば、登記上は「別人」扱いされてしまう。
従って、登記上の住所を現在の住所に変更してから、所有権移転登記をする、ということになる。
また、例えば、不動産に抵当権を設定するときの登記の場合も同様。
そういうことから、この住所変更登記はあやゆる登記の前提となるため、登記申請自体は(形式的に)難しくはないのだが、かなり気を使う。
「たかが名変更、されど名変」という(業界内の)言葉もあるくらいである。

 

住所が変わる理由は、引越しの他、住居表示実施や町名地番変更、市町村合併等、行政の事情によるものもある。

住所が変わったことを証する証明書としては、住民票(除票)や戸籍の附票。
町名地番変更の証明書や住居表示実施証明書も、これに該当する。
市区町村合併で、例えば市の名前が変わったような場合は、「公知の事実」として、住所変更登記は不要。
田無市と保谷市が合併して西東京市となった場合が、これに該当する。

 

住所変更登記の登録免許税は、不動産1個につき、1,000円。
しかし、町名地番変更や住居表示実施の場合の住所変更登記の登録免許税は、その変更証明書を添付して、非課税。

 

登記上の住所がA、現在の住所がC、でもどうやらAの住所は町名地番変更されて住所Bになっている。
つまり、住所A→住所B(町名地番変更)→住所C(住所移転)
こういうとき、どうなるんだっけ。

こういうときは、住所Cに移転した日が登記原因となる。
原因 平成○年○月○日 住所移転
変更後の事項 住所C

一方、逆の場合(住所移転後に町名地番変更)は、
原因 平成○年○月○日 住所移転
平成□年□月□日 町名地番変更
変更後の事項 住所C

子連れ狼

今日は暑い。
夏みたい。
服装、失敗したと思う。
歩くと汗だくで、電車に乗ったら、汗がポタポタ落ちてきた。

今日から5月。
そんでもって、ゴールデンウイーク。
今日は平日だけど、街もなんだか、休みのような感じがする。

とある駅で、知り合いの同業者に会った。

 

あ、間違えた…。
あ、押印が必要な書類だった…。
あ、捨印がない…。

 

和解(調停)条項で、登記のことについて、例えば、
「被告(相手方)は原告(申立人)に対して、平成○年○月○日限り、前項を原因とする所有権移転登記手続きをする」という条項があった場合、どうなるんだったっけ…?

期限を経過したら、和解(調停)調書に基づく登記権利者による単独申請が可能。
この場合、執行文は不要。

期限があるということは、被告・相手方(登記義務者)からすると、その期限内までに登記をすればいい、ということになる。
一方、原告・申立人(登記権利者)からすると、その期限までは一方的に登記ができない、ということになる。
判決等に基づく権利者による単独申請は強制執行の一種だが、強制執行は期限を経過しなければできないので、単独申請は期限経過後でなければできない。
そして、期限の日付が経過したことは、証明がなくても明らかなので、執行文は不要。

なので、こういう登記に期限がついた和解(調停)条項のとき、権利者が単独で登記したい場合で、相手もそれでいいというなら、相手に、和解(調停)条項はこうなっているけど登記はしなくてもいいよと、理屈を含めて言っておいたほうがいいということになろう。

被相続人の同一性

なんだかんだと、12月になって…。

先日、朝、多摩川沿いに行ったら、富士山が凄いキレイに見えた。

建物(一戸建て(区分建物ではない))で、表題登記だけされていて、所有権保存登記がされていなかった。
表題部所有者は、氏名のみが記載され、住所が記載されていなかった。
表題部所有者が死亡し、相続が発生した。

所有権保存登記がされていなかったので、所有権保存登記を行う。
所有権保存登記は、表題部所有者の他、その相続人から申請できる。(不動産登記法74条1項1号)
というわけで、表題部所有者の相続人(遺産分割協議によって建物を相続した相続人)から、所有権保存登記を申請する。

 

登記上の名義人と被相続人の同一性は、登記上の住所・氏名と被相続人の戸籍謄本・戸籍の附票・除票等により、被相続人の住所・氏名が一致することで確認する。
しかし、今回、古い建物のようで、表題部所有者欄は名前のみで、住所の記載がないので、同一性の確認が取れない。

ところが、戸籍謄本等を見たら、建物の所在地と本籍地が一致する。
これなら同一性の確認が取れるのでいいかと思いつつ、念のため、管轄法務局に問合せる(東京ではない)。
そうしたら、評価証明書(納税者の住所氏名と所有者の住所氏名が記載されている)があるかと聞かれたので、あると返答したら、それも併せて添付すればいいとのことだった。
この評価証明書上の納税者・所有者とも、被相続人の名前と最後の住所が記載されていたが、これでいいとのこと。

また、土地については、所有者の登記上の住所と、被相続人の本籍地(途中の本籍地、最後の本籍地)、住所(途中の住所、最後の住所)が一致しない。
土地については、登記済証を預かった。
これについても問合せたら、これも、建物の場合と同様に、評価証明書(納税者の住所氏名と所有者の住所氏名が記載されている)も併せて添付するとのことだった。
登記済証は必要かと聞いたところ、不要とのことだった。

 

今日から11月

今日から11月。
1がぞろ目。

私が主に使っているブラウザのVivaldi。
これを使うようになってからは、Google ChromeもSafariも使う頻度が減った。
そんなVivaldiだが、たまに調子が悪くなるときがある。
突然、タブバーから上の方が点滅しだしたり、画面全体が点滅したりして、落ちる。
さすがに、何だこれは…となる。
また、SafariやChromeでは見れる動画も、Vivaldiでは見れないときがある。

 

先日、保佐から成年後見に変わった件で、某金融機関に、登録の変更の手続のために行ったら、「成年後見に関することは事前予約制となっている、今日は予約一杯で手続するのは無理」とのことだった。
よく見たら、店内に、そういう張り紙が貼ってあった。
しゃあないので、空いている日に予約をして、用紙をもらって帰った。
何年か前に行ったときは、事前予約はなかったのだけど。
成年後見に関する手続で金融機関に行くときは、事前に、Webサイトで確認したり、行く支店に電話したりしておいた方がいいのかなと、改めて思った次第。

 

オンライン申請(不動産登記)のとき。
メールアドレスを登録しているので、登記が完了したら、完了した旨のメールが来る。
なので、それが来たら、登記完了後の登記事項証明書をオンライン申請する。

完了後の書類を郵送にしているとき、だいたい、完了メールが来てから数日後には書類がこちらに届いているような気がしていた。
なので、先にオンライン申請した件で、金曜日に登記完了メールが来たので、今日あたりには登記完了後の書類が届くのだろうと思っていたが、届かず。
あれ…。
気になったので、管轄法務局に問合せたところ、本日発送とのことだった。

ついでに、完了メールが来てから発送までどれくらいかかるのか聞いてみた。
完了メールは端末上のことで、それから仕分けして発送することになるので、数日はかかるとのこと。
たぶん、混み具合によっても変わるのでしょうけど。