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年別アーカイブ: 2019

台風19号

先日、立川の西砂の方で、野生の猪が2頭出たとのこと。
って、立川でも野生の猪が出るんだ…。
そういえば、立川で、いのしし鍋を食べることのできるお店がある。
一回行ったことがあり、そのとき初めて猪を食べたが、美味しかった。


天気予報によれば、台風19号が来ているとのこと。
立川だと、明日の11日から雨で、12日が暴風雨とのこと。
今日中に、対策をしておいたほうがいいとのこと。
外出は避けたほうがいいかも。
JR東日本も、計画運休をするようですし。


10月1日から、インターネット登記情報(全部事項)の利用料が、335円から334円になった。
1円下がった。
消費税率も10%となった。
といわけで、10/1より前に出していた見積りの費用が変わってくる…。


ネットでニュースを見ていたら、某高校の試験中トイレ退出のことが出ていた。
試験でいえば、自分が受けたときの司法書士試験のときはどうだったろうか…と思い出してみようとするが、思い出せない。
ただ、確か、手を上げてトイレに行きたい旨を試験監督の人に告げ、試験監督の人がトイレに付いていく、ということだったと思う。

自分の場合は、試験中にトイレには行かなかったと思う。
ま、行く余裕がなかったというのが正解だろうか…。

 

不在者財産管理人の遺産分割協議書の押印と印鑑証明書

10月に入って、さすがに朝晩はまあまあ涼しいが、日中はまだ暑い日が続く…。
歩いていると、汗だくになってしまう。
天気予報によれば、明日の東京の最高気温は33℃とのこと。


相続登記において、相続人の中に不在者がいて、弁護士さんが不在者財産管理人に選任されているとき、その不在者財産管理人から、遺産分割協議書への押印はどうすればよいか聞かれた。
この不在者財産管理人選任審判書では、不在者財産管理人の住所が事務所になっている。
なお、この不在者は、不動産を相続しない。


この場合、以下の三つが考えられる。
(1)個人の実印と印鑑証明書(市区町村長発行)、弁護士会発行の住所と事務所が併記されている証明書
(2)家庭裁判所に届けた印鑑と、その印鑑証明書(某家庭裁判所に聞いたら、不在者財産管理人として家庭裁判所に印鑑を届けて、その印鑑証明書の発行は可能とのこと。)
(3)弁護士さんの職印と弁護士会発行の職印証明書


自分としては、上記のうち、(1)または(2)であればよく、(3)は弁護士会が公的機関ではないのでダメだろう、と思っていたので、そう答えた。
が、念のため、法務局にも聞いてみようと思い、質問票を出した。
この場合、上記(1)または(2)で、(3)はダメという私見を付した。

ところが、法務局からの回答は、上記(1)、(2)、(3)いずれでもOKとのことだった。
(3)はダメだろうと思っていたので、(3)もOKとの回答は、意外だった。
不在者財産管理人には、上記(1)、(2)、(3)どれでもいいことを伝えた。

相続人の署名押印された遺産分割協議書を見たら、
その不在者財産管理人の押印と印鑑証明書は、職印と職印証明書だった。
それで相続登記を申請したら(申請書には相談済のメモを付して申請した)、無事に登記が終わった。
本当に、これでよかった。

ただ、今回はこれでよかったものの、どこか解せない気持ちもあり、また、他の法務局ではこれで登記申請してもダメな場合もあるかもしれないので、こういう事案の場合は、事前に、管轄法務局に問い合せたほうがいいかなと思う。
それか、不在者財産管理人に、家庭裁判所に印鑑を届出てもらうか。
個人的には、家庭裁判所の印鑑証明書が一番いいのかなとは思う。

不在者財産管理人が遺産分割協議を行う場合、家庭裁判所に権限外行為許可の申立てをする必要があり、相続登記には、その権限外行為許可の審判書が必要となる。

報酬にかかる消費税が10%になります

本日から、消費税の税率が10%となります。
それにより、当事務所の報酬にかかる消費税も10%となります。

相続登記・最後の住所

相続登記で、依頼者が戸籍謄本等を既に全部取っている場合。
ようは、こちらで戸籍謄本等を取らない場合。

それでも、相続登記において、不足がちになる書類がある。
それは、「所有権登記名義人の登記上の住所と被相続人の本籍あるいは最後の住所が違う場合の、被相続人の除票や戸籍の(除)附票」である。
これは、登記において必要になる特有の書類なので、取りもれていても、まあ無理はない。

相続登記においては、相続する不動産の所有権登記名義人の住所・氏名と、被相続人の本籍・氏名が一致している必要がある(被相続人の同一性の確認のため)。
この場合の本籍は、死亡時の最後の本籍だけでなく、その途中の本籍でもよい。
つまり、被相続人の戸籍等を取っていき、その戸籍等に記載されている本籍のいずれかが登記上の住所と合致すれば、それで同一性の確認がとれる、ということになる。

登記上の住所と本籍が違う場合は、被相続人の住所で、同一性の確認をすることとなる。
そこで、除票(本籍記載)や戸籍の附票(戸籍の除附票、改製原附票
)を取って、被相続人の登記上の住所から最後の住所までの繋がりをつける必要がある。

また、被相続人名義の所有権に関する登記済証も、同一性確認のための書類となる。
但し、私の場合は、除票や戸籍の除附票等でも繋がりがつかないとか、保存期間経過で取れないような場合に、登記済証を用いている。

住所と本籍は、今は関連がなく、別物である。
なので、その別物同士を関連付けるための書類に、戸籍の附票というものがある。
また、住民票に本籍を記載すれば、住所と本籍の関連がつく。
この戸籍の附票や除票で、被相続人の登記上の住所と最後の住所の繋がりをつけていくこととなる。


今回は、所有権登記名義人の登記上の住所・氏名が、被相続人の本籍・氏名と一致していた。
なので、除票や戸籍の附票はいらないこととなる。

が、ふと思った。

相続関係説明図に被相続人の最後の住所を書くが、この場合、被相続人の除票や戸籍の附票等は必要ないので、最後の住所が分からないので書けない、となった。
とはいえ、相続関係説明図には、必ずしも、被相続人の最後の住所を書く必要はないので、今回は、被相続人の登記上の住所は書いたが、最後の住所を書かない相続関係説明図とした。
なお、被相続人の最後の住所と登記上の住所が違う場合、相続関係説明図には、その住所を併記すべき、とのことである。


昔は、本籍=住所だったが、今は違うので、登記上の住所=本籍、というケースは、そんなにないのではないかと思う(個人的感想)。
だからというわけではないが、私の方で戸籍謄本等も取る場合は、被相続人の戸籍謄本等と一緒に、戸籍の附票(除附票、改製原附票)も請求している。

この話題、過去に何度か書いていると思う。
それだけ、この点は、相続登記におけるポイントの一つなのである。

数次相続の相続登記

とある場所に座っていた。
隣に、若者二人連れが座っていて、話をしていた。
二人の会話が聞こえてくるので、聞くともなしに聞いていると、仕事の話かなと思っていたら、M1だのネタだのNSCだの…と聞こえてくる。
ああ、M1に出ようとしている芸人(漫才師)さんか…と思った。
それだけ。



数次相続とは、被相続人が死亡して相続(第1の相続)が発生して相続手続が終わらないうちに、その相続人が死亡して、その者にも相続(第2の相続)が発生したような場合をいう。
(更に、第2の相続手続が終わらないうちに第3の相続が発生、第4の相続が発生…と続く。)
第1の相続を一次相続、第2の相続を二次相続(第3以下同じ)、というので数次相続という。
被相続人Aの相続人がBとCで、Aの相続手続が終わらないうちに、Bが死亡したような場合のことをいう。
例えば、父・母・子供の家族で、父が死んで、父名義の不動産について相続登記をしないまま、母が亡くなったような場合。
ま、よくあるはなし。

この場合、被相続人Aの遺産分割協議は、Aの相続人のBとCとで行うこととなるが、Bは死亡していていないので、Bの相続人(DとEとする)が行うこととなる。
被相続人Aの相続人であるBの権利義務を、Bの死亡により、Bの相続人のDとEが承継する、ということになる。
つまり、被相続人Aの遺産分割協議は、CとDとEでする。
そして、被相続人Bの遺産分割協議は、DとEでする。
この場合の遺産分割協議書は、1つにまとめてもいいし、被相続人ごとに別々でもいい。

CとDとEの遺産分割協議で、被相続人Aの所有する不動産を、最終的に、Eが相続するとなった場合。
順番でいえば、CとDとEの遺産分割協議で、Aの不動産を亡Bが相続し、DとEの遺産分割協議で、その不動産をEが相続する、ということになる。
(EはAの直接的な相続人ではないので、最終的にEが不動産を相続する場合は、いったん亡Bに不動産を相続させる必要がある。)

A→亡B→Eと所有権が移転した場合、このとおり所有権移転登記を行うのが原則であるが、相続登記において、中間の相続が単独相続の場合、中間の登記を省略できる。
中間の相続が単独相続というのは、相続人が一人というだけではなく、遺産分割によって不動産を相続する相続人が一人となった場合も含む、というのが実務上の取り扱いである。
この場合、中間の相続登記を省略して、被相続人(所有権登記名義人)から、直接、現在の相続人(不動産を最終的に相続した相続人)に相続登記ができる。
本例の場合でいえば、A→亡Bへの相続登記が省略でき、A→Eの相続登記ができる、ということになる。

この場合の登記原因は
 平成○年○月○日 B相続(日付は被相続人Aの死亡日)
 令和元年○月○日 相続(日付は被相続人Bの死亡日)
となる。

介護保険料の還付

台風15号が来たが、幸いにも、こちらは特に何もなかった。
台風が過ぎてからは猛暑で、昨日と今日と、暑い。
千葉では、停電や断水が続いているとのこと。


介護保険料を払っている人が亡くなったとき、介護保険料を納めすぎていたら、還付される。
還付については、相続人等に市役所等から通知が来る。
成年後見人等になっていた場合で、介護保険に関する書類の送付先を成年後見人等宛てにしていた場合、成年後見人等宛てに通知が届く。

還付金の消滅時効は、通知日から2年とのことなので、還付金を受取る場合は、2年以内に請求する。
還付金を請求する場合は、市役所等から送られてきた書面に、相続人代表が署名押印や必要事項を記入して、必要書類と一緒に、送り返す。
被保険者と請求者(相続人)の関係を証する戸籍謄本等が必要となる。
還付金を受取らないなら、する必要はない。
けど、ほうっておくと、市役所等からまた通知が来る。

還付は、振込みによる。
が、現金でも受領できるところもあるとのこと。

今回、還付金を現金でも受領できるとのことだったので、その旨を伝えたら、現金受領用の書面を送ってくれた。
現金受領の場合、窓口で還付金を受領する希望日を記載する書面も送る必要があり、希望日は、時間の関係で、約1ヶ月後以降であればいいとのことだったので、請求日の1ヶ月後を希望日とした。
そしたら、役所から電話があった、「その日は土曜日ですよ…」。
あ、カレンダーを見ずに1ヶ月後の日を書いてしまった…。

希望日を変更して、その日に窓口に行き、還付金を現金で受領してきた。
受領には、本人確認書類と、請求者と被保険者の関係を証する戸籍謄本等(法定相続情報証明書でも可)が必要。

この還付金は、相続財産になるとのこと。
なので、遺産分割協議をするときは、この還付金も遺産とし、遺産分割協議書に記載をしておく。

オンライン申請(特例方式)における登記原因証明情報

なんだかんだと8月が終わり、9月となった。
光陰矢の如し。

USキーボードからJISキーボード(Realforce for Mac)に変えて(戻して)しばらくたつが、回数は減ってきたものの、それでも、打ち間違いはしている。
アンダーバー(_)やコロン(:)は、キーの位置が違うため、間違えている。

登記識別情報(旧式)のシールをはがそうとして、なかなかうまくはがれず、用紙の方も破れそうで、このままだと識別情報の部分も破れるのではないかと、ヒヤっとした。
周りから攻めていって、なんとか、
うまくはがれてくれた。

不動産売買で、仲介業者を介するのが一般的だろうが、親族間や知人間等で、仲介を通さないで売買する場合もある。
そういった個人間売買で気をつけないといけないのが、売買価格である。
親族や知り合いだからといって、安い価格にすると、「みなし贈与」になってしまい、贈与税がかかる可能性もあるとのことである。

所有権移転登記(売買)の必要書類等

買主:住民票、委任状(司法書士に委任する場合)
売主:登記済証または登記識別情報通知、登記原因証明情報、印鑑証明書、委任状(実印押印、司法書士に委任する場合)、評価証明書

売主の現在の住所と登記上の住所が違うときは、住所変更登記も必要。
→ 
 登記上の住所から現在の住所まで繋がりのつく住民票等が必要

売買による所有権移転登記の登記原因証明情報は、不動産売買契約書。
買主が売買代金を支払い、売主が売買代金を受領した時に所有権が移転する旨の特約がある場合は、売主が売買代金を受領したことを証する領収書等も、登記原因証明情報となる。
しかし、実務上は、登記用の登記原因証明情報(「法務局御中」形式のもの)を作成して添付するのが一般的だろう。
ちなみに、その登記申請のためにのみ作成された書類は、原本還付はできない。
オンライン申請するときは、この登記原因証明情報をPDFにして添付する。

住所変更登記の登記原因証明情報は、住民票等。
ところが、住所変更登記をオンライン申請するときは、住民票等の登記原因証明情報をPDFにして添付する必要はない。


オンライン申請(特例方式)における登記原因証明情報の根拠

不動産登記令附則第5条第1項、第4項→不動産登記規則第22条→不動産登記法第64条
(特例方式で不動産登記をオンライン申請する場合は、登記原因証明情報をPDFにして申請情報に添付して申請しなければならないが、登記名義人の氏名や住所変更登記の場合は、それは不要である。)

不動産登記令附則
第5条 電子情報処理組織を使用する方法により登記の申請をする場合におい
 て、添付情報(登記識別情報を除く。以下同じ。)が書面に記載されていると
 きは、第十条及び第十二条第二項の規定にかかわらず、当分の間、当該書面を
 登記所に提出する方法により添付情報を提供することができる
2 前項の規定により添付情報を提供する場合には、その旨をも法第十八条の申
 請情報の内容とする。
3 第十七条及び第十九条の規定は第一項の規定により添付情報を提供する場合
 について、第十八条の規定は同項の規定により委任による代理人(復代理人を
 含む。)の権限を証する情報を提供する場合について、それぞれ準用する。
4 第一項の規定により書面を提出する方法により当該登記原因を証する情報を
 提供するときは、法務省令で定めるところにより、申請情報と併せて当該書面
 に記載された情報を記録した電磁的記録を提供しなければならない。この場合
 においては、第十二条第二項の規定は、適用しない。

不動産登記規則
第22条 令附則第五条第四項の電磁的記録は、法務大臣の定めるところにより送
 信して提供しなければならない。
2 令附則第五条第四項の電磁的記録の提供は、法第六十四条の登記以外の登記
 につき、同項の書面に記載された情報のうち登記原因の内容を明らかにする部
 分についてすれば足りる。
3 令附則第五条第四項の規定により同項の書面に記載された情報を記録する場
 合には、法務大臣の定めるところにより当該書面に記載されている事項をスキ
 ャナ(これに準ずる画像読取装置を含む。)で読み取る方法によらなければな
 らない

不動産登記法
第64条 登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正
 の登記
は、登記名義人が単独で申請することができる。
2 抵当証券が発行されている場合における債務者の氏名若しくは名称又は住所
 についての変更の登記又は更正の登記は、債務者が単独で申請することができ
 る。

Dil Kho Gaya

熱い。
連日、立川市から、「熱中症に注意」というメールが送られてきてる。

法定相続情報証明のために戸籍謄本等を取得するとき、職務上請求書を使用するが、「業務の種類」や「具体的事由」の欄に書くことが、結構長い。

某金融機関で預貯金の相続手続きをするとき、法定相続情報証明書か戸籍謄本等か、どちらがいいのか聞いてみた。
そうしたら、どちらでもいいが、兄弟姉妹が相続人でしかも代襲相続が起こっているような場合は、法定相続情報証明書の方が助かる、と言っていた。


某役所に相続人の戸籍謄本等を請求していた。
その相続人は、A市→B市と転籍しており、現在戸籍はB市で、A市は除籍、改製原である。
なので、A市に改製原戸籍謄本等を請求した。
そうしたら、相続人は生存しているのだったら、A市での改製原を出すのは難しい…とか、言われた。
相続人の場合、現在戸籍で用は足りるので、改製原がなくてもいいかと思い、だったら交付不要と答えた。

法定相続情報証明の手続きが完了し、法定相続情報一覧図の写し(法定相続情報証明書)が取れたので、いくつかの金融機関に、預貯金の相続手続のための残高証明書を取得しに行った。

汗拭きタオル2つ持って行ったが、2つとも汗でびしょ濡れ…。


一太郎とWord

毎日、暑い日が続く。
パソコンで気温を見て、36℃とかになっていると、うわ…とか思う。

日本語ワープロソフトの一太郎。
今は、ワープロソフトは、Office(Word)が主流のため、一太郎はあまり使われなくなったようである。

自分も、昔は一太郎を使っていた。
登記申請書が縦書き時代、縦書き文書は一太郎の方が作りやすかった。
が、今はほぼWord。
Macにしてからは、macOSでは一太郎が使えないため、Wordとなった。

メールで誰かに文書を送るときも、相手が一太郎を持っていればいいが、ほぼ持っていないため、どうしても、こちらもWordとなってしまう。
まあ、PDFにすればいいのだが。

自分が使っている司法書士用のソフト司法くんが一太郎にもWordにも対応してくれていることもあり、Windows機では、今も、一太郎を使っている。
特に、相続関係説明図や法定相続情報証明の一覧図のように、罫線が入る文書は、一太郎の方が断然作りやすい。
使いやすさも、一太郎の方がいいと思う。

とはいえ、一太郎はそんな頻繁に使うものでもなかったので、バージョンアップはせず、古いものを使っていた。
それで事足りていた。
しかし、さすがに古くなりすぎたようで、7月末で、司法くんでの対応も終了となり、書類が作れなくなるとのことだった。

さて、どうしよう、一太郎を使い続けるか、やめるか…、と考えた。
いいか…とも思ったが、相関図や法定相続情報一覧図の作りやすさ、そして、ATOKも使いたかったので、
結局、一太郎も使い続けることとした。

ちなみに、以前、法務局のサイトに掲載されていた申請書等は、一太郎形式、Word形式と両方あったが、いつからか、一太郎がなくなり、Wordのみとなった。
法定相続情報一覧図は、エクセルとなっている。
だが、
やっぱり、エクセルで一覧図は作りにくいので、一太郎の方がいい。

REALFORCE for Mac (1)

REALFORCE for Mac(R2-JPVM-WH)を使い始めた。
打鍵感は、滑らかで軽くて快適で、使えば使うほど、良さが分かる感じ。
キーの上に指を置いているときに、ふっと気を緩めると、キーを連打しているような軽さ。
Windows機では、Filcoのキーボードを使っているが、WinでもREALFORCEに買い替えたい誘惑にかられる。

これまでUS配列を使っていて、今回何年かぶりにJISに戻ったため、キーの打ち間違いがたびたび起こっている。
US配列だと、スペースキーの左右がcommandキーだが、JIS配列だと、その位置には、「かな」と「英数」のキーがある。
なので、commandキーを押そうとして、ついつい、かな・英数のキーを押してしまう。
また、@、()等、USとJISとで配列の違うキーは、押し間違える。
USキーボードの一番下の列のキーは、スペースキーの左にキーが3つ、右にキーが3つだったが、このJISキーボードの場合、スペースキーの左にキーが4つ、右にキーが5つと、キーの数が増えたため、少々押しづらい。
これも慣れだろうか。

また、REALFORCE for Mac は、Windows使用にも対応しているとのことで、WindowsのJISキーボードにある「半角/英数」のキーがこのキーボードにもあるので、仮名→英数の切換えはこのキーを押せばよく、USのときより押すキーが一つ減った。
ちなみに、Win使用に切換えると、winmodeのランプがつく。

ところが、このキーボードには、USBハブがない。
前のキーボードには、USBハブがあったため、ちょっとしたUSB機器は、キーボードにつなげていたが、REALFORCEにはこれがないため、本体の方のUSBにつなげる必要がある。