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抵当権抹消登記

1,000円の切手があった。
1,000円以上の送料がかかるときに使おうと思って保管していたが、なかなかその機会がない。
なので、郵便局で、交換はできるのか、と聞いたところ、交換はできるが手数料5円かかる、とのことだった。
ならばと思い、交換することとした。
ちょうど出す郵便物もあったので、その切手代にも充当できるのかと聞いたところ、できる、とのことだったので、そうした。

 

金融機関から住宅ローンを借りて自宅を買った場合、その住宅ローンを担保するために、自宅に金融機関(銀行とか保証会社等)を抵当権者とする抵当権設定登記がされる。
そして、その住宅ローンが完済されたら、その抵当権設定登記の抹消登記を行うこととなる。
たいてい、金融機関から債務者宛てに書類が送られてきて、その中に抵当権抹消登記に関する案内も入っている。
抵当権抹消登記は、ご自身でされる方もいるようである。

お金を借りる人は債務者だが、担保権を設定されるのは、担保物件である不動産の所有者(抵当権設定者)である。
従って、抵当権抹消登記手続きをする当事者(つまり、抵当権抹消登記の申請者)は、あくまでも、抵当権設定者(不動産の所有者、登記権利者)と抵当権者(登記義務者)である。
債務者=不動産所有者だったらいいが、そうでない場合は、債務者は不動産の所有者に抵当権抹消登記手続きをしてもらうよう頼むこととなる。
債務者が不動産所有者でない場合に、書類が届いたからといって、債務者が司法書士に抵当権抹消登記を依頼しても、「抵当権抹消登記は債務者のあなたではなく設定者から委任を受ける必要があるので、設定者に来てもらう必要がある。」となる。
以前、そういうことがあった。

また、例えば、債務者は夫で不動産は夫婦の共有という場合もあるが、このときの抵当権抹消登記は、共有者全員でするのが原則である。
しかし、抵当権抹消登記は、民法上の保存行為(民252条但書き)に該当するため、各共有者ができる、とされている。
従って、夫婦共有不動産の抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、夫(あるいは妻)が司法書士に委任すれば足りる。
ま、可能だったら、共有者全員から委任を受けたいけど。

評価証明書

所有権移転登記(相続や売買等)をするときには、登録免許税という税金を納める。
これは、不動産の評価額を基に算出する。

というわけで、所有権移転登記には、不動産の評価証明書といった評価額が分かるものが必要になってくる。
但し、評価証明書は法定の添付書類ではない。
なので、登記申請のときは、評価証明書を添付しなくてもいいのだが、登録免許税算出の根拠資料として、添付しているわけである。

評価額を知る方法として、法務局によっては、評価額が記載された課税台帳みたいなものが備え付けられているところもあるので、そういうところだったら、評価額を閲覧しに行くという方法もあろう。
確か、法務局に備え付けてある用紙に不動産とか評価額等を記載して、それに法務局の印をもらう、という方法だったと思うが、いかんせん、やったのはかなり昔のことなので、正直、あまりよく覚えていない。
川崎の麻生出張所はこの方法が可能だったと思うが、ネットで検索したら、この制度が廃止されていた(平成27年7月1日から)。
いずれにせよ、評価額については、市町村役場で評価証明書を取ったほうが手っ取り早いと思う。

 

不動産登記の場合の評価証明書は、司法書士の職権ではとれない。
なので、もし、こちらで取る場合は、所有者からの委任状をもらうこととになる。

細かい事を言えば、法務局で評価証明書の発行依頼書(と自分は言っていた)をもらって、これを持って都税事務所や市役所等に行って評価証明書を取る、という方法もある。
とはいえ、私はこれについて、事務所に勤めている時代に、ほんの数回しか経験はなく、しかも23区で近傍宅地の評価証明書を取るときだった、と記憶している。
(登記対象土地以外の土地を近傍宅地に指定されたが、その土地が売主の所有ではなかったので(評価証明書に近傍宅地の価格の記載はない)、その近傍宅地の評価証明書を取りようがない…。)

評価証明書は、市区町村によっては、普通(という言い方が適切かどうか分からないが)の評価証明書と登記用の評価証明書とを発行しているところもある。
登記用評価証明書は、不動産と評価額が記載されており、納税者の住所や氏名の記載はない。
登記用評価証明書は、その名のとうり「登記用」なので、登記のためだけにしか、使えない。
某市役所で聞いたところによると、登記用の評価証明書の場合は委任状はいらないよ、とのことだった。
但し、司法書士であることを証する会員証は必要。

所有権登記名義人住所変更登記

今日は晴れ。
暖かい。

 

不動産の登記事項証明書の権利部(甲区)は所有権に関する登記がされる箇所である。
所有者(所有権登記名義人)の住所・氏名や持分といったこと等が登記される。

所有権登記名義人の住所や氏名が変わった場合、その変更登記が必要になる。
この登記のことを、以前は、「所有権登記名義人表示変更登記(略して名変(メイヘン))」と言っていた。
しかし、いつからだったか、住所変更の場合は所有権登記名義人住所変更登記、氏名変更の場合は所有権登記名義人氏名変更登記とするようになった。
住所と氏名が両方変わる場合は、所有権登記名義人住所・氏名変更登記、となる。

引越しをて、現在の住所が登記上の住所から変わった場合、住所の変更登記が必要になる。
とはいえ、住所が変わっただけで住所変更登記をする人はそんなにいないであろう(義務ではないので)。
それよりも、例えば、不動産を売却するという事情が発生して登記をしなければなならくなった場合に、売買による所有権移転登記と併せて住所変更登記がされることがほとんどであろう。
この場合は、住所変更登記と所有権移転登記をセット(連件)で申請することとなる。

売買による所有権移転登記の場合、所有権登記名義人の印鑑証明書が必要になる。
印鑑証明書には住所が記載されているが、その住所と登記上の住所が違っていれば、登記上は「別人」扱いされてしまう。
従って、登記上の住所を現在の住所に変更してから、所有権移転登記をする、ということになる。
また、例えば、不動産に抵当権を設定するときの登記の場合も同様。
そういうことから、この住所変更登記はあやゆる登記の前提となるため、登記申請自体は(形式的に)難しくはないのだが、かなり気を使う。
「たかが名変更、されど名変」という(業界内の)言葉もあるくらいである。

 

住所が変わる理由は、引越しの他、住居表示実施や町名地番変更、市町村合併等、行政の事情によるものもある。

住所が変わったことを証する証明書としては、住民票(除票)や戸籍の附票。
町名地番変更の証明書や住居表示実施証明書も、これに該当する。
市区町村合併で、例えば市の名前が変わったような場合は、「公知の事実」として、住所変更登記は不要。
田無市と保谷市が合併して西東京市となった場合が、これに該当する。

 

住所変更登記の登録免許税は、不動産1個につき、1,000円。
しかし、町名地番変更や住居表示実施の場合の住所変更登記の登録免許税は、その変更証明書を添付して、非課税。

 

登記上の住所がA、現在の住所がC、でもどうやらAの住所は町名地番変更されて住所Bになっている。
つまり、住所A→住所B(町名地番変更)→住所C(住所移転)
こういうとき、どうなるんだっけ。

こういうときは、住所Cに移転した日が登記原因となる。
原因 平成○年○月○日 住所移転
変更後の事項 住所C

一方、逆の場合(住所移転後に町名地番変更)は、
原因 平成○年○月○日 住所移転
平成□年□月□日 町名地番変更
変更後の事項 住所C

子連れ狼

今日は暑い。
夏みたい。
服装、失敗したと思う。
歩くと汗だくで、電車に乗ったら、汗がポタポタ落ちてきた。

今日から5月。
そんでもって、ゴールデンウイーク。
今日は平日だけど、街もなんだか、休みのような感じがする。

とある駅で、知り合いの同業者に会った。

 

あ、間違えた…。
あ、押印が必要な書類だった…。
あ、捨印がない…。

 

和解(調停)条項で、登記のことについて、例えば、
「被告(相手方)は原告(申立人)に対して、平成○年○月○日限り、前項を原因とする所有権移転登記手続きをする」という条項があった場合、どうなるんだったっけ…?

期限を経過したら、和解(調停)調書に基づく登記権利者による単独申請が可能。
この場合、執行文は不要。

期限があるということは、被告・相手方(登記義務者)からすると、その期限内までに登記をすればいい、ということになる。
一方、原告・申立人(登記権利者)からすると、その期限までは一方的に登記ができない、ということになる。
判決等に基づく権利者による単独申請は強制執行の一種だが、強制執行は期限を経過しなければできないので、単独申請は期限経過後でなければできない。
そして、期限の日付が経過したことは、証明がなくても明らかなので、執行文は不要。

なので、こういう登記に期限がついた和解(調停)条項のとき、権利者が単独で登記したい場合で、相手もそれでいいというなら、相手に、和解(調停)条項はこうなっているけど登記はしなくてもいいよと、理屈を含めて言っておいたほうがいいということになろう。

被相続人の同一性

なんだかんだと、12月になって…。

先日、朝、多摩川沿いに行ったら、富士山が凄いキレイに見えた。

建物(一戸建て(区分建物ではない))で、表題登記だけされていて、所有権保存登記がされていなかった。
表題部所有者は、氏名のみが記載され、住所が記載されていなかった。
表題部所有者が死亡し、相続が発生した。

所有権保存登記がされていなかったので、所有権保存登記を行う。
所有権保存登記は、表題部所有者の他、その相続人から申請できる。(不動産登記法74条1項1号)
というわけで、表題部所有者の相続人(遺産分割協議によって建物を相続した相続人)から、所有権保存登記を申請する。

 

登記上の名義人と被相続人の同一性は、登記上の住所・氏名と被相続人の戸籍謄本・戸籍の附票・除票等により、被相続人の住所・氏名が一致することで確認する。
しかし、今回、古い建物のようで、表題部所有者欄は名前のみで、住所の記載がないので、同一性の確認が取れない。

ところが、戸籍謄本等を見たら、建物の所在地と本籍地が一致する。
これなら同一性の確認が取れるのでいいかと思いつつ、念のため、管轄法務局に問合せる(東京ではない)。
そうしたら、評価証明書(納税者の住所氏名と所有者の住所氏名が記載されている)があるかと聞かれたので、あると返答したら、それも併せて添付すればいいとのことだった。
この評価証明書上の納税者・所有者とも、被相続人の名前と最後の住所が記載されていたが、これでいいとのこと。

また、土地については、所有者の登記上の住所と、被相続人の本籍地(途中の本籍地、最後の本籍地)、住所(途中の住所、最後の住所)が一致しない。
土地については、登記済証を預かった。
これについても問合せたら、これも、建物の場合と同様に、評価証明書(納税者の住所氏名と所有者の住所氏名が記載されている)も併せて添付するとのことだった。
登記済証は必要かと聞いたところ、不要とのことだった。

 

今日から11月

今日から11月。
1がぞろ目。

私が主に使っているブラウザのVivaldi。
これを使うようになってからは、Google ChromeもSafariも使う頻度が減った。
そんなVivaldiだが、たまに調子が悪くなるときがある。
突然、タブバーから上の方が点滅しだしたり、画面全体が点滅したりして、落ちる。
さすがに、何だこれは…となる。
また、SafariやChromeでは見れる動画も、Vivaldiでは見れないときがある。

 

先日、保佐から成年後見に変わった件で、某金融機関に、登録の変更の手続のために行ったら、「成年後見に関することは事前予約制となっている、今日は予約一杯で手続するのは無理」とのことだった。
よく見たら、店内に、そういう張り紙が貼ってあった。
しゃあないので、空いている日に予約をして、用紙をもらって帰った。
何年か前に行ったときは、事前予約はなかったのだけど。
成年後見に関する手続で金融機関に行くときは、事前に、Webサイトで確認したり、行く支店に電話したりしておいた方がいいのかなと、改めて思った次第。

 

オンライン申請(不動産登記)のとき。
メールアドレスを登録しているので、登記が完了したら、完了した旨のメールが来る。
なので、それが来たら、登記完了後の登記事項証明書をオンライン申請する。

完了後の書類を郵送にしているとき、だいたい、完了メールが来てから数日後には書類がこちらに届いているような気がしていた。
なので、先にオンライン申請した件で、金曜日に登記完了メールが来たので、今日あたりには登記完了後の書類が届くのだろうと思っていたが、届かず。
あれ…。
気になったので、管轄法務局に問合せたところ、本日発送とのことだった。

ついでに、完了メールが来てから発送までどれくらいかかるのか聞いてみた。
完了メールは端末上のことで、それから仕分けして発送することになるので、数日はかかるとのこと。
たぶん、混み具合によっても変わるのでしょうけど。

 

 

成年後見人として不動産登記を申請する

外出時、うっかりスイカを忘れ、切符を買うことになった。
切符買ったの、久しぶり。

 

成年後見人は法定代理人なので、本人の法定代理人として登記申請が可能である。
一方、保佐・補助の場合は、成年後見の場合と違い、注意を要する。
保佐・補助の場合は、登記申請の代理権が付与されていなければ、保佐人・補助人は、登記申請を代理できない。
登記識別情報通知受領についての代理権も付与されていなければ、保佐人・補助人は、登記識別情報も受領できない。
但し、登記識別情報は、平成17年の不動産登記法改正により始まった制度なので、この改正後の保佐・補助の場合に代理権が必要とのことである。

 

私が成年後見人になっている件で、不動産登記をする事情が発生した。

この場合、不動産登記を申請する方法は二つある。
一つは、成年後見人として登記を申請する。
もう一つは、知り合いの司法書士に頼む。

今回は、他の司法書士に依頼するようなものでもなかったので、成年後見人として登記申請をすることとした。
そして、オンライン申請をした。
なお、自分が司法書士だからといって、成年後見人である自分が司法書士である自分に不動産登記を頼む、というのは、自己契約になるので、ダメである。
そんなことをするのだったら、成年後見人として登記申請すればいい。

不動産登記を、成年後見人として申請するときと司法書士として申請するときとでは、違いはほとんどない。
違う点は、代理人のところである。

成年後見人として不動産登記を申請するときは、申請書の代理人の記載、オンライン申請の場合の代理人の入力は、「○○成年後見人□□」、である。
決して、司法書士□□、ではない。

成年後見人として不動産登記をオンライン申請するときの電子署名は、後見登記事項証明書の住所の電子署名となる。
なので、通常は、個人番号カードあるいは住基カードの電子署名を使うこととなる。
だが、後見登記事項証明書の住所は事務所という司法書士もいる。
この場合、司法書士の電子署名が使えるのだろうか…。

調べていないし聞いてもいないので詳しいことは分からないし、自分で試したこともないので分からないが、たぶん、これはできないと思う。
というのも、司法書士の電子署名は、オンライン申請データを司法書士が作成したことを証明するものなので、司法書士として登記申請を代理するときにしか使えないと思うから。
つまり、「申請データを作成した代理人は『植村清』なのに、電子署名は『司法書士植村清』となっている。これは別人だ」、と判断されるのではないだろうか…。
紙申請の場合、○○成年後見人□□と記載した後に司法書士の職印を押しても問題ないだろうが、オンラインの場合は違うと思う。

そんなかんなで、成年後見人としてオンライン申請する場合、自分が司法書士でもあることを言う必要はないが、対法務局との関係では、成年後見人は司法書士ですよと知らせておいた方がいいと思った。
なので、添付情報(添付書類)を送付するとき、送付状に、自分は司法書士でもありますよ、とも書いておいた。

農地や山林の相続

相続登記の依頼を受けたとき、その登記をする不動産の登記上の地目が、農地や山林のときもある。
農地の相続の場合、農地法の許可は不要だよな〜というのは、ま、いいとして。
普通に所有権移転登記をすればいい。

農地や山林の土地を相続をした場合、「届出」をする必要がある。
農地の場合は、農地所在地の農業委員会に届出る。
山林の場合は、山林所在地の市町村長に届出る(森林の土地の所有者届出制度)。
なので、相続登記の依頼を受けた司法書士としては、このことも依頼者に説明をしたり、本届出の支援をしたりすることとなる。

(1)農地の場合
農地法改正(平成21年12月15日施行)(3条の3)
平成21年12月15日以後の死亡による相続によって農地を相続した相続人は、農地の所在する農業委員会に、遅滞なく、届出をしなければならない。
「遅滞なく」というのは、農地の取得日から10ヶ月以内とのこと。
違反すると過料(10万円以下)の対象とのこと。

具体的には、農林水産省のサイト、農地所在地の市役所等のサイト、農業委員会等で確認、問合せ。
届出書は、そういったサイトから、ダウンロードできるようになっている。
添付資料は、登記事項証明書等、その農地を相続人が取得したことが分かるもの。

登記上の地目が農地でも、現況が非農地なら、届出は不要とのこと。
逆なら、届出が必要とのこと。
司法書士の場合、不動産の現況を確認することはあまりないので、登記上の地目と評価証明書の現況が両方とも農地だったら、おそらく農地だろうと想定して届出が必要として、依頼者に説明等しておく必要があるのかなと思う。
グーグルアースで見てみるとか…。

(2)山林(森林の土地)
森林法改正(平成24年4月1日施行)(10条の7の2)
相続等によって森林の土地の所有権を取得した者は、市町村の長に対して、その旨を届けなければならない。
森林の土地とは、森林法上、木竹が集団して成育している土地、木竹の集団的な成育に供される土地のことをいう。
所有権を取得した日から90日以内に届出が必要。
違反すると過料(10万円以下)の対象とのこと。

具体的には、林野庁や各自治体のサイトで確認、問合せ。
届出書は、そういったサイトから、ダウンロードできるようになっている。
添付書類は、地図と登記事項証明書その他の届出の原因を証明する書面。

森林の土地は上記のとおりなので、登記の地目が山林(保安林)でも、現況がそうでなければ対象ではないとのこと。
逆に、登記の地目が非山林でも、現況が山林なら、対象となるとのこと。
司法書士の場合、現況を確認することはあまりないので、登記上の地目と評価証明書の現況が両方とも山林(保安林)だったら、これは「森林の土地」だろうと想定して届出が必要として、依頼者に説明等しておく必要があるのかなと思う。

相続により所有権を取得した場合、相続発生時と遺産分割協議成立時の双方において90日以内に届出の必要があるとされている。
なお、相続の発生後すぐに遺産分割協議をした場合は、相続発生後すぐに遺産分割協議をした場合は、相続発生後90日以内に遺産分割協議により所有権を取得した相続人が届出れば足りる、とのこと。

この届出が、相続発生後、遺産分割協議が成立してから90日を経過していたら、どうなるんだろうか。

不動産登記完了の確認

預かり証? 預り証?

依頼者等から書類をあずかった場合、あずかり証を発行するが、このあずかり証、「預り証」なのか「預かり証」なのか。
ネットで検索したところ、文部科学省の送り仮名の付け方というサイトがヒットした。
そこによると、「あずかり金」の例ではあるが、「預かり金」が正しいが「預り金」でも許容(読み間違えるおそれがないので)とのこと。
というわけで、どちらでもいいようだが(パソコンのIMEの変換も、両方出る)、「預かり証」を使うこととしよう。

オンラインで登記を申請した場合、登録で全てのメール受信をするように設定しておけば、メールで連絡が来る。
登記が終わったら、次のようなメールが来る。

申請番号『20170330□□□□□□□□□』の手続が「手続終了」となりました。

ということで、オンライン申請をした場合は、登記完了のメールが来るので、それで登記が完了したことが分かる。

が、書面申請の場合は、こういう連絡がないので、登記完了については、こちらから確認しないと分からない。
法務局に直接申請に行けば、登記完了予定日が表示されているので、その日を目処にしておけばいい。
郵送申請をしたときは、登記完了予定日のWebサイトがあるので、ここで確認をする。
例えば、東京法務局管内の法務局の登記完了日のサイト。 
ただ、これは予定日なので、これより早く登記が完了したり、補正があれば遅くなることもある。

登記完了については、法務局に電話で確認すれば分かる。
登記完了後の登記識別情報通知等を郵送にしている場合だったら、それが届いたら、登記完了したということである。

私は、それとは違う方法でも確認をしている。
それは、「登記・供託オンライン申請システム(登記ねっと供託ねっと)」の登記事項証明書の請求の「オンライン物件検索」を使う、という方法である。

これで、登記申請をした不動産を検索すると、登記中だったら登記中と表示される。
そうではなく、登記事項証明書が検索され、登記事項証明書が申請できるようになっていたら、登記が完了したということである。
登記が完了していなけれは、こういう状態にはならないので。
このWebサイトは、登記完了を確認するところではないが、これによって、間接的に登記完了の確認ができるわけである。
なお、検索だけで証明書を申請するわけではないので、手数料はかからない。

以前、完了予定日前にこれで検索したら、不動産登記事項証明書が取れるようなっていたので、不動産登記事項証明書をオンライン申請(窓口受領)して、登記識別識別情報等と登記事項証明書を受取りに行こうと法務局に行ったら、登記識別情報等がそれを受領する窓口にまだないことがあった。
窓口内に、登記識別情報等の保管棚があって、そこに置かれているのだが、そこに、私が申請した件のものはなかったので、まだ(終わってない)ですよ、みたいな感じだった。
なので、証明書取れましたよ〜と窓口で言ったら、あそうですか…と探し出したところ、棚に入れる前のまとまった中にあった。
私が受取りに来たのが、ちょっと早かったみたい。

住所と地番〜住所から地番を特定する〜

住所がある。
例えば、○市○町1丁目1番1号、とか、○市○町5番地5とか。
一方、不動産は、土地は地番、建物は家屋番号で特定する。
さて、この住所と地番、必ずしも関連しておらず、一致するとは限らない。
○市○町1丁目1番1号という住居表示の場合、その地域の住所は○市○町1丁目1番1号だが、そこにある土地は、一筆ごとに地番が違う。
マンション(区分建物)だと、住所は部屋番号が違うのみでそれ以外は同じだが、登記は各部屋(専有部分)ごとにされている。

不動産登記においては、まずは登記対象不動産の特定が必要なので、住所が分かっているが地番が分からないときは、住所から地番を特定する必要がある。
また、建物もある場合は、家屋番号も特定する必要がある。

昔は、住所から地番を特定する方法は、少々厄介だった。
住所や所有者名といった情報を聞いた後、その住所を管轄する法務局に行って、そこにあるブルーマップを見て、地番(親番)の当たりをつける。
ブルーマップに記載されている地番は、おおまかな地番であって、一筆ごとにあるわけではない。
ブルーマップには公図番号も記載されているので、まず公図番号をもとに公図を閲覧し、公図とブルーマップとを見比べて、地番(親番と枝番)はこれだろうと想定をする。
家屋番号は地番と同じことが多いので、家屋番号はその地番だろうと想定する。
そして、その想定した地番・家屋番号をもとにして土地・建物登記簿を閲覧し、共同担保目録があればそれも閲覧して、この住所の地番・家屋番号はこれだと特定していく。

ブルーマップとは、株式会社ゼンリンが発行している住宅地図のことで、ゼンリン住宅地図に法務局備え付けの地図と公図と都市計画情報を重ね合わせたもので、地番等が青色で表示されている。
法務局に置いてあるが、ゼンリンが作っているもので、国が作ったものではない。

ブルーマップは限られた地域についてしか発行されておらず、ブルーマップがない地域はブルーマップではない住宅地図があるが、ここには地番の記載はない。
そんなときは、公図を取って、公図と住宅地図とを見比べて、このあたりだろう…と地番を想定して、登記簿の閲覧をしていた。

登記簿時代はこうだったが、これがコンピュータ化され、登記簿閲覧がなくなり要約書になると、付近の地番の要約書を取って調べるようになった。
なお、法務局の閲覧室にコインコピー機があって、ブルーマップのコピーも自分で取っていたのだが、著作権からそれは問題だということで、ブルーマップのコピーはできなくなった。
また、法務局のコインコピーサービスも終了していった。

(思い出しながら書いたので、記憶違いがあるかもしれません。)
(っつか、なんだか懐かしくなってしまった…。)

今は、法務局に電話で聞けば、地番を教えてくれるようになっている。
また、法務局に、地番照会の端末(管轄内のみ)もある。
なので、今、住所から地番を特定する必要がある場合は、法務局に聞いている。
以前と比べたら、楽になった。
但し、照会はあくまでも地番のみで、建物の家屋番号の照会はしていない。
建物の家屋番号を調べたいときは、登記情報提供サービスのWebサイトに、「土地からの建物検索指定」というのがあるので、そこで調べる。
(法務局に家屋番号について聞いたら、そう教えてくれたが、この検索のことは知らなかった。)

ちなみに、後見関係で、不動産の資料として不動産登記事項証明書を添付するとき、登記情報でもいいのかと聞いたことがある。
そうしたら、登記情報でもいいとのことだった。